Ιδιοκατοίκηση και Ιδιόχρηση ακινήτων

Γράφει ο Κωνσταντίνος Λάιος, Νομικός Συνεργάτης Ε.Ε.Α.


Καθημερινά ερωτούν τα μέλη του Επιμελητηρίου μας είτε από την πλευρά του εκμισθωτή είτε από την πλευρά του μισθωτή εάν και με ποιες προϋποθέσεις μπορεί να ζητήσει ή να του ζητηθεί αντίστοιχα να αποδώσει το ακίνητο – άλλως το « μίσθιο » – λόγω της επιθυμίας του εκμισθωτή να το χρησιμοποιήσει ο ίδιος ή κάποιος στενός συγγενής του και μέχρι ποιο βαθμό συγγένειας για λόγους επαγγελματικής χρήσης ή κατοικίας.

  1. Όσον αφορά τις Αστικές Μισθώσεις..

Βασικός νόμος ήταν ο νόμος 1703/1987 με τον τίτλο « Ρύθμιση μισθώσεων κατοικιών ». Η ισχύς του εν λόγω Νόμου προβλέφθηκε με την παράγραφο 1 του άρθρου 1 Ν.2235/1994 ……… παρατείνεται η ισχύς του ν.1703/1987, όπως αυτός τροποποιήθηκε με το άρθρο 22 του ν.1810/1988, το ν.1875/1990, το ν.1898/1990, το ν.1953/1991 και το ν.2156/1993 μέχρι 30.6.1997 με την επιφύλαξη των παραγράφων 4, 5 και 6 του άρθρου αυτού…………….

Στο άρθρο 3 του Ν. 1703/1987 προστέθηκε με την παράγραφο 4 του άρθρου 1 του Ν. 2235/1994 παράγραφος με αριθμό 6 η οποία όριζε τα παρακάτω …………. 6. Σε περίπτωση χρησιμοποίησης του μίσθιου ακινήτου για κύρια κατοικία ή για μικτή χρήση (κατοικία και επαγγελματική χρήση), αν ο εκμισθωτής ή ο κύριος του μίσθιου ακινήτου, σύζυγός τους ή τέκνο τους, δεν έχουν ιδιόκτητο χώρο στην ίδια πόλη ή σε προάστιό της, που να καλύπτει τις ανάγκες στέγασης της επαγγελματικής του δραστηριότητας, ο εκμισθωτής ή ο κύριος μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση και να ζητήσει την απόδοση του μίσθιου ακινήτου για ιδιόχρηση μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, όχι όμως πριν περάσει τριετία από την έναρξή της. Προϋποθέσεις της καταγγελίας είναι η πρόθεση και δυνατότητα ιδιόχρησης του μίσθιου ακινήτου. Στην περίπτωση αυτή τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά έξι (6) μήνες από την επίδοσή της στο μισθωτή. Κατά τα λοιπά εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του παρόντος νόμου για την ιδιοκατοίκηση……………….

Η περιορισμένη χρονικά διάρκεια ισχύος του Ν. 1703/1987 έχει λήξει στις 30.6.1997. Συνεπώς η ιδιοκατοίκηση δεν αποτελεί πλέον λόγο λύσης της μίσθωσης κύριας κατοικίας αφού ο Ν. 1703/1987, που την προέβλεπε σαν νόμιμο λόγο καταγγελίας της μίσθωσης έχει σταματήσει να έχει ισχύ (με την επιφύλαξη της παραγράφου 1 του άρθρου 2 του ν. 1703/1987 που αντικαταστάθηκε ως εξής: …… 1. Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο.………………………… .

Από τα ανωτέρω συνάγεται ότι η καταγγελία της μίσθωσης για ιδιόχρηση, επιτρέπεται πλέον μόνο στις εμπορικές μισθώσεις ενώ στις μισθώσεις κατοικιών, υπό τις προϋποθέσεις ότι η κατοικία πρόκειται να χρησιμοποιηθεί ως επαγγελματική στέγη του εκμισθωτή ή του κυρίου του μισθίου, ή του συζύγου, ή του τέκνου τους και να μην έχουν αυτοί ιδιόκτητο χώρο στην ίδια πόλη ή σε προάστιό της, που να καλύπτει τις ανάγκες στέγασης της επαγγελματικής τους δραστηριότητας.

Συνεπώς για να ζητήσει ο ιδιοκτήτης από το μισθωτή του να «βγει» από το ακίνητο δεν μπορεί να επικαλεσθεί σαν αιτία ότι θέλει να το χρησιμοποιήσει σαν κύρια κατοικία. Αντιθέτως μπορεί να το πράξει αν πρόκειται να το χρησιμοποιήσει σαν επαγγελματική στέγη. Διαφορετική βέβαια είναι η περίπτωση κατά την οποία συμφωνήσουν τα μέρη να λύσουν τη μίσθωση έχοντας ως δικαιολογία την ιδιοκατοίκηση.

Σ’ αυτή τη περίπτωση υπάρχει από κοινού λύση της μίσθωσης και όχι λύση με καταγγελία και δεν υπάρχουν περιθώρια να αντιδράσει ο μισθωτής (π. χ διεκδικώντας αποζημίωση) στην περίπτωση που τελικά δεν χρησιμοποιηθεί το μίσθιο από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη.

  1. Όσον αφορά τις Εμπορικές Μισθώσεις..

Ιδιόχρηση

Το θέμα της ιδιόχρησης ακινήτων τα οποία μισθώνονται για εμπορικές μισθώσεις ορίζονται αρχικά στις διατάξεις των άρθρων του π. δ. 34/1995.

Με το άρθρο 13 παράγραφοι 1 – 2 Ν.4242/2014 ορίστηκε ότι …………………………….. Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π. δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π. δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5 – 6,16 – 18, 20 – 26, 27 παράγραφος 2, 28 – 40, 43, 46 και 47 αυτού…….

Συνεπώς για τις Εμπορικές Μισθώσεις που έχουν συναφθεί μετά την ημερομηνία έναρξης ισχύος του ν. 4242/2014 και συγκεκριμένα μετά τις 28.2.2014, δεν προβλέπεται πλέον ιδιόχρηση και ανοικοδόμηση σαν λόγος καταγγελίας.

Για όσες εμπορικές μισθώσεις έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς, πριν από την ημερομηνία της έναρξης ισχύος του         Ν. 4242/2014, δηλαδή την 28.2.2014, συμπεριλαμβανομένων και των μισθώσεων των οποίων έχει λήξει η δωδεκαετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα (9) μήνες από τη λήξη της, προβλέφθηκε ότι διέπονται στο εξής από τις νέες διατάξεις αυτού.

Συνεπώς ο εκμισθωτής μπορεί μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, και σε κάθε περίπτωση όχι προτού περάσουν δεκαοκτώ (18) μήνες (ή εννέα (9) μήνες όσον αφορά τις μισθώσεις του άρθρου 2 του π. δ. 34/1995) από την έναρξη της μίσθωσης, να καταγγείλει τη μίσθωση για την άσκηση στο μίσθιο δραστηριότητας από τον ίδιο, τον κύριο, τα τέκνα ή σύζυγο τους (ιδιόχρηση).Η καταγγελία της μίσθωσης για ιδιόχρηση είναι ανίσχυρη, αν κατά το χρόνο της εκείνος που καταγγέλλει ή το πρόσωπο υπέρ του οποίου γίνεται η καταγγελία είναι κύριος ολικά και άλλου ακινήτου στην περιοχή που βρίσκεται το μίσθιο ακίνητο, το οποίο είναι ελεύθερο ή ιδιοχρησιμοποιείται και κατάλληλο για τη χρήση για την οποία ασκήθηκε η καταγγελία ή μέσα στο τελευταίο πριν από την καταγγελία έτος έχει εκμισθώσει τέτοιο ακίνητο. Η κυριότητα άλλου ακινήτου αρκεί να συντρέχει είτε στο πρόσωπο του εκμισθωτή είτε στο πρόσωπο υπέρ του οποίου γίνεται η καταγγελία. Η καταγγελία είναι ανίσχυρη, αν μέσα σε έξι (6) μήνες από την επέλευση των αποτελεσμάτων της δεν ασκηθεί αγωγή για απόδοση του μίσθιου ακινήτου. Στην περίπτωση αυτή νέα καταγγελία επιτρέπεται μετά την παρέλευση τριετίας από την πρώτη καταγγελία. Στην καταγγελία της μίσθωσης για το λόγο αυτό, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή σαν αποζημίωση το κατά το χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα οκτώ (8) μηνών. Με αίτηση του μισθωτή το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό της αποζημίωσης, στην καταγγελία για ιδιόχρηση μέχρι δεκαπέντε (15) μηνιαία μισθώματα. Η προηγούμενη αύξηση γίνεται, αφού το δικαστήριο εκτιμήσει τις ειδικές συνθήκες και ιδίως τις δαπάνες για τη μεταστέγαση του μισθωτή, το χρόνο που λειτουργεί η επιχείρηση στο μίσθιο, τις τυχόν οφειλόμενες από το μισθωτή αποζημιώσεις στο προσωπικό του από την καταγγελία της εργασιακής σχέσης καθώς και τον υπολειπόμενο χρόνο που αυτός είχε το δικαίωμα να παραμείνει στο μίσθιο. Τα έννομα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται έξι (6) μήνες μετά από αυτήν. Ειδικά στην καταγγελία για ιδιόχρηση από κατιόντες του εκμισθωτή ή κυρίου και εφόσον δε συντρέχει στο πρόσωπό τους η προϋπόθεση της άσκησης επαγγέλματος επί τριάντα (30) μήνες, τα αποτελέσματα επέρχονται δεκαοκτώ (18) μήνες από αυτή. Το δικαστήριο, με αίτηση του μισθωτή, μπορεί εκτιμώντας τις ειδικές συνθήκες κάθε περίπτωσης, να παρατείνει το χρόνο που θα επέλθουν τα αποτελέσματα της καταγγελίας μέχρι έξι (6) μήνες σε καθεμία περίπτωση.

Ανοικοδόμηση / Ιδιοκατοίκηση

Όσον αφορά την γενόμενη καταγγελία για ανοικοδόμηση – άρθρο 23 του π. δ. 34/1995 – προβλέπεται για τις παλιές μισθώσεις.

Ειδικότερα προβλέπεται ότι ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για ανοικοδόμηση του μίσθιου ακινήτου από αυτόν ή τον κύριό του στις παρακάτω περιπτώσεις:

Μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου, εκτός αν ο χρόνος αυτός υπερβαίνει την εξαετία, οπότε η καταγγελία της μίσθωσης μπορεί να γίνει μετά την πάροδο έξι (6) ετών από την έναρξη της μίσθωσης.

Μετά την πάροδο δεκαοκτώ (18) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης σε περίπτωση που ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από δεκαοκτώ (18) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια.

Μετά την πάροδο εννέα (9) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης, στις περιπτώσεις του άρθρου 2 του παρόντος, αν ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από εννέα (9) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια.

Για να επέλθουν τα αποτελέσματα της καταγγελίας εκείνος που καταγγέλλει απαιτείται να επιδώσει στο μισθωτή αντίγραφο της άδειας για ανοικοδόμηση του μίσθιου ακινήτου του αρμόδιου πολεοδομικού γραφείου. Η επίδοση αυτή γίνεται μέχρι την πρώτη συζήτηση της σχετικής αγωγής για απόδοση του μίσθιου ακινήτου αλλιώς η καταγγελία είναι ανίσχυρη.

Στην καταγγελία της μίσθωσης για το λόγο αυτό, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή σαν αποζημίωση το κατά το χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα έξι (6) μηνών. Με αίτηση του μισθωτή το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό της μέχρι εννέα (9) μηνιαία μισθώματα. Η προηγούμενη αύξηση γίνεται, αφού το δικαστήριο εκτιμήσει τις ειδικές συνθήκες και ιδίως τις δαπάνες για τη μεταστέγαση του μισθωτή, το χρόνο που λειτουργεί η επιχείρηση στο μίσθιο ακίνητο, τις τυχόν οφειλόμενες από το μισθωτή αποζημιώσεις στο προσωπικό του από την καταγγελία της εργασιακής σχέσης καθώς και τον υπολειπόμενο χρόνο που αυτός είχε το δικαίωμα να παραμείνει στο μίσθιο. Τα έννομα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται έξι (6) μήνες μετά από αυτή. Το δικαστήριο, με αίτηση του μισθωτή, μπορεί εκτιμώντας τις ειδικές συνθήκες κάθε περίπτωσης, να παρατείνει το χρόνο που θα επέλθουν τα αποτελέσματα της καταγγελίας μέχρι έξι (6) μήνες σε καθεμία περίπτωση.