tuv-iso-logo

Ακίνητα – ενημερότητα – μεταβίβαση. Επίλυση βασικών θεμάτων

Γράφει ο Θράσος Μίαρης, Φοροτεχνικός, Συνεργάτης Ε.Ε.Α.


Τα προβλήματα που αντιμετωπίζονται στην έκδοση ενημερότητας έχουν να διαπραγματευτούν με τα γενικότερα προβλήματα γραφειοκρατίας που ταλαιπωρούν κυρίως τους Ελεύθερους επαγγελματίες, καθώς εμπλέκονται πολλοί φορείς που υπάρχουν οφειλές. Με βάση δημόσια πρόσκληση της ΑΑΔΕ για υποβολή προτάσεων – εξορθολογισμού για την έκδοση ενημερότητας παραθέτω θέματα που μας τίθενται για επίλυση.

Κύριο θέμα, για τους Μεσίτες Αστικών Συμβάσεων όσο και των Λογιστικών Γραφείων, είναι η μη έγκαιρη ενημέρωση  για την έλλειψη ενημερότητας σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου.

Ως κύριο θέμα είναι παρακράτηση οφειλών  και διανομή κατά την σύνταξη συμβολαίων από τους Συμβολαιογράφους.

   

-Πως ρυθμίζονται τα κοινά χρέη σε πολλούς φορείς.  Όταν υπάρχουν ζητούν όλοι οι φορείς το σύνολο των οφειλών.

 

Η πρόβλεψη επιμερισμού του παρακρατούμενου ποσού όταν συνυπάρχουν οφειλές σε ΑΑΔΕ και ΕΦΚΑ (κοινός υπολογισμός παρακρατήσεων από ΑΑΔΕ & ΕΦΚΑ). Όταν το τίμημα μιας αγοραπωλησίας δεν επαρκεί για την κάλυψη όλων των οφειλών που έχουν βεβαιωθεί σε ΑΑΔΕ και e-ΕΦΚΑ, τότε η συναλλαγή κινδυνεύει να μην πραγματοποιηθεί επειδή, ελλείψει σαφούς θεσμικού πλαισίου, ο ένας φορέας δεν περιορίζει τις αξιώσεις του για να ικανοποιηθεί ταυτόχρονα και ο άλλος, με αποτέλεσμα ο φορολογούμενος να χάνει την δυνατότητα να εξοφλήσει μέρος από τα χρέη του και η ΑΑΔΕ να χάνει την ευκαιρία να εισπράξει το τμήμα του τιμήματος που της αναλογεί.

Μπροστά σε αυτό το αδιέξοδο η μόνη λύση είναι η θέσπιση μιας διαδικασίας επιμερισμού του ποσού που  θα παρακρατηθεί  από υπαλλήλους και των δύο φορέων  πάνω στην λογική της σύμμετρης ικανοποίησης.  Με αυτόν τον τρόπο αφενός θα μπορεί να προχωρήσει ομαλά η συναλλαγή, αφού θα είναι ξεκάθαρο το τι θα πρέπει να αιτηθεί ο οφειλέτης – πωλητής ώστε να λάβει την σχετική ενημερότητα σε τέτοιες σύνθετες περιπτώσεις  και αφετέρου θα διευκολύνεται η εισπραξιμότητα. Σε κάθε περίπτωση είναι προτιμότερη η σύμμετρη ικανοποίηση από την μη ικανοποίηση και την διαιώνιση των χρεών.

 

– Πρόταση για δημιουργία βάσης δεδομένων των διαφημιζόμενων ακινήτων προς πώληση. 

Με βάση τον μοναδικό αριθμό ακινήτου ΑΤΑΚ που αναφέρεται στο Ε9 , κατά τα πρότυπα της  δημιουργίας ΑΜΑ βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, λαμβάνοντας μοναδικό αριθμό ωστε να επιτρέπονται φαινόμενα αθέμιτου ανταγωνισμού. Δημιουργία βάσης κατά τα πρότυπα maps.gsis.gr/valuemaps/ των αντικειμενικών αξιών, που θα ανακοινώνονται οι νόμιμες εντολές ανάθεσης πωλησεων ακινήτων με τα πλήρη στοιχεία των ακινήτων .

 

– Πρόταση για  λειτουργία μέσω των αδειοδοτημένων Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων και Λογιστικών Γραφείων ανακοινώνοντας το ΑΤΑΚ αν το συγκεκριμένο ακίνητο μπορεί να μεταβιβαστεί και τι παρακράτηση θα γίνει για βάρη από Δημόσιους φορείς ή Χρηματοπιστωτικούς οργανισμούς .

 

– Πρόταση στην έκδοση ενημερότητας με παρακράτηση να εξαιρεθεί η ανακοινώσιμη αμοιβή Συμβολαιογράφου – Μεσίτη Αστικών Συμβάσεων και Λογιστικού Γραφείου .

 

– Ηλεκτρονική έκδοση πιστοποιητικού μη οφειλής φόρου κληρονομιάς δωρεάς ή γονικής παροχής.
Αν και δεν αφορά άμεσα τον θεσμό της φορολογικής ενημερότητας, το πιστοποιητικό μη οφειλής φόρου κληρονομιάς δωρεών και γονικών παροχών του
άρθρου 105 του ν. 2691/2001 επιτελεί, όπως και το πιστοποιητικό ΈΝΦΙΑ, ανάλογη λειτουργία με το πιστοποιητικό φορολογικής ενημερότητας και για τον σκοπό αυτό θα πρέπει να εξεταστεί το ενδεχομενο να καταστεί εφικτή η ηλεκτρονική έκδοσή του μέσω της πλατφόρμας my property όπου θα υποβάλλονται οι σχετικές δηλώσεις. Για τον σκοπό αυτό αρκεί η διασύνδεση της εφαρμογής "my properties" με τις ληξιπρόθεσμες οφειλές προκειμένου να διαπιστώνεται μηχανογραφικώς η εξόφληση των σχετικών φόρων ώστε στη συνέχεια να επιτρέπεται η ηλεκτρονική
έκδοση του αντίστοιχου πιστοποιητικού.

 

– Εξορθολογισμος των κριτηρίων προσδιορισμού του ποσού παρακράτησης του άρθρου 7 της ΠΟΛ 1274/2013.

Σύμφωνα με το άρθρο 7 της ΠΟΛ  1274/0213 όταν εκδίδεται αποδεικτικό ενημερότητας για είσπραξη χρημάτων ή μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού εξ επαχθούς αιτίας και ο φορολογούμενος έχει οφειλές που έχουν υπαχθεί σε ρύθμιση, προκειμένου να χορηγηθεί ενημερότητα λαμβάνει χώρα μέρους της εισπραττόμενης απαίτησης, η οποία αναγράφεται επί του αποδεικτικού.  Όμως ο τρόπος προσδιορισμού του ποσοστού της παρακράτησης (70% – 100%) δεν είναι σαφής ως προς τα κριτήριά του ούτε ορίζονται έστω και σε αδρές γραμμές τα κριτήρια βάσει των οποίων λαμβάνεται η σχετική απόφαση.

Προτείνεται να τροποποιηθεί το υφιστάμενο πλαίσιο και αφενός να προβλεφθούν κριτήρια που υπηρετούν  συγκεκριμένους σκοπούς φορολογικής πολιτικής  όπως η φορολογική συμμόρφωση (π.χ. να προβλέπεται μικρότερο ποσοστό παρακράτησης για όποιον τηρεί ρυθμίσεις) και αφετέρου να λαμβάνεται μέριμνα για τα τυχόν έξοδα που επιβαρύνουν τον πωλητή όπως π.χ. έξοδα για τακτοποίηση αυθαιρεσιών, για έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας ή άλλων συναφών εξόδων και αμοιβών που είναι απαραίτητα για να πραγματοποιηθεί η τελική μεταβιβαστική πράξη.  Για τον σκοπό αυτό θα πρέπει να παρέχεται από τον φορολογούμενο πωλητή προς την φορολογική αρχή  κατάλογος με έξοδα και αμοιβές που θα πρέπει να εξαιρεθούν από την παρακράτηση.

 

– Πρόβλεψη δυνατότητας ηλεκτρονικής έκδοσης της ενημερότητας με παρακράτηση του άρθρου 7 της ΠΟΛ 1274/2013

Στις περιπτώσεις μεταβίβασης ακινήτων, ο θεσμός της παρακράτησης από το τίμημα όπως προβλέπεται στο άρθρο 7 της ΠΟΛ 1274/2013 θα μπορούσε να απλουστευθεί με την πρόβλεψη της δυνατότητας έκδοσης ηλεκτρονικής φορολογικής ενημερότητας με παρακράτηση του συνόλου των οφειλών ώστε να μην χρειάζεται να μεσολαβήσει η προηγούμενη υποβολή αίτησης και έγκρισης από τα όργανα από της διοίκησης. Για μικρά χρέη που χωρίς αμφιβολία καλύπτονται από το τίμημα δεν έχει νόημα να υποβάλλονται χειρόγραφα αιτήσεις για έκδοση φορολογικής ενημερότητας με παρακράτηση.  Αρκεί να εκδίδεται ηλεκτρονικά η σχετική ειδική ενημερότητα. Για να γίνει αυτό αρκεί να τροποποιηθεί η ΠΟΛ 1274/2013. Σε αυτή την περίπτωση θα προβλέπεται να γίνεται παρακράτηση ίση με το ποσό των βεβαιωμένων στο taxis οφειλών βάσει εντύπου που θα εκδίδεται μηχανογραφικώς, όπως ακριβώς εκδίδεται τώρα η ενημερότητα. Πρακτικά ο φορολογούμενος θα μπορεί μέσω της σχετικής εφαρμογής για την έκδοση ενημεροτήτων  να εκδίδει μια ενημερότητα με παρακράτηση, η οποία θα αναγράφει αφενός τα στοιχεία των οφειλών που θα παρακρατηθούν (μαζί με οδηγίες εξόφλησης) και αφετέρου τον συμβολαιογράφο, ο οποίος θα δηλώνεται από τον φορολογούμενο ότι θα διενεργήσει την σχετική παρακράτηση από το τίμημα εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας. Με αυτόν τον τρόπο θα προσέρχονται στις Δ.Ο.Υ μόνο οι φορολογούμενοι που αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα στην έκδοση ενημερότητας. Όλοι οι υπόλοιποι που απλώς οφείλουν ένα ποσό που καλύπτεται άνετα από το τίμημα της αγοραπωλησίας ακινήτου ή από το ποσό που θα εισπραχθεί, θα μπορούν να λαμβάνουν μηχανογραφικά την σχετική ενημερότητα με παρακράτηση, διευκολύνοντας τόσο τα τμήματα εσόδων των Δ.Ο.Υ. (που θα απαλλαγούν από αρκετές συναλλαγές που πλέον θα γίνονται ηλεκτρονικά)  όσο και τους φορολογούμενους (που θα μπορούν να διεκπεραιώσουν την σχετική διαδικασία χωρίς να προσέλθουν στην υπηρεσία).