ΑΚΙΝΗΤΑ: ΤΑ ΔΥΣΚΟΛΑ ΠΕΡΑΣΑΝ… ΕΡΧΟΝΤΑΙ ΤΑ ΧΕΙΡΟΤΕΡΑ!

ΑΚΙΝΗΤΑ: ΤΑ ΔΥΣΚΟΛΑ ΠΕΡΑΣΑΝ … ΕΡΧΟΝΤΑΙ ΤΑ ΧΕΙΡΟΤΕΡΑ!*

Του Παναγιώτη Παντελή
Λογιστή – Φοροτεχνικού
Φορολογικού συμβούλου του ΕΕΑ
Προέδρου ΕΚΟΦΑΝ

Η συζήτηση, για το αν η κατοχή ακίνητης περιουσίας αποτελεί ασφαλές και δίκαιο κριτήριο φοροδοτικής ικανότητας ή όχι, παραμένει ανοικτή. Από το 1975 ξεκίνησε η προσπάθεια να φορολογηθεί η ακίνητη περιουσία, οπότε και επιβλήθηκε για πρώτη φορά, ετήσιος φόρος, επί της αστικής ιδιοκτησίας.
Το 1980 καταργείται και στη θέση του επιβάλλεται πρόσθετος φόρος στα μισθώματα και αύξηση του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων κατά 2%.
Το 1982 γίνεται μια προσπάθεια να επιβληθεί εκ νέου ο ετήσιος φόρος, χωρίς επιτυχία.
Το 1993 καταργείται και τυπικά ο νόμος για την φορολογία των ακινήτων και στη θέση του επιβάλλεται το ΤΑΠ και ο συμπληρωματικός φόρος μισθωμάτων 3%.
Το 1997 επιστρέφει η φορολογία των ακινήτων, με την επιβολή Φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας (Φ.Μ.Α.Π.), με τις διατάξεις του Ν. 2459/1997 (άρθρα 21 – 35). Σύμφωνα με τον νόμο αυτό, κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο φορολογείται, από το έτος 1997 και κάθε επόμενος έτος, για την αξία της μεγάλης ακίνητης περιουσίας του, που βρίσκεται στην Ελλάδα, ανεξάρτητα από την ιθαγένεια, την κατοικία ή την έδρα του, με συντελεστές από 0,3% έως 0,8%.
Το 2008 καταργείται ο παραπάνω νόμος και στη θέση του επιβάλλεται το Ε.Τ.Α.Κ. με τον χαμηλό συντελεστή 0,1% και απαλλασσόμενη αξία της κύριας κατοικίας έως 300.000€.
Το 2009, μαζί με το Ε.Τ.Α.Κ. και απαλλασσόμενη αξία 100.000€ ανά άτομο, επιβάλλεται και έκτακτη εισφορά, επί της ακίνητης περιουσίας, με αφορολόγητο τις 400.000€ και με συντελεστές από 0,1% έως και 0,9%.
Το 2010 καταργείται το Ε.Τ.Α.Κ. και επανέρχεται ο νέος Φ.Α.Π. με συντελεστές από 0,1% έως και 2% και αφορολόγητο τις 400.000€.
Το 2011 μειώνεται το αφορολόγητο στις 200.000€ και το ίδιο ισχύει και για το 2012.
Το 2011 επιβάλλεται «ΕΚΤΑΚΤΟ ΕΙΔΙΚΟ ΤΕΛΟΣ ΗΛΕΚΤΡΟΔΟΤΟΥΜΕΝΩΝ ΔΟΜΗΜΕΝΩΝ ΕΠΙΦΑΝΕΙΩΝ» (Ε.Ε.Τ.Η.Δ.Ε.), με τον Ν. 4021/2011 στις ηλεκτροδοτούμενες για οικιστική ή εμπορική χρήση δομημένες επιφάνειες των ακινήτων που έχουν σύνδεση με Διαχειριστή Δικτύου της Δ.Ε.Η. στις 17/09/2011, για το 2011 και στις 31/03/2012, για το έτος 2012.
Ο Ενιαίος Φόρος Περιουσίας έρχεται σήμερα, για το 2013, να αντικαταστήσει το ΦΑΠ και το «χαράτσι» της ΔΕΗ. Έρχεται δηλαδή να έχει ισοδύναμο δημοσιονομικό αποτέλεσμα, προσθέτοντας τον φόρο ακίνητης περιουσίας και ένα έκτακτο ειδικό τέλος που είχε επιβληθεί για δύο χρόνια, μόνο για τις ηλεκτροδοτούμενες επιφάνειες και μόνο για αυτές που έχουν οικιστική ή εμπορική χρήση.
Ο νέος φόρος θα επιβάλλεται στην κατοχή της ακίνητης περιουσίας, ή αυτή είναι δομημένη ή είναι αστική ή αγροτική (αγροί, βοσκοτόπια κ.τ.λ.).
Ο νέος φόρος θα είναι ο ίδιος ανεξάρτητα από την φοροδοτική ικανότητα του κάθε φορολογούμενου.
Ο νέος φόρος δεν θα λαμβάνει υπ’ όψιν του το αν η κατοχή της ακίνητης περιουσίας παράγει έσοδο, ώστε να προσδιορίζεται και η σχετική φοροδοτική ικανότητα του ακινήτου.
Δεν θα λαμβάνει επίσης υπ’ όψη του, αν όλη η αξία του ακινήτου, στο οποίο επιβάλλεται φόρος ή μέρος αυτής οφείλεται σε κάποιο τραπεζικό ίδρυμα, λόγω δανείου.
Ο νέος φόρος θα λαμβάνει υπ’ όψιν του τις αντικειμενικές αξίες που ισχύουν την 01/01/2013 και όχι την χαμηλότερη αγοραία αξία του ακινήτου.
Σχετικά με τον νέο αυτό φόρο από  την τρικομματική επιτροπή, που θα διαμορφώσει την τελική της πρόταση για την φορολογία των ακινήτων, μέχρι στιγμής καμία αναφορά δεν έχει γίνει για τα υποθηκευμένα ακίνητα (εξαιρούνται από το ΦΑΠ), ούτε βέβαια για τον μειωμένο συντελεστή του ΕΕΤΗΔΕ, για τους πολύτεκνους ή τους ανάπηρους, ή την απαλλαγή των ανέργων από την πληρωμή του. (υπό προϋποθέσεις).
Ο επιθυμητός οικονομικός στόχος του νέου ΦΑΠ θα ανέρχεται σε 3.2 δις €, για κάθε έτος, ξεκινώντας από το 2013 κατ’ εξαίρεση, το 2013 ο στόχος θα είναι 2 δις €, λόγω του υπολοίπου του «χαρατσιού» της ΔΕΗ, που θα εισπραχθεί το πρώτο εξάμηνο του 2013 και αφορά το 2012.
Από τις τρεις προτάσεις για το αφορολόγητο, δηλαδή αν θα είναι  50.000€ ή 100.000€, επικρατέστερο σενάριο είναι αυτό των 50.000€ για κάθε φυσικό πρόσωπο, ενώ παράλληλα προσπαθεί  η τρικομματική επιτροπή να διευρύνει την φορολογική βάση, με την επιβάρυνση και των αγροτεμαχίων.
Βέβαια στα αγροτεμάχια υπάρχει το πρόβλημα, ότι η βάση δεδομένων και η καταγραφή τους είναι περιορισμένη, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να προσδιοριστούν οι συντελεστές, που θα αποφέρουν το επιθυμητό αποτέλεσμα, δηλαδή τα 500 – 700 εκατομμύρια ευρώ.
Ακόμη ο τρόπος υπολογισμού με το ΑΑ Γης είναι δύσχρηστος και λαμβάνει υπ’ όψιν του πολλές παραμέτρους (απόσταση από την θάλασσα, πεδινή ή ορεινή έκταση, αρδευόμενη ή μη κ.τ.λ.)
Πιο απλός είναι ο υπολογισμός των αστικών ακινήτων, που ανήκουν τόσο στα φυσικά, όσο και στα νομικά πρόσωπα, όπου εκεί η βάση δεδομένων υπάρχει.
Η προσπάθεια λοιπόν θα είναι, με δεδομένη την αξία των αστικών ακινήτων να υπολογισθεί, κατά προσέγγιση, ο φόρος των αγροτεμαχίων, με κύριο στόχο να υπάρχει πλήρης καταγραφή τους στο τέλος του 2013 ώστε να γίνουν οι διορθωτικές προσαρμογές στο φόρο των αγροτεμαχίων, για το 2014.
Για τα αγροτεμάχια ακόμη , επικρατέστερη είναι η άποψη ότι θα πρέπει να έχουν ανάλογη αντιμετώπιση με αυτή των εμπορικών ακινήτων, δηλαδή μικρότερη φορολόγηση για τα ιδιοχρησιμοποιούμενα, ή για τους βιοτεχνικούς, αποθηκευτικούς κτλ. χώρους.
Οι συντελεστές θα κυμανθούν από 0,1% έως και 2% κλιμακωτά, ενώ υπάρχει και πρόταση ο συντελεστής να είναι 3% για ακίνητη περιουσία μεγαλύτερη των 10 εκ. €. Ακόμα η επιτροπή δεν έχει ξεκαθαρίσει αν οι συντελεστές που προτείνονται, αφορούν την είσπραξη των 2 δις, που υπολείπονται, για το 2013 ή για το σύνολο των 3 περίπου δις που θα επιβάλλονται από το 2014 και μετά.
Αν αφορούν το 2013 ,(και μάλλον έτσι είναι), αυτό σημαίνει ότι το αφορολόγητο και οι συντελεστές θα ισχύσουν μόνο για φέτος, ενώ του χρόνου θα έχουμε νέα επιτροπή για νέο αφορολόγητο και νέους συντελεστές. Αλλά και η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στις αγοραίες θα ξαναβάλει σε συζήτηση συντελεστές και αφορολόγητο, μια και η μοναδική σταθερά σε αυτή την εξίσωση είναι τα 3 δις της είσπραξης του νέου ΦΑΠ ετησίως.
Αλλά και η σταθερά των 3 δις € του νέου φόρου είναι σταθερά μόνο εφόσον εισπραχθεί το ποσό. Τι θα συμβεί αν οι φορολογούμενοι «ιδιοκτήτες» ακινήτων δεν μπορέσουν αν πληρώσουν; Υπ’ όψιν ότι στην ίδια χρήση θα πρέπει μόνο για τα ακίνητα να πληρώσουν τις υπόλοιπες δόσεις από το «χαράτσι της ΔΕΗ» και τον ΦΑΠ των ετών 2010, 2011, και 2012.
Θα παρθούν ισοδύναμα μέτρα για την δημοσιονομική τρύπα και ποια θα είναι αυτά; Οι προιστάμενοι των ΔΟΥ θα προχωρήσουν σε μέτρα κατά των οφειλετών μια και ο ΦΑΠ θα προστεθεί στις τυχόν υπόλοιπες οφειλές και θα επιβαρύνεται με 1% για κάθε μήνα καθυστερημένης πληρωμής ;
Και επειδή πολλή συζήτηση γίνεται, αν είναι νέος φόρος, να υπενθυμίσουμε ότι από το ΦΑΠ του 2009/2010 το δημόσιο εισέπραξε περίπου 400 εκ €. Ενώ από το ΦΑΠ του 2011 και 2012 προϋπολογίζει να εισπράξει περίπου στα 600 εκ € για κάθε έτος. Το ΕΕΤΗΔΕ, που επιβλήθηκε σαν «ΕΚΤΑΚΤΟ ΤΕΛΟΣ» για δύο μόνο χρονιές και που απέφερε περίπου στα 2,5 δις €, μονιμοποιείται και από «τέλος» γίνεται «φόρος».

Ο νέος ΦΑΠ είναι νέος φόρος, για όσους έχουν ακίνητη περιουσία κάτω των 200.000 €, είναι νέος φόρος για τους 1.500.000 εκατομμύριο ανέργους, είναι νέος φόρος για μεγάλη μερίδα πολυτέκνων ή αναπήρων, είναι νέος φόρος για όσους έχουν κάποιο άγονο χωράφι στην τελευταία βουνοκορφή.
Ακόμη ο νέος ΦΑΠ δεν λαμβάνει υπ’ όψιν του μια άλλη διάσταση:
Ο πιο ουσιώδης πυλώνας ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας στον 20ο αιώνα υπήρξε η ακίνητη περιουσία. Κάθε φορά που η χώρα βίωνε οικονομική κρίση, οι μηχανές της οικονομίας επανεκκινήθηκαν από την αγορά ακινήτου.
Την ίδια την είσοδο της χώρας στην ΟΝΕ την στήριξε η ανάπτυξη, που επήλθε από την αγορά ακινήτου.
 

Η πολιτική επιλογή της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας, τα τελευταία χρόνια, δεν επιφέρει μόνο το αποτέλεσμα της αύξησης των δημοσίων εσόδων, επιφέρει την κατάρρευση της αγοράς των ακινήτων.

Τα τελευταία χρόνια οι αγοραίες αξίες είναι κατά πολύ μικρότερες από τις αντικειμενικές, η αγορά έχει παγώσει, ενώ απασχολούσε χιλιάδες εργαζόμενους και εκατοντάδες επαγγελματίες. Αλλά η παράπλευρη απώλεια της πλήρους απορύθμισης της αγοράς των ακινήτων είναι, ότι δημιουργεί στο μέσο Έλληνα την πεποίθηση, ότι προκειμένου να φυλάξει τους κόπους του, δεν θα πρέπει να επενδύσει στην ελληνική γη, αφού αυτή η επένδυση δέχεται τέτοια φορολογική επίθεση, που θα τον αναγκάσει να την εκποιήσει σε εξευτελιστική τιμή, ώστε να αντεπεξέλθει στις φορολογικές του υποχρεώσεις.

Αυτό λοιπόν, που στριφογυρίζει στο μυαλό του καθενός μας, είναι αν η υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας είναι αποτέλεσμα πολιτικού σχεδιασμού, αν έχουν μελετηθεί οι συνέπειες της κατάρρευσης της αγοράς των ακινήτων, αν έχουν προβλεφθεί κίνητρα ανάκαμψης αν, έχει προβλεφθεί η ζημιά που θα αποφέρει η υπερφορολόγηση των ακινήτων στην ελληνική οικονομία και στην ανάπτυξη της χώρας.
Αν όμως η υπερφορολόγηση τα τελευταία τρία χρόνια, καθώς και τα επόμενα, δεν έχει μελετηθεί και το κριτήριο είναι μόνο τα ταμειακά έσοδα, τότε μάλλον το κόστος της υπερφορολόγησης των ακίνητων, θα είναι πολύ μεγαλύτερο από το ταμειακό όφελος.

*Το άρθρο δημοσιεύτηκε στο Εβδομαδιαίο Περιοδικό «ΕΠΙΚΑΙΡΑ» ΤΕΥΧΟΣ 173 – 07/02/2013 – 13/2/2013.