Άρθρο. Επαγγελματική στέγη. Ρύθμιση ή απελευθέρωση;

Το πρόβλημα της προστασίας ή της απελευθέρωσης της επαγγελματικής στέγης δεν είναι καινούριο στην Ελλάδα. Υπάρχει από τη δεκαετία του 1920 όταν άρχισε μια γρήγορη αστικοποίηση του πληθυσμού της χώρας, βοηθούντος και της έλευσης ενός τεράστιου αριθμού προσφύγων.

Ο πραγματικός λόγος που δημιουργήθηκε το πρόβλημα ήταν η έντονη εμπορική δράση των καταστηματαρχών που δημιούργησε την εμπορικότητα των δρόμων η οποία ταυτίζεται με την δημιουργία μιας άλλης ιδιοκτησίας, της άυλης εμπορικής αξίας των καταστημάτων. Η άυλη εμπορική αξία έχει πραγματικό περιεχόμενο γιατί είναι συνάρτηση του τζίρου και των κερδών άρα της βιωσιμότητας και ανάπτυξης μιας επιχείρησης.

Σήμερα επαναφέρεται το θέμα της πλήρους απελευθέρωσης της επαγγελματικής στέγης με αίτημα των ιδιοκτητών αλλά και με πίεση της τρόικας.

Οι πληροφορίες που έχουν διαρρεύσει αναφέρουν ότι η κυβέρνηση προσανατολίζεται σε μερική απελευθέρωση του θεσμικού πλαισίου που θα διέπει τις νέες μισθώσεις των επαγγελματικών και εμπορικών ακινήτων (6 + 6 έτη)  και να παραμείνει ως έχει το πλαίσιο για τις παλιές συμβάσεις μέχρι λήξης τους. Στο πλαίσιο αυτό η ηγεσία του υπουργείου Ανάπτυξης έχει αναλάβει την πρωτοβουλία διαλόγου προκειμένου να εκδοθεί πόρισμα μέσα από ειδική επιτροπή για το θέμα.

 

Η τρόικα

Το πρόβλημα γίνεται οξύτερο μετά την επιμονή της τρόικας  για οριζόντια κατάργηση της προστατευτικής ομπρέλας που προσφέρει η ισχύουσα νομοθεσία τόσο στις υφιστάμενες όσο και στις νέες επαγγελματικές μισθώσεις κατά την πρώτη συνάντηση, στις 17/9, στο υπουργείο Ανάπτυξης, τεχνικού κλιμακίου της τρόικας με το γενικό γραμματέα Εμπορίου κ. Στέφανο Κομνηνό.

Μάλιστα, σύμφωνα με τις πληροφορίες, οι εκπρόσωποι της τρόικας αιτιολόγησαν την επιμονή τους ότι η απελευθέρωση αποτελεί αίτημα της αγοράς. Ωστόσο μέχρι σήμερα δεν έχουν συναντηθεί με εκπροσώπους του εμπορικού κόσμου (ΕΣΕΕ και ΓΣΕΒΕΕ), κάτι που αναμένεται να γίνει τις επόμενες ημέρες!
 

Οι ιδιοκτήτες

Από την πλευρά τους οι ιδιοκτήτες ακινήτων δέχονται κάποιες παραχωρήσεις για τις παλιές μισθώσεις αλλά απαιτούν πλήρη απελευθέρωση για τις νέες.

Ειδικότερα η ομοσπονδία τους, η ΠΟΜΙΔΑ, με υπόμνημά της προς το υπουργείο Ανάπτυξης  προτείνει τη σταδιακή απελευθέρωση των παλαιών μισθώσεων μέχρις εξάντλησης της 12ετίας και άμεση απελευθέρωση όλων των νέων, ώστε να νοικιαστούν άμεσα, με ελεύθερες συμφωνίες τα κλειστά καταστήματα.

 

Η θέση των μικρομεσαίων

Από την πλευρά τους οι οργανώσεις των μικρομεσαίων τάσσονται κατά της «απελευθέρωσης» της επαγγελματικής στέγης και υπέρ της ρύθμισης των θεμάτων της με ισότιμη μεταχείριση της άυλης εμπορικής με την ακίνητη ιδιοκτησία.

Είναι χαρακτηριστική η λακωνική δήλωση του ΓΓ του ΕΕΑ κ. Γιάννης Χατζηθεοδοσίου  στον τηλεοπτικό σταθμό Mega ότι η ταυτόχρονη απελευθέρωση του ενοικιαστή από τη 12ετία που ισχύει σήμερα και η απελευθέρωση των μισθωμάτων, υπό τις παρούσες συνθήκες, θα οδηγήσει σε νέα λουκέτα την αγορά. Στο ίδιο μήκος κύματος κινήθηκε και ο πρόεδρος της ΓΣΕΒΕΕ Γιώργος Καββαθάς ο οποίος τόνισε την ανάγκη δικτύου προστασίας για τις επιχειρήσεις.

Η ΕΣΕΕ από πλευράς της προτείνει τη διατήρηση ενός ειδικού πλαισίου προσαρμοσμένου και επικαιροποιημένου στο καθεστώς ρύθμισης των επαγγελματικών μισθώσεων με παραμονή της ελάχιστης διάρκειας της μισθωτικής σύμβασης με δικαίωμα των μερών να συμφωνούν το χρονικό διάστημα, την διατήρηση της 12ετίας στις υφιστάμενες μισθώσεις και μεταβατικές ρυθμίσεις για σταδιακή μείωση του χρόνου για τις νέες μισθώσεις. Ζητάει ακόμη πρόβλεψη μίας νόμιμης «άυλης εμπορικής αξίας» και κατάργηση του γνωστού «αέρα» σε περίπτωση υπεραξίας.

 

Η ουσία του προβλήματος: Σύγκρουση δυο ιδιοκτησιών

Η ουσία της σύγκρουσης των ιδιοκτητών ακινήτων και των μικρομεσαίων επιχειρηματιών δεν είναι ιδεολογική πάνω στις ιδέες της ελευθερίας της αγοράς και των μισθώσεων. Είναι σύγκρουση πραγματικών συμφερόντων δυο ιδιοκτησιών, από τη μια της ακίνητης και από την άλλη της άυλης εμπορικής αξίας που από το νόμο δεν αντιμετωπίζεται ισότιμα.

Η σύγκρουση γίνεται για την ιδιοκτησία της άυλης εμπορικής αξίας διότι η ακίνητη ιδιοκτησία απαιτεί να καρπώνεται αδαπάνως όλα τα οφέλη που προκύπτουν από την ανάπτυξη των αγορών και της εμπορικότητας που πετυχαίνουν οι επιχειρηματίες. Αυτό το ονομάζουν «απελευθέρωση» ενώ στην πραγματικότητα είναι αδάπανη μεταβίβαση τεράστιων αξιών από την επιχειρηματική ιδιοκτησία στην ακίνητη ιδιοκτησία.

 

Κεντρικό ερώτημα είναι σε ποιον ανήκει η αυλή εμπορική αξία που δημιουργείται γύρω από ένα ακίνητο μέσα από τις διαδικασίες ανάπτυξης της αγοράς και της επιχείρησης.

Η μεν ιδιοκτησία ισχυρίζεται ότι οποιαδήποτε αυλή αξία δημιουργείται, αποτελεί αναπόσπαστο τμήμα του ακινήτου, πρέπει να ενσωματώνεται σ' αυτό χωρίς αντάλλαγμα και να κεφαλαιοποιείται από χρόνο σε χρόνο μέσα από την ελεύθερη διαπραγμάτευση κάθε φορά τόσο του μισθίου όσο και του ενοικίου.

Η πλευρά των επιχειρήσεων θεωρεί ότι η αυλή εμπορική αξία είναι δικό της δημιούργημα, δική της ιδιοκτησία και της ανήκει ολοκληρωτικά. Ως εκ τούτου απαιτεί ίση μεταχείριση με την ακίνητη ιδιοκτησία ως δύο χωριστές και ανεξάρτητες οντότητες που έχουν ξεχωριστούς δημιουργούς και ξεχωριστούς ιδιοκτήτες. Για το λόγο αυτό απαιτούν να πάρουν πίσω όλη την αυλή αξία που δημιούργησαν μετά την αποχώρηση τους μέσω της νόμιμης μεταβίβασης της στον διάδοχο επιχειρηματία ή μέσω της αποζημίωσης από την ακίνητη ιδιοκτησία η οποία θα την καρπωθεί.

Το Επαγγελματικό Επιμελητήριο της Αθήνας για την άυλη εμπορική αξία

Για το θέμα της επαγγελματικής στέγης και της άυλης εμπορικής αξίας χαρακτηριστική είναι η παρακάτω θέση του ΕΕΑ όπως δημοσιεύτηκε στο Δελτίο του ΕΕΑ, Μάρτιος 1986:

«Μέσα στον μισθωμένο χώρο αναπτύσσονται και λειτουργούν παράλληλα δύο ιδιοκτησίες, η ιδιοκτησία του ακινήτου και η εμπορική ιδιοκτησία. H εμπορική ιδιοκτησία αποτελείται τόσο από υλικά στοιχεία (εγκαταστάσεις, προθήκες κ.λ.π.) όσο και από άυλα (φήμη, πελατεία, οργάνωση, κ.λ.π.). Το Σύνταγμα προστατεύει την ατομική ιδιοκτησία και η ατομική ιδιοκτησία είναι κινητή και ακίνητη, υλική και άυλη. Συνεπώς, πρέπει να προστατευθούν εξίσου το ακίνητο του ιδιοκτήτη όσο και η εμπορική ιδιοκτησία του επιχειρηματία…» (Δελτίο ΕΕΑ, Μάρτιος 1986)

 

Το ότι βέβαια έχουμε δύο ειδών ιδιοκτησίες στην επαγγελματική στέγη είναι αυταπόδεικτο. Η αυλή αξία αναγνωρίζεται άλλωστε και ως περιουσιακό στοιχείο των επιχειρήσεων, ενίοτε μεγάλης αξίας. Το πρόβλημα δημιουργείται εξαιτίας του ότι το ακίνητο είναι το υλικό αντικείμενο, πάνω στο οποίο εδρεύει η αυλή εμπορική αξία κατά το μέρος που αυτή είναι συνάρτηση του συγκεκριμένου χώρου και ο επιχειρηματίας ιδιοκτήτης της δεν μπορεί να την μετακινήσει. Δεν μπορεί να την πάρει και να φύγει.

 

Αυτή η ιδιομορφία της αυλής αξίας φέρνει σε πλεονεκτική θέση την ιδιοκτησία των ακινήτων, η οποία απαιτεί «αθώα» την παράδοση του ακινήτου σε χρόνους συμβολαίων που «ελεύθερα» θα ορίζει χωρίς καμιά συζήτηση περί αυλής αξίας. Την αυλή αξία δεν την αναγνωρίζει παρά μόνο ως δικό της στοιχείο, το οποίο κεφαλαιοποιεί στο ακίνητο αμέσως με την αποχώρηση του ενοικιαστή, ενώ τις περισσότερες φορές πουλάει ένα τμήμα της εφάπαξ.

 

Ο νομοθέτης βέβαια κατανόησε ότι η «αθωότητα» της ιδιοκτησίας ήταν μια καλά υπολογισμένη στάση, αλλά μόνο κάτω από τις ισχυρές πιέσεις των ενοικιαστών επιχειρηματιών δέχθηκε να νομοθετήσει την αποζημίωση μέρους της αυλής αξίας υπέρ των τελευταίων.

 

Ιστορική αναδρομή

Οι συγκρούσεις για την επαγγελματική στέγη χρονολογούνται από τη δεκαετία του 1920 όταν άρχισε η γρήγορη ανάπτυξη των αστικών κέντρων και του εμπορίου. Τότε η ακίνητη ιδιοκτησία απαιτούσε συνεχή αναθεώρηση των μισθωμάτων ώστε να καρπώνεται εκβιαστικά και αδάπανα την εμπορική αξία που δημιουργούνταν από την δράση των επιχειρηματιών. Οι αντιπαραθέσεις ήταν αναπόφευκτες αφού το θέμα αφορούσε ευθέως την επιβίωση των επιχειρήσεων και  ενίοτε κατέληγε σε οξύτατες συγκρούσεις

Χαρακτηριστικό είναι ότι στην διαδήλωση της 10ης Μαρτίου 1927 που είχε και τρεις νεκρούς επαγγελματίες,  το πρώτο από τα κύρια αιτήματα ήταν η προστασία της επαγγελματική στέγη ή αλλιώς το «ενοικιοστάσιο» και έπονταν το φορολογικό και ο περιορισμός των ξένων μονοπωλίων όπως η Πάουερ, η Ούλεν κ.α.

Οι οργανώσεις των μικρομεσαίων οργάνωσαν πολλές φορές κινητοποιήσεις για την απόκρουση των σχεδίων της ιδιοκτησίας να απαλλαγεί από κάθε ρύθμιση  και να αλλάζει τους όρους κάθε φορά, όπως τη συνέφερε.

Το 1955 το πρόβλημα της Επαγγελματικής Στέγης πήρε νέα οξύτητα εξ αιτίας της κυβερνητικής πρόθεσης να αυξήσει τα ενοίκια από τον μήνα Μάρτιο. Οι ιδιοκτήτες απαιτούσαν από την  κυβέρνηση την άμεση απελευθέρωση της Επαγγελματικής Στέγης και των ενοικίων, έκαναν δε προς τούτο και… συγκεντρώσεις διαμαρτυρίας!

Οι μικρομεσαίοι σε όλη τη χώρα από την αρχή του χρόνου άρχισαν κινήσεις προκειμένου να αποτρέψουν τις αυξήσεις. Από τον  Ιανουάριο του 1955 οργανώθηκαν σε πολλές πόλεις της Χώρας συγκεντρώσεις και διαδηλώσεις κατά των αυξήσεων και κατά της κατάργησης του ενοικιοστασίου.

 

Απεργία για το ενοικιοστάσιο!

 «Βιοτέχνης» 11.3.1955

 

Το Επαγγελματικό Επιμελητήριο από την ίδρυσή του ακόμη είχε στις προτεραιότητές του την προστασία της επαγγελματικής στέγης υπό την έννοια της προστασίας της εμπορικής (άυλης) αξίας που δημιουργούσαν οι επαγγελματίες και οι έμποροι.

Χαρακτηριστικός του ενδιαφέροντος του ΕΕΑ είναι ο τίτλος της εφημερίδας «ΤΟ ΜΕΛΛΟΝ ΤΩΝ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΩΝ» της 21^ης Ιουλίου 1935 για την επαγγελματική στέγη: «Επιβάλλεται η ανάγκη παράτασις του ενοικιοστασίου επί εν έτος»

Το θέμα έρχονταν στην επικαιρότητα όλα τα μετέπειτα χρόνια μέχρι και στις μέρες μας με μόνιμη την απαίτηση των ιδιοκτητών ακινήτων την «απελευθέρωση» της επαγγελματικής στέγης και των επιχειρήσεων για προστασία της εμπορικής τους (άυλης) ιδιοκτησίας με ρύθμιση και ισότιμη μεταχείριση με την ακίνητη ιδιοκτησία.

Στη Δεκαετία του ΄50 έγιναν πολλές κινητοποιήσεις για την επαγγελματική στέγη. Χαρακτηριστικό είναι το ψήφισμα του 9^ου Συνεδρίου της ΓΣΕΒΕΕ (7 – 11 Οκτωβρίου 1956) όπου οι σύνεδροι διατύπωσαν τις θέσεις των μικρομεσαίων:

1) Νά παραταθή τό ενοικιοστάσιον άνευ ουδεμιάς προσαυξήσεως επί μίαν 5ετίαν.

2) Νά προστατευθή η επαγγελματική στέγη διά νόμου ομοίου πρός τά αλλαχού ισχύοντα καί μάλιστα έν Γαλλία.

3) Εν περιπτώσει κατεδαφίσεως ακινήτου, λόγω εφαρμογής τών διατάξεων τού ΚΗ΄ ψηφίσματος, οι επαγγελματίαι καί βιοτέχναι νά επαναφέρωνται είς τό κατάστημά των καί είς τόν αυτόν τόπον, χώρον καί θέσιν μέ τό ενοικιοστασιακόν μίσθωμα.

4) Νά ακυρωθούν αί μέχρι σήμερον υπογραφείσαι νέαι συμφωνίαι μεταξύ ιδιοκτητών καί ενοικιαστών επαγγελματοβιοτεχνών είς πόλεις κάτω τών 3.000 κατοίκων.

5) Νά ελέγχεται τό ύψος τών ελευθέρων μισθωμάτων κατά τάς διατάξεις περί υπερβολικού κέρδους επί τών ειδών βιοτικής ανάγκης, όπερ έν ουδεμιά περιπτώσει νά υπερβαίνη τόν τιμάριθμον.

6) Νά ληφθή ειδική μέριμνα διά τάς βιοτεχνίας μέ ηλεκτρολογικάς εγκαταστάσεις.

7) Νά ληφθή ειδική μέριμνα είς τό νέον ενοικιοστάσιον, δι’ ής νά επιτρέπεται ελευθέρως καί άνευ επιβαρύνσεων η πρόσληψις συνεταίρων καί η αλλαγή χρήσεως τού μισθίου.

Επιτροπή γα τα προβλήματα των μικρομεσαίων μεταξύ των οποίων και η επαγγελματική στέγη, με συμμετοχή του ΕΕΑ – Εφημερίδα «ΤΟ ΜΕΛΛΟΝ» 5.12.1964.

Με τον Ν 813/78 της δεκαετίας του '70 δόθηκαν κάποιες προσωρινές λύσεις με παράταση των μισθώσεων και συγκράτηση των μισθωμάτων, αλλά τα πράγματα οδηγήθηκαν σε αδιέξοδο, επειδή στην πράξη οι μισθώσεις δεν είχαν ημερομηνία λήξης.

Με το Ν.2041/92 δόθηκαν ημερομηνίες λήξης των παλιών μισθωμάτων που ήταν η 31η Αυγούστου του 1994 για τις άνω των 30 ετών μισθώσεις.

Με το Ν.2235/94 η διάρκεια της μίσθωσης οριζόταν σε 9 χρόνια, που μπορούσε να παραταθεί στα 12, ενώ το μίσθωμα ήταν πλέον ελεύθερο από το 1992 για τις νέες μισθώσεις. Καθιερώθηκε αποζημίωση μέχρι 16 ενοικίων που ήταν και η μερική αναγνώριση του δικαιώματος του επιχειρηματία στην αυλή εμπορική αξία που δημιούργησε.

Με την ισχύουσα νομοθεσία (ΠΔ 34/1995 – ΦΕΚ 30 Α΄)  ο χρόνος μίσθωσης γίνεται η 12ετία, η αποζημίωση φτάνει στα 24 μισθώματα, αλλά δίνεται στην ιδιοκτησία το δικαίωμα να παρατείνει μονομερώς τη σύμβαση για 4 χρόνια με υποχρεωτική αποχώρηση χωρίς αποζημίωση.