Η εγκατάλειψη του μισθίου δεν αποτελεί λόγο λύσης της μίσθωσης

Με το ενδιαφέρον ζήτημα της οικειοθελούς και αυτόβουλης αποχώρησης του μισθωτή από το μίσθιο ακίνητο, χωρίς την ταυτόχρονη ενημέρωση, συναίνεση και αποδοχή της παράδοσης από τον εκμισθωτή, μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης απασχολήθηκε το Μονομελές Πρωτοδικείο Θηβών, το οποίο με την υπ. αριθμ. 1/2017 απόφαση του έκανε δεκτή την αγωγή του εκμισθωτή, κατά της μισθώτριας τραπεζικής εταιρείας και καταδίκασε αυτήν στην καταβολή των αιτουμένων μισθωμάτων, απορρίπτοντας τον ισχυρισμό της εναγομένης μισθώτριας περί καταχρηστικής άσκησης του αγωγικού δικαιώματος, λόγω της επικαλούμενης προ πολλού χρόνου λύσης της σύμβασης μίσθωσης, με την αποχώρηση της μισθώτριας από το μίσθιο κατάστημα.

Ειδικότερα:

Η επίδικη περίπτωση αφορούσε αγωγή, την οποία άσκησε ο εκμισθωτής ακινήτου, ζητώντας την καταδίκη της μισθώτριας τράπεζας στην καταβολή μισθωμάτων για την χρονική περίοδο κατά την οποία, η εναγομένη τράπεζα είχε αυτοβούλως εγκαταλείψει το μίσθιο, σε χρόνο που ανάγονταν μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης και των συμβατικών παρατάσεων της διάρκειας αυτής.

Η εναγομένη τραπεζική εταιρεία ισχυρίστηκε αφενός ότι, η επίδικη σύμβασης μίσθωσης είχε λυθεί αυτοδίκαια, καθώς αυτή είχε εγκαταλείψει το μίσθιο κατάστημα, μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου και συνεπώς ο ενάγων εκμισθωτής ασκούσε καταχρηστικά το δικαίωμα του να αξιώσει τα μισθώματα της αντίστοιχης χρονικής περιόδου, κατά την οποία το μίσθιο ήταν κενό, αφετέρου δε ότι, υπήρχε συντρέχον πταίσμα του ενάγοντος, καθώς δεν είχε προβεί στις αναγκαίες ενέργειες, για την εκμίσθωση του ακινήτου σε άλλο μισθωτή, καθώς αυτό ήταν κενό και μπορούσε να εκμισθωθεί και πάλι.

Το Δικαστήριο απέρριψε τους ισχυρισμούς της εναγομένης τράπεζας και δέχτηκε σχετικά με την λύση και την λήξη της επίδικης σύμβασης μίσθωσης τα εξής σημαντικά:

Κατά την διάταξη του άρθρου 608 παρ. 1 του Αστικού Κώδικα, μόλις περάσει ο συμφωνημένος ορισμένος χρόνος της μίσθωσης, η μίσθωση  λήγει, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο και καμία άλλη διατύπωση, ή ενέργεια. Επομένως, στην περίπτωση αυτή η μίσθωση λήγει αυτοδικαίως χωρίς να απαιτείται καταγγελία από την πλευρά του εκμισθωτή, ή οποιαδήποτε άλλη όχληση του μισθωτή .(ΑΠ 479/2001, ΕλΔ 43, σελ. 437 και Χ. Παπαδάκη  Αγωγές απόδοσης μισθίου, σημ. 2052, 2074 ).

Εξάλλου, η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει με την πάροδο του συμβατικού χρόνου, εφόσον δεν επακολουθήσει παράταση με συμφωνία εκμισθωτή και μισθωτή, πριν από την λήξη της διάρκειας της, ή ανανέωση, ή έστω σιωπηρή αναμίσθωση, (άρθρο 611 του Αστικού Κώδικα), οπότε στην τελευταία αυτή περίπτωση η σύμβαση γίνεται αορίστου χρόνου και η λήξη της επέρχεται με καταγγελία. Οι προϋποθέσεις για την σιωπηρή ανανέωση είναι ότι: α) ο μισθωτής πρέπει να εξακολουθήσει την χρήση του μισθίου, μετά την λήξη της μίσθωσης, όπως ρητά ορίζει η διάταξη του άρθρου 611ΑΚ, β) η γνώση του εκμισθωτή, τόσο για την λήξη της μίσθωσης, όσο και για την συνέχιση της χρήσης από τον μισθωτή και γ) η μη εναντίωση του εκμισθωτή στην αναμίσθωση.

Περαιτέρω, η σύμβαση μίσθωσης μπορεί να καταργηθεί με αντίθετη σύμβαση των συμβαλλομένων. Η αντίθετη αυτή συμφωνία (καταργητική) μπορεί να είναι ρητή ή σιωπηρή, να συνάγεται δηλαδή από ορισμένη συμπεριφορά των συμβαλλομένων. Στην τελευταία αυτή περίπτωση έχουμε σιωπηρή κατάργηση της μισθωτικής σύμβασης, αν η συμπεριφορά αυτή αποσκοπεί και επιφέρει τη λύση της σύμβασης. Τέτοια λύση σύμβασης μισθώσεως επέρχεται και στην περίπτωση, κατά την οποία, ο μισθωτής αποδώσει την χρήση του μισθίου στον εκμισθωτή, όταν αυτή πραγματοποιείται κατόπιν ρητής ή σιωπηρής, μεταξύ τους συμφωνίας, έστω και με την παράδοση των κλειδιών στα χέρια του εκμισθωτή, συνοδευόμενη από επιφύλαξη του τελευταίου, ως προς την τυχόν αξίωση οφειλομένων μισθωμάτων και όχι με μονομερή από την πλευρά του μισθωτή εγκατάλειψη του μισθίου, η οποία, ούτε την λύση της μίσθωσης επιφέρει, ούτε την παύση της υποχρέωσης πληρωμής του μισθώματος (ΕφΑθ 198/1985, ΑρχΝομ. 36,356, ΕφΑθ 3407/1985, ΕΔΠ, 1985).

Ωστόσο, η μονομερής εγκατάλειψη του μισθίου από τον μισθωτή, χωρίς να το αποδώσει στον εκμισθωτή, δεν αποτελεί παράδοση αυτού, ούτε και επιφέρει την λύση της μίσθωσης, αφού δεν εμποδίζεται ο μισθωτής να επανέλθει και να ανακαταλάβει το μίσθιο (Χ. Παπαδάκη, Αγωγές απόδοσης μισθίου, εκδ. 1990, Αριθμ. 709, σελ. 259, Δ/νη 24.502, ΑΠ 757/1984, ΕφΑθ 198/1985, ΕΦΑθ 3407/1985, ΕφΑθ 11/1983, ΕφΑθ 1715/1983, κ.α.) . Εξάλλου, κατά το άρθρο 601 του Αστικού Κώδικα ο μισθωτής για όσο χρόνο παρακρατά το μίσθιο μετά την λήξη της μίσθωσης, οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει το δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία. Από την διάταξη αυγή προκύπτει ότι, προϋποθέσεις για την απαίτηση του συμφωνημένου μισθώματος, ως αποζημίωσης χρήσης, είναι η λήξη της μίσθωσης και η μετά από αυτή παράνομη παρακράτηση του μισθίου από τον μισθωτή, χωρίς να ερευνάται, αν ο εκμισθωτής υπέστη ζημία από την καθυστέρηση της απόδοσης του μισθίου (ΑΠ 229/2012), ενώ σημειώνεται ότι, .η αποζημίωση χρήσης δεν έχει το χαρακτήρα μισθώματος, και δεν υπάρχει δήλη ημέρα καταβολής της, ώστε να μην δύναται να ζητηθούν και τόκοι αυτής από δήλης ημέρας (ΑΠ 565/1996, ΕφΑθ 7483/2000 κ.α. ).

Συνεπώς, αφού αποδεικνύεται ότι, στην κρινόμενη περίπτωση, η μίσθωση κατέστη μετά την λήξη της, μίσθωση αορίστου χρόνου, παρέπεται ότι, για την λύση της έπρεπε να προηγηθεί καταγγελία αυτής από τους συμβαλλομένους, ή εκούσια παράδοση του μισθίου ακινήτου από την μισθώτρια και αποδοχή της παράδοσης από τον εκμισθωτή, γεγονότα που δεν συνέβησαν εν προκειμένω, καθώς η εναγομένη ουδέποτε παρέδωσε το μίσθιο (π.χ. προσφέροντας τα κλειδιά αυτού), ούτε και κατήγγειλε την αορίστου χρόνου αυτή σύμβαση μισθώσεως. Η αυτόβουλη εγκατάλειψη του μισθίου από την εναγομένη, χωρίς προηγούμενη έγγραφη, ή προφορική καταγγελία της ένδικης μίσθωσης και χωρίς παράδοση των κλειδιών του μισθίου δεν επέφερε την λύση της μίσθωσης και συνεπώς εφόσον η σύμβαση μισθώσεως δεν είχε με οποιονδήποτε τρόπο λυθεί μέχρι τον χρόνο άσκησης τη; αγωγής, η εναγομένη  είναι υποχρεωμένη να καταβάλλει στον ενάγοντα εκμισθωτή το συμφωνημένο μίσθωμα, για το αιτούμενο χρονικό διάστημα, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου, για λόγους που αφορούν την ίδια, ενόψει του γεγονότος ότι, το μίσθωμα καταβάλλεται, όχι για την πραγματική χρήση του μισθίου, αλλά για την παρεχόμενη δυνατότητα άσκησης της χρήσης, την οποία παρέχει ο εκμισθωτής.

Κατόπιν αυτών, το Δικαστήριο δέχτηκε την αγωγή και καταδίκασε την εναγομένη μισθώτρια στην καταβολή των αιτουμένων μισθωμάτων.

Εφιστάται λοιπόν η προσοχή σε όποιον επιθυμεί να αποχωρήσει αυτοβούλως από το μισθωμένο κατάστημα, ή την μισθωμένη κατοικία, μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου, να ακολουθεί την αναφερόμενη στο σκεπτικό της απόφασης νόμιμη διαδικασία, ώστε να μην βρεθεί αντιμέτωπος με την υποχρέωση καταβολής μισθωμάτων, παρά το γεγονός ότι δεν έκανε χρήση του μισθίου, μετά την αποχώρηση του.