Αμοιβή μεσίτη για υπόδειξη αγοράς ακινήτου σε διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης ή πτωχευτικής εκκαθάρισης

Γράφει ο Στάθης Δημ. Σταματελόπουλος, Νομικός Συνεργάτης Ε.Ε.Α. 


Ζητήματα που αφορούν την αξίωση μεσίτη αστικών συμβάσεων, για την λήψη της μεσιτικής του αμοιβής, κατόπιν υπόδειξη ακινήτου προς αγορά στον εντολέα και ειδικότερα ακινήτου, που εκτίθονταν σε δημόσια αναγκαστικό πλειστηριασμό, ή σε διαδικασία πτωχευτικής εκκαθάρισης, κατά τον χρόνο της υπόδειξης, απασχόλησαν την υπ. αριθμ. 1023/2015 απόφαση του Αρείου Πάγου.

Ειδικότερα, η ως άνω απόφαση απέρριψε την αίτηση αναίρεσης του μεσίτη, κατά της απόφασης του Εφετείου, η οποία αντίστοιχα εξαφάνισε την πρωτόδικη απόφαση, με την οποία είχε γίνει δεκτή η αγωγή του μεσίτη κατά του εντολέα του, για την καταβολή μεσιτικής αμοιβής. Η απόφαση του Αρείου Πάγου έκρινε ότι, το Εφετείου ορθά και σύννομα δέχτηκε ότι, δεν υπήρχε δικαίωμα του μεσίτη για την λήψη μεσιτικής αμοιβής, τόσο στην περίπτωση, που το υποδειχθέν ακίνητο, εκτίθεται σε δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό, λόγω οφειλών της ιδιοκτήτριας εταιρείας και της ύπαρξης κατασχέσεων και άλλων εμπράγματων βαρών σε αυτό, όσο και στην περίπτωση, που η ιδιοκτήτρια εταιρεία πτώχευσε και το εν λόγω ακίνητο με άδεια του Εισηγητή της πτώχευσης πωλήθηκε ελεύθερα από τον σύνδικο της πτώχευσης στον εντολέα του μεσίτη.

Ειδικότερα και σύμφωνα με τις σκέψεις της ως άνω απόφασης:

Κατά το άρθρο 703 του Αστικού Κώδικα εκείνος, που υποσχέθηκε αμοιβή σε κάποιον (μεσίτη), για την μεσολάβηση, ή την υπόδειξη ευκαιρίας προς σύναψη μιας σύμβασης, έχει υποχρέωση να πληρώσει την αμοιβή, αν η σύμβαση καταρτισθεί, ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης, ή της υπόδειξης. Από την διάταξη αυτή σαφώς προκύπτει ότι, κύριες προϋποθέσεις για την εφαρμογή της είναι : α) η υπόσχεση αμοιβής για την μεσολάβηση, ή την υπόδειξη ευκαιρίας προς σύναψη σύμβασης και β) η κατάρτιση της σύμβασης, ως συνέπεια της μεσολάβησης, ή της υπόδειξης του μεσίτη. Επίσης, για να δικαιούται ο μεσίτης αμοιβής, πρέπει εκτός των ανωτέρω, να υπάρχει αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας (μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας) και της κατάρτισης της πράξης, για την οποία δόθηκε η εντολή. Στην υπόδειξη ευκαιρίας, ο μεσίτης ενημερώνει απλώς, με αυτήν τον ένα, ή και τους δύο ενδιαφερομένους, για την ύπαρξη συγκεκριμένης και άγνωστης προηγουμένως σε αυτούς δυνατότητας σύναψης της σύμβασης, χωρίς να απαιτούνται περαιτέρω ενέργειες αυτού, αφού αρκεί ότι, έλαβε χώρα υπόδειξη ευκαιρίας και ότι η σύμβαση καταρτίστηκε, λόγω της υπόδειξης αυτής (ΑΠ 67/2009).

Ως ευκαιρία, η υπόδειξη της οποίας από τον μεσίτη προς τον εντολέα αποτελεί προαπαιτούμενο για την γέννηση της αξίωσης του μεσίτη προς απόληψη της οικείας αμοιβής, νοείται στην διάταξη αυτή, η δυνατότητα σύναψης της σκοπούμενης σύμβασης (ήτοι η σύμβαση περί της οποίας η υπόσχεση για αμοιβή και στην οποία αποβλέπει ο εντολέας), κατά το χρόνο της υπόδειξης, έτσι ώστε, αν κατά το χρόνο αυτό λείπει η δυνατότητα κατάρτισης της και άρα, δεν συντρέχει το στοιχείο της ευκαιρίας, η τυχόν υπόδειξη του μεσίτη, ακόμη και αν σε μεταγενέστερο χρόνο καταρτίστηκε η σύμβαση, λόγω μεταβολής των συνθηκών, δεν παράγει την προβλεπόμενη από την παραπάνω διάταξη έννομη συνέπεια, δηλαδή την υποχρέωση του εντολέα, για την καταβολή της μεσιτικής αμοιβής (ΑΠ 118/1994).

Τις ως άνω προϋποθέσεις της αξίωσης μεσιτικής αμοιβής, δηλαδή, την ύπαρξη έγκυρης σύμβασης μεσιτείας, για μεσολάβηση, ή υπόδειξη ευκαιρίας προς σύναψη σύμβασης και την έγκυρη σύναψη της σκοπούμενης κύριας σύμβασης,, ως συνέπεια της μεσολάβησης, ή υπόδειξης του μεσίτη, πρέπει να έχει ως αναγκαίο περιεχόμενο, για να είναι ορισμένη η αγωγή, με την οποία ζητείται η αμοιβή (ΑΠ 1238/2007). Το βάρος της απόδειξης φέρει ο ενάγων μεσίτης. Με την απόδειξη της μεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κύριας σύμβασης τεκμαίρεται και η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ αυτών. Οπότε το βάρος της ανατροπής του τεκμηρίου μετατίθεται στον αμφισβητούντα την αιτιώδη συνάφεια μεσιτικό εντολέα (ΑΠ 776/2013, ΑΠ 335/2011, ΑΠ 1203/2009) . Το εν λόγω δηλαδή τεκμήριο αφορά μόνο στην αιτιώδη συνάφεια, μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της σκοπούμενης κύριας σύμβασης και όχι στην μεσιτική δραστηριότητα, ή στη σύναψη της σκοπούμενης σύμβασης, καθ’ εαυτές, τις περιστάσεις των οποίων είναι υποχρεωμένος να αποδείξει ο ενάγων μεσίτης.

Στην προκειμένη περίπτωση, ο εναγόμενος εντολέας απευθύνθηκε στον ενάγοντα μεσίτη και του ζήτησε να του υποδείξει ακίνητο προς αγορά, πλησίον της Αττικής οδού. Σε εκτέλεση της μεταξύ τους σύμβασης μεσιτικής εντολής, ο μεσίτης μεταξύ άλλων ακινήτων υπέδειξε στον εντολέα και ένα ακίνητο, που ήταν άγνωστο μέχρι τότε στον εντολέα και το οποίο, λόγω οφειλών της ιδιοκτήτριας αυτού εταιρείας προς τράπεζες ήταν ήδη κατά το χρόνο εκείνο κατασχεμένο και βεβαρημένο με εμπράγματες ασφάλειες και εξετίθετο, κατά το χρόνο της υπόδειξης, σε αναγκαστικό πλειστηριασμό.

Κατά την διάρκεια της διαδικασίας αναγκαστικής εκτέλεσης, η ιδιοκτήτρια εταιρεία κηρύχθηκε σε πτώχευση και παρά την συνέχιση της διαδικασίας αναγκαστικής εκτέλεσης από ενυπόθηκους και προνομιούχους δανειστές, τελικά, λόγω αδυναμίας πλειστηριασμού ελλείψει πλειοδοτών, η επί του ακινήτου αναγκαστική κατάσχεση ήρθη με δικαστική απόφαση, οπότε και στην συνέχεια, με απόφαση του Πτωχευτικού Δικαστηρίου παρασχέθηκε στην σύνδικο της πτώχευσης η άδεια να εκποιήσει, χωρίς τις διατυπώσεις του αναγκαστικού  πλειστηριασμού, το εν λόγω ακίνητο .Έτσι ο εναγόμενος εντολέας του μεσίτη κατήρτισε με την σύνδικο της πτώχευσης συμβόλαιο αγοραπωλησίας του εν λόγω ακινήτου, η οποία και συνιστά στα πλαίσια της πτωχευτικής εκκαθάρισης δικαιοπραξία δημοσίου δικαίου και για τον λόγο αυτό αρνήθηκε την οποιαδήποτε διαμεσολάβηση του μεσίτη και δεν του κατέβαλε την συμφωνημένη αμοιβή.

Το Εφετείο – την κρίση του οποίου έκρινε ως ορθή και σύννομη και ο Άρειος Πάγος – δέχτηκε τα εξής:

Κατά το χρόνο της υπόδειξης του ως άνω ακινήτου από τον μεσίτη, η σχετική μεσολάβηση του μεσίτη δεν μπορούσε να έχει ως αποτέλεσμα την σύναψη της σκοπούμενης σύμβασης αγοραπωλησίας, καθώς υφίστατο πραγματική αδυναμία κατάρτισης της, αφού λόγω των βαρών του ακινήτου και της μέσα σε εύλογο χρόνο έκθεσης του σε πλειστηριασμό, ήταν νομικά αδύνατη η μεταβίβαση αυτού δια συμβάσεως αγοραπωλησίας, άλλως ότι, ακόμα και στην περίπτωση εντολής για υπόδειξη προς συμμετοχή στον κρίσιμο πλειστηριασμό δεν συντρέχει το στοιχείο της ευκαιρίας, που αποτελεί ουσιώδες προαπαιτούμενο για την γέννηση της επίδικης αξίωσης του μεσίτη για την καταβολή αμοιβής, διότι διακόπηκε ο απαιτούμενος για λήψη μεσιτικής αμοιβής άμεσος, αντικειμενικός αιτιώδης σύνδεσμος, μεταξύ της μεσιτικής υπόδειξης και του παραχθέντος τελικού αποτελέσματος, αφού στην περίπτωση αυτή ,τούτο περιήλθε στην κυριότητα του εντολέα εναγόμενου, από άλλη αιτία, ήτοι κατόπιν δικαστικής αναγκαστικής εκποίησης, κατά το στάδιο της ένωσης των πιστωτών από το σύνδικο της πτώχευσης και όχι δια της συνάψεως της ιδιόρρυθμης δια πλειστηριασμού πώλησης, γεγονός, που υποδηλώνει την έλλειψη  αιτιώδους συνάφειας,  μεταξύ της μεσιτικής υπόδειξης, η οποία σύμφωνα με την δοθείσα προς τον μεσίτη εντολή υπόδειξης ευκαιρίας συναλλαγής, απέβλεπε στην συμμετοχή στον κρίσιμο πλειστηριασμό και στην ανάδειξη του εντολέα, ως υπερθεματιστή του ακινήτου και του επελθόντος αποτελέσματος.

Πάντως, στην περίπτωση της διενέργειας του πλειστηριασμού, απαραίτητο είναι να γίνει ο διαχωρισμός ότι, για να υπάρξει δημιουργική υποχρέωσης συμφωνία, θα πρέπει ο μεσιτικός εντολέας, κατά την παροχή της εντολής, να αγνοεί την διενέργεια αυτού, αλλά και η μεσιτική δραστηριότητα να έχει ως αποτέλεσμα, την εν συνεχεία συμμετοχή του εντολέα και την ανάδειξη αυτού σε υπερθεματιστή σε αυτόν τον πλειστηριασμό, συνδρομή, που ελλείπει εν προκειμένω και είναι απαραίτητη για το βασικό εννοιολογικό γνώρισμα της ευκαιρίας στην σύμβαση μεσιτικής εντολής, συνεπεία της υπόδειξης της διενέργειας του πλειστηριασμού. Άλλώστε, πρέπει να σημειωθεί ότι, η έννοια του πλειστηριασμού είναι συνυφασμένη με την ελεύθερη προσέλευση και πλειοδοσία εκείνων, που θέλουν και μπορούν να καταστούν υπερθεματιστές και των μεταξύ αυτών ελεύθερο συναγωνισμό. Ο εναγόμενος εντολέας γνώριζε έκτοτε την επικείμενη διαδικασία της πτώχευσης – που χαρακτηρίζεται από δημοσιότητα των πράξεων της -, αλλά η γνώση αυτή, ως αξιοποίηση της υπόδειξης, δεν παρέχει δικαίωμα στον ενάγοντα μεσίτη να αξιώσει μεσιτική αμοιβή, αφού επιπλέον μεσολάβησε και μεγάλο διάστημα,, που αντιβαίνει στα χρονικά ήθη, για να αποτελεί αντικειμενικά την πρόσφορη αιτία, για την σύναψη της τελικώς καταρτισθείσας σύμβασης .Πολύ δε περισσότερο, γιατί η τελική σύμβαση καταρτίστηκε μετά την πάροδο δύο ετών και εννέα μηνών, δηλαδή μετά τη λήξη της εντολής προς τον ενάγοντα (άρθρο 200 του Ν.4072/2012), και ναι μεν κρίσιμο χρόνος δεν είναι αυτός της σύναψης της σύμβασης, αλλά ο χρόνος ανάπτυξης της μεσιτικής δραστηριότητας, ωστόσο ελλείπει κατά τα ανωτέρω η αντικειμενική αιτιότητα της τελευταίας στη σύναψη της σύμβασης.

Ενόψει αυτών κρίθηκε ότι, δεν υπάρχει στην προκειμένη περίπτωση η αναγκαία συνάφεια για τη γέννηση της αξίωσης του ενάγοντα μεσίτη, προς καταβολή της συμφωνημένης αμοιβής, μεταξύ της κτήσης του ακινήτου και της προηγηθείσας υπόδειξης, η οποία με βεβαιότητα να αποτέλεσε και την γενεσιουργό αιτία της καταρτισθείσας σύμβασης .Σε κάθε δε περίπτωση, και αν υποτεθεί ότι, υπάρχει αγωγική επίκληση, δεν αποδείχθηκαν ούτε τα ουσιώδη γεγονότα μεσιτικής δραστηριότητας, με τη μορφή της μεσολάβησης, εξ αφορμής των οποίων αναπτύχθηκε η μεσιτική παροχή και προήλθε η σύναψη της τελικής σύμβασης και αυτό γιατί στις σχετικές διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης και πτώχευσης, δεν υπάρχει διαδικαστική ευχέρεια του μεσίτη, προς τέτοια μεσολάβηση. Επομένως, αφού δεν αποδείχθηκε, ότι η κατάρτιση της σύμβασης αγοράς του ως άνω ακινήτου ήταν αποτέλεσμα της υπόδειξης, ή της μεσολάβησης του ενάγοντα – μεσίτη, αυτός δεν δικαιούται μεσιτικής αμοιβής.