Έννοια και έννομες συνέπειες της μεταβίβασης μισθωτικής σχέσης – ΑΠ 455/2017

Γράφει ο Στάθης Δημ. Σταματελόπουλος, Νομικός Συνεργάτης Ε.Ε.Α. 


Με ζητήματα που αφορούν την έννοια της μεταβίβασης της υφιστάμενης μισθωτικής σχέσης σε τρίτο, καθώς και με την σύσταση από τον μισθωτή εταιρείας, στην οποία αυτός συμμετέχει και η οποία αναλαμβάνει την χρήση του μισθίου, αλλά και τις διαφορετικές στις περιπτώσεις αυτές έννομες συνέπειες ασχολήθηκε η υπ. αριθμ. 455/2017 απόφαση του Αρείου Πάγου.

Η υπόθεση αφορούσε αίτηση αναίρεσης ετερόρρυθμης εταιρείας, κατά της εκμισθώτριας Δημοτικής Επιχείρησης, για την αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος δημοτικού αναψυκτηρίου, για το οποίο την σχετική σύμβαση μίσθωσης, μετά από πλειοδοτικό διαγωνισμό είχε συνάψει, ως μισθώτρια φυσικό πρόσωπο, το οποίο στην συνέχεια κάνοντας χρήση σχετικού όρου της σύμβασης συνέστησε ετερόρρυθμη εταιρεία, στην οποία και το ίδιο συμμετείχε, κατά ποσοστό 50% στο εταιρικό κεφάλαιο, ως ομόρρυθμος εταίρος και η οποία υπεισήλθε στην υφιστάμενη σύμβαση μίσθωσης και την χρήση του μισθίου καταστήματος.

Το Δικαστήριο απέρριψε την σχετική αίτηση αναίρεσης της εταιρείας, επικυρώνοντας την απόφαση του Εφετείου, η οποία με την σειρά της είχε κρίνει ότι, η ως άνω ετερόρρυθμη εταιρεία δεν νομιμοποιείται ενεργητικά, να ζητήσει την αναπροσαρμογή του μισθώματος , καθώς δεν κατέστη μετά τη σύσταση της και την υπεισέλευση στην χρήση του μισθίου καταστήματος μισθώτρια, στην υφιστάμενη σύμβαση μίσθωσης.

Ειδικότερα το Δικαστήριο με την υπ. αριθμ. 455/2017 απόφαση του δέχτηκε τα εξής:

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 361ΑΚ, 455επ. ΑΚ και 471ΑΚ, οι οποίες σύμφωνα με το άρθρο 29 του Ν.813/1978 (ήδη άρθρο 44 του ΠΔ 34/1995) εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις, συνάγεται ότι, η μεταβίβαση ολόκληρης της μισθωτικής σχέσης από το μισθωτή προς τρίτο, εκτός των προβλεπομένων στο άρθρο 6 παρ. 3 και 4 του Ν.813/1978 ( ήδη άρθρο 12 του ΠΔ 34/1995) περιπτώσεων, γίνεται μόνο με τον συνδυασμό εκχώρησης απαιτήσεων και αναδοχής χρέους, κατόπιν συναίνεσης του εκμισθωτή.

Με την εκχώρηση μεταβιβάζεται η σχέση με την ενεργητική της μορφή και με την αναδοχή χρέους με την παθητική της μορφή. Μόνη η σύμβαση μεταξύ μισθωτή και τρίτου, για την μεταβίβαση προς τον δεύτερο της μισθωτικής σχέσης, χωρίς την συναίνεση του εκμισθωτή, δεν καθιστά τον τρίτο μισθωτή στην σχέση αυτή και ως εκ τούτου, ο τελευταίος δεν αποκτά κανένα δικαίωμα από τη μίσθωση έναντι του εκμισθωτή.

Εξάλλου, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 361ΑΚ, 593ΑΚ και 6 παρ. 1 και 2 του Ν.813/1978, όπως το τελευταίο αντικαταστάθηκε με το άρθρο 2 παρ.1 του Ν.2041/1992, προκύπτει ότι, με συμφωνία των μερών μπορεί να παραχωρηθεί η χρήση του μισθίου σε τρίτον, ή σε εταιρεία, που έχει συσταθεί με τη συμμετοχή και του μισθωτή. Η παραχώρηση όμως αυτή της χρήσης του μισθίου σε τρίτο, είτε με υπεκμίσθωση, είτε με σύσταση εταιρείας είναι σχέση παρεπόμενη, αναφορικά με την κύρια μίσθωση και δεν αλλοιώνει υποκειμενικά τη μισθωτική σχέση, η οποία εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ των αρχικά συμβαλλομένων (εκμισθωτή και μισθωτή και σε περίπτωση θανάτου αυτών μεταξύ των κληρονόμων τους, που υπεισέρχονται στην μισθωτική σχέση). Έτσι η κύρια μισθωτική σχέση δεν επηρεάζεται, ούτε αλλοιώνεται, ακόμη και αν, ο εκμισθωτής συναίνεσε, ή ενέκρινε την παραχώρηση της χρήσεως του μισθίου, είτε με υπεκμίσθωση, είτε με τη σύσταση εταιρείας. Έναντι όμως του εκμισθωτή ευθύνονται εις ολόκληρον και ο μισθωτής και η εταιρεία στην οποία παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου (άρθρο 481ΑΚ).

Επομένως και μετά την παραχώρηση τη χρήσης του μισθίου, ο εκμισθωτής εξακολουθεί να είναι εκμισθωτής και ο αρχικός μισθωτής να είναι μισθωτής και αυτοί νομιμοποιούνται ενεργητικά και παθητικά να ασκήσουν όλα τα δικαιώματα που απορρέουν από την αρχική σύμβαση μίσθωσης, η οποία εξακολουθεί να υπάρχει και να λειτουργεί μεταξύ αυτών, εκτός αν υπάρχει αντίθετη συμφωνία μεταξύ των αρχικώς συμβληθέντων. Έτσι από το γεγονός ότι, ο εκμισθωτής έχει συμφωνήσει στην παραχώρηση της χρήσης του μισθίου δεν παύει αυτή να είναι σχέση παρεπόμενη απέναντι σε αυτόν και επομένως ο παραχωρησιούχος δεν υπεισέρχεται στην κύρια σύμβαση μισθώσεως.

Τα ίδια ισχύουν και σε περίπτωση παραχώρησης της χρήσης σε εταιρεία, που θα συσταθεί μεταξύ των συμμισθωτών, ή στην οποία θα συμμετέχει και ο μισθωτής. Μόνο αν ρητά συμφωνηθεί μεταξύ εκμισθωτή, μισθωτή και παραχωρησιούχου, η έξοδος από τη σχέση του μισθωτή και η υπεισέλευση του παραχωρησιούχου, (οπότε όμως πρόκειται για μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης και όχι για παραχώρηση της χρήσης), ο τελευταίος παίρνει την θέση του μισθωτή, με όλες τις εντεύθεν αυτού συνέπειες (ΑΠ 1177/2015, ΑΠ 1099/2015, ΑΠ 1226/2012, ΑΠ 1245/2010, ΑΠ 1957/2006).

Στην προκειμένη περίπτωση, η αρχική μισθώτρια μετά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης του αναψυκτηρίου, με πλειοδοτικό διαγωνισμό, προέβη στην σύσταση ετερόρρυθμης εταιρείας, στην οποία συμμετείχε με ποσοστό 50% στο εταιρικό της κεφάλαιο, καθώς αυτή η δυνατότητα προβλέπονταν από ρητό όρο της σύμβασης μίσθωσης  και στην συνέχεια η εταιρεία υπεισήλθε στην χρήση του μισθίου καταστήματος και στέγασε σε αυτό την επιχείρηση υγειονομικού ενδιαφέροντος που εκμεταλλεύονταν. Το γεγονός όμως ότι, η μισθώτρια συνέστησε εταιρεία με σκοπό την εκμετάλλευση του μισθίου καταστήματος δεν σημαίνει ότι αλλοιώθηκε υποκειμενικά η μισθωτική σχέση και ότι έπαυσε να είναι μισθώτρια η ίδια ως φυσικό πρόσωπο.

Η συσταθείσα ετερόρρυθμη εταιρεία δεν κατέστη καθολικός διάδοχος της αρχικής μισθώτριας, όπως εσφαλμένα αυτή υποστηρίζει, ιδιότητα, υπό την οποία άσκησε και την ένδικη αγωγή για την αναπροσαρμογή του μισθώματος υπιεσλεθούσα στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μίσθωσης. Μισθώτρια και μετά τη σύσταση της ενάγουσας ετερόρρυθμης εταιρείας εξακολούθησε και παρέμεινε η αρχική μισθώτρια, ως φυσικό πρόσωπο, η οποία μόνη νομιμοποιείται ενεργητικά και παθητικά στην άσκηση δικαιωμάτων και αξιώσεων συναφών, ή ευθέως απορρεόντων από τη μισθωτική σχέση, όπως η ένδικη αγωγή αναπροσαρμογής του μισθώματος.

Διαφορετική συμφωνία μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων και δη περί της δυνατότητας μεταβίβασης της μισθωτικής σχέσης δεν υπήρξε, όπως από την σαφή διατύπωση του σχετικού όρου της σύμβασης προκύπτει, στον οποίο γίνεται αναφορά μόνο ότι, η τυχόν συσταθησόμενη εταιρεία θα ευθύνεται εις ολόκληρον με το μισθωτή για όλους τους όρους της σύμβασης. Ούτε δε και από κάποιο αποδεικτικό στοιχείο προκύπτει ότι, έλαβε χώρα εκχώρηση και αναδοχή χρέους, με μεταγενέστερη συναίνεση της αρχικής εκμισθώτριας, ώστε να μπορεί να γίνει λόγος περί μεταβίβασης της μισθωτικής σχέσης . Συνεπώς η ετερόρρυθμη εταιρεία δεν νομιμοποιείται ενεργητικά  στην άσκηση  της ένδικης αγωγής και για τον λόγο αυτό η αγωγή πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτη.

Κατόπιν αυτών το Δικαστήριο απέρριψε και την κρινόμενη αίτηση αναίρεσης, επικυρώνοντας την σχετική κρίση του Εφετείου.