Δημοσιεύθηκε ο Ν.4926/2022 για την καθιέρωση ανώτατου ποσοστού αύξησης (3%) των μισθωμάτων στις εμπορικές μισθώσεις

Γράφει ο Στάθης Δημ. Σταματελόπουλος, Νομικός Σύμβουλος Υ.Γ.Ε.ΜΗ. του Ε.Ε.Α.

---

Δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ Α 82/20-4-2022 ο Ν.4926/2022, με τίτλο «Εκσυγχρονισμός του θεσμικού πλαισίου για τη δραστηριοποίηση των πλοίων αναψυχής και των τουριστικών ημερόπλοιων, την ενίσχυση της ανταγωνιστικότητας του κλάδου των επαγγελματικών πλοίων αναψυχής και άλλες διατάξεις», στον οποίο περιλαμβάνεται και η προαναγγελθείσα διάταξη του υπουργείου Ανάπτυξης και Επενδύσεων, σύμφωνα με την οποία καθορίζεται ότι, από την 1/1/2022 μέχρι και την 31/12/2022, θα επιτρέπεται, η ανώτατη αναπροσαρμογή του μισθώματος των εμπορικών μισθώσεων, μέχρι του ποσοστού του τρία τοις εκατό (3%), σε σχέση με το μίσθωμα του έτους 2021 και ειδικότερα η σχετική ρύθμιση θα αφορά μόνο τις εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων, δηλαδή τις μισθώσεις, που υπάγονται στις διατάξεις του Π.Δ. 34/1995, όπως αυτό τροποποιήθηκε με τις διατάξεις του άρθρου 13 του Ν.4242/2014, ενώ παράλληλα προβλέπονται και σχετικές εξαιρέσεις .

Στην σχετική αιτιολογική έκθεση της εν λόγω νομοθετικής διάταξης προβλέπεται ότι, με τη διάταξη αυτή επιδιώκεται η ρύθμιση της αγοράς ακινήτων, λόγω των ιδιαίτερων οικονομικών συνθηκών, που έχουν δημιουργηθεί στην οικεία αγορά, ειδικά κατά το τρέχον έτος εξαιτίας των υψηλών πληθωριστικών πιέσεων, που έχουν προκληθεί από την πρωτοφανή αύξηση των τιμών του διεθνούς εμπορίου αγαθών και με  δεδομένο επίσης ότι, οι πρόσκαιρες ανισορροπίες που έχουν δημιουργηθεί στην παγκόσμια εφοδιαστική αλυσίδα οφείλονται σε διεθνείς κρίσεις με χαρακτηριστικά παροδικότητας, όπως η γεωπολιτική κρίση που προκλήθηκε από τη στρατιωτική εισβολή των στρατευμάτων της Ρωσικής Ομοσπονδίας στην Ουκρανία, με την εν λόγω ρύθμιση επιδιώκεται η θέσπιση ενός δίκαιου ανώτατου ορίου αναπροσαρμογής των μισθωμάτων των επαγγελματικών και εμπορικών μισθώσεων, που θα προστατεύσει την ομαλή οικονομική λειτουργία των μεσαίων, μικρών και πολύ μικρών επιχειρήσεων και, εμμέσως, το εισόδημα των καταναλωτών. Παράλληλα προβλέπεται ότι, με την σχετική ρύθμιση επιδιώκεται η θέσπιση ενός δίκαιου ανώτατου ορίου αναπροσαρμογής των μισθωμάτων, που θα επιτρέψει τη δίκαιη και κερδοφόρα αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας των ιδιοκτητών, αλλά και των διεθνών επενδυτών στη χώρα μας, στο πλαίσιο των προβλέψεων των αρχικών επενδυτικών τους σχεδίων».

 

Ειδικότερα η διάταξη του άρθρου 121 του Ν.4926/2002 που αφορά στην σχετική ρύθμιση προβλέπει τα εξής :

«Άρθρο 121

Καθορισμός ανωτάτου ορίου αναπροσαρμογής μισθώματος για εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων για το έτος 2022

 

1. Για τις μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 (Α’ 30), καθώς και του άρθρου 13 του ν. 4242/2014 (Α’50), επιτρέπεται, από την 1η.1.2022 έως και την 31η.12.2022, αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό (3%), κατά ανώτατο όριο, επί του μισθώματος του έτους 2021.
2. Η παρ. 1 καταλαμβάνει αναπροσαρμογές μισθώματος που πραγματοποιούνται μετά από την 1η.1.2022 και μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος1
3. Οι παρ. 1 και 2 δεν εφαρμόζονται στις μισθώσεις με εκμισθωτή:

α) Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (Α.Ε.Ε.Α.Π.), της παρ. 1 του άρθρου 21 του ν. 2778/1999 (Α’ 295), ή

β) εταιρείες, των οποίων η πλειοψηφία των ονομαστικών μετοχών, μεριδίων ή μερίδων ή δικαιωμάτων ψήφου ανήκει, άμεσα ή έμμεσα, σε Οργανισμούς Εναλλακτικών Επενδύσεων (Ο.Ε.Ε.), τους οποίους διαχειρίζονται Διαχειριστές Οργανισμών Εναλλακτικών Επενδύσεων (Δ.Ο.Ε.Ε.), που διέπονται από τον ν. 4209/2013 (Α’ 235) και την Οδηγία 2011/61/ΕΕ και η καταστατική έδρα των οποίων δεν βρίσκεται σε μη συνεργάσιμο στον φορολογικό τομέα κράτος, όπως αυτό ορίζεται στο άρθρο 65 του ν. 4172/2013 (Α’ 167) περί Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, και σε τρίτη χώρα που χαρακτηρίζεται από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή ως υψηλού κινδύνου νομιμοποίησης εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες ή χρηματοδότησης της τρομοκρατίας, όπως ορίζεται στο άρθρο 16Α του ν. 4557/2018 (Α’139) και στον Κανονισμό (ΕΕ) 2016/1675 (L 254),

γ) επιχείρηση εκμετάλλευσης εμπορικού κέντρου, με την έννοια του άρθρου 2 της υπό στοιχεία 1093809/8296/1161/B0014/15.10.2007 απόφασης του Υφυπουργού Οικονομίας και Οικονομικών (Β’ 2022), που διαθέτει, κατ’ ελάχιστο, συνολική επιφάνεια δεκαπέντε χιλιάδες (15.000) τ.μ. σε ένα ή περισσότερα επίπεδα.α του άρθρου 2 της υπό στοιχεία 1093809/8296/1161/Β0014/15.10.2007 απόφασης του Υφυπουργού Οικονομίας και Οικονομικών (Β’ 2022), που διαθέτει, κατ’ ελάχιστο, συνολική επιφάνεια δεκαπέντε χιλιάδες (15.000) τ.μ. σε ένα ή περισσότερα επίπεδα».

Όπως γίνεται αντιληπτό και διευκρινίζεται σαφώς από την σχετική διάταξη, η πρόβλεψη για την θέσπιση ανωτάτου ορίου αύξησης των μισθωμάτων των εμπορικών και επαγγελματικών μισθώσεων έχει αναδρομική ισχύ, καθώς θα αφορά όλες τις προσαυξήσεις μισθωμάτων που θα γίνουν – κατά την συμβατική τους πρόβλεψη – από την 1/1/2022 και εντεύθεν, γεγονός, που πλέον καθιστά αναγκαία για τους εκμισθωτές, την υποβολή διορθωτικής, ή συμπληρωματικής δήλωσης στο σύστημα πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακινήτων της ΑΑΔΕ, στην περίπτωση που αυτοί έχουν ήδη (προ της δημοσίευση του νόμου) προβεί σε αύξηση του μισθώματος, από την 1/1/2022, σε ποσοστό μεγαλύτερο του ανωτάτου θεσπιζομένου, ήτοι του 3%  και η δήλωση τους αυτή θα πρέπει να ανατρέχει στην 1/1/2022.

Όμως, σύμφωνα  με τις ισχύουσες διατάξεις του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, η σχετική τροποποιητική δήλωση εφόσον θα αφορά στον μήνα Ιανουάριο και Φεβρουάριο θεωρείται ήδη εκπρόθεσμη, γεγονός, που σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 54 του ΚΦΔ επιφέρει στον εκμισθωτή διοικητικό πρόστιμο ποσού 100 Ευρώ. Το πλέον πιθανό είναι να υπάρξει σχετική ρύθμιση και πρόβλεψη από την ΑΑΔΕ (με την έκδοση σχετικής εγκυκλίου), με την οποία θα προβλέπεται ότι, η υποβολή τέτοιας δήλωσης δεν θα θεωρείται εκπρόθεσμη, ώστε να μην επιβάλλεται άδικα το προβλεπόμενο διοικητικό πρόστιμο.