Πρακτικός οδηγός για επαγγελματικές μισθώσεις – Τι ισχύει, τι πρέπει να γνωρίζουν επαγγελματίες και ιδιοκτήτες

ΠΡΑΚΤΙΚΟΣ ΟΔΗΓΟΣ ΓΙΑ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

 

Επιμέλεια: Σουζάνα Κλημεντίδη,

Δικηγόρος – Νομικός Συνεργάτης ΕΕΑ

 

 

 

 

 

 

1. ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ

ΕΝΝΟΙΑ – ΠΕΔΙΟ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ:

 

Ως εμπορική μίσθωση, νοείται η μίσθωση πράγματος, ιδίως ακίνητου, η οποία συμφωνείται προκειμένου να ασκηθεί σε αυτό εμπορική ή επαγγελματική ή δραστηριότητα που προστατεύεται από το Π.Δ. 34/1995 και πιο συγκεκριμένα δικηγορικού γραφείου, ιατρείου, λογιστικού γραφείου, εγκατάσταση γενικώς εκπαιδευτηρίων, φαρμακείων κλπ.

Σήμερα, οι εμπορικές μισθώσεις ρυθμίζονται νομοθετικά από τις διατάξεις του π.δ. 34/1995, όπως έχει τροποποιηθεί με τους ν. 2749/1999, ν. 4242/2014, ν. 4257/2014, ν. 4264/2014, ν. 4335/2015 και ν. 4373/2016.  Οι επαγγελματικές μισθώσεις, μετά το νέο νομοθετικώς καθεστώς, διακρίνονται πλέον σε «παλαιές»( προ της 28.2.2014)  και «νέες» (μετά την 28.2.2014).

 

 

 

 

 

 

 

2. ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΚΑΙ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ

 

ΕΚΜΙΣΘΩΤΗΣ:

 

 

(α) Ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραδώσει στον ενοικιαστή το μίσθιο κατάλληλο για τη χρήση που συμφωνήθηκε καθώς και να το διατηρεί κατάλληλο καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.

(β) Ο εκμισθωτής φέρει τα βάρη του μισθίου (αναγκαίες δαπάνες και έξοδα από φυσικές φθορές)

(γ) Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καθορίσει ορισμένο ποσό ως εγγύηση. Η εγγύηση επιστρέφεται στον μισθωτή μετά την λήξη της μίσθωσης.

(δ)  Παρέχεται δικαίωμα στον εκμισθωτή να διαπιστώνει ανά τρίμηνο την καλή και σύμφωνη με τους όρους της μίσθωσης χρήση του μισθίου αυτοπροσώπως, μέσω αντιπροσώπου ή και από εμπειροτέχνη ή πραγματογνώμονα.

 

 

ΜΙΣΘΩΤΗΣ:

 

 

 

(α) Ο μισθωτής υποχρεούται στην καταβολή μισθωμάτων με τον τρόπο και στο χρόνο που έχει αναγραφεί στο μισθωτήριο συμβόλαιο.

(β) Ο μισθωτής οφείλει να χρησιμοποιεί το μίσθιο αποκλειστικά και μόνο για τη χρήση και το σκοπό που έχει συμφωνηθεί. Η χρήση του ως επαγγελματική στέγη απαγορεύει την χρήση του ως κύρια κατοικία.

(γ) Ο μισθωτής υποχρεούται να μην προκαλεί φθορές που προκαλούνται από υπαιτιότητά του και δεν μπορούν να θεωρηθούν φυσικές φθορές. Σε περίπτωση ζημιών από δική του υπαιτιότητα αποδίδει ο ίδιος τις δαπάνες, ενώ για τις αναγκαίες δαπάνες που κατέβαλλε δικαιούται την απόδοσή τους από τον εκμισθωτή.

(δ) Οι συνήθεις δαπάνες κοινοχρήστων και κάθε άλλη χρηματική οφειλή, που αφορά το μίσθιο και κατά τη συμφωνία τον βαρύνει καταβάλλονται από τον ενοικιαστή. Η καθυστέρηση καταβολής τους έχει τα αποτελέσματα καθυστέρησης του ενοικίου.

 

ΣΗΜ.:

Ø  Το ύψος του μισθώματος διαμορφώνεται ελεύθερα. Κάθε συμφωνία για το ύψος του μισθώματος αλλά και για την μετέπειτα αύξηση ή μείωσή του είναι νομικά έγκυρη και δεσμευτική και για τα δύο μέρη.

Ø  Το χαρτόσημο της επαγγελματικής μίσθωσης εξακολουθεί να είναι 3,6% !

 

 

 

 

 

 

3. ΔΙΑΡΚΕΙΑ

 
ΝΕΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ (ΜΕΤΑ ΤΗΝ 28-2-2014):

ΕΛΑΧΙΣΤΗ ΔΙΑΡΚΕΙΑ 3 ΕΤΗ

(ακόμα και αν έχει συμφωνηθεί για μικρότερο χρονικό διάστημα)

 

 

 

Ø  Η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει αυτοδικαίως μόλις περάσει το διάστημα αυτό, ενώ για τη σύμβαση μίσθωσης αορίστου χρόνου χρειάζεται έγκυρη καταγγελία.

Ø  Σιωπηρή ανανέωση για αόριστο χρόνο θεωρείται ότι υπάρχει, όταν μετά την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου ο μισθωτής αφενός εξακολουθεί καταβάλει μισθώματα και ο εκμισθωτής αφετέρου δεν εναντιώνεται.

Ø  Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη.

Ø  Ο μισθωτής δεν έχει τη δυνατότητα να καταγγείλει τη μίσθωση λόγω μεταμέλειας με βάση το άρθρο 43 του πδ 34/1995, αφού η διάταξη αυτή δεν ισχύει πλέον για τις νέες μισθώσεις.

 

 

ΠΑΛΑΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ (ΠΡΙΝ ΤΗΝ 28-2-2014) :

 

Εξακολουθεί να προβλέπεται ελάχιστη διάρκεια τουλάχιστον 12 χρόνια, χωρίς όμως την προβλεπόμενη αυτόματη 4ετή παράταση μετά την παρέλευση άπρακτου του 9μήνου μετά την λήξη της 12ετίας. Η κατάργηση δεν ισχύει για τις μισθώσεις, των οποίων ήδη έχει λήξει το 9μηνο πριν τις 28/2/2014 και συνεπώς παρατάθηκαν αυτόματα στην 4ετία.

 

 

 

4. ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΚΑΙ ΛΥΣΗ

 

 

ΝΕΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ (ΜΕΤΑ ΤΗΝ 28-2-2014) :

 

–        Η επαγγελματική μίσθωση λήγει αυτόματα με το πέρας του συμφωνημένου χρόνου ή με την πάροδο της τριετίας.

–        Η καταγγελία πρέπει να είναι έγγραφη και να επιδίδεται στον εκμισθωτή, ή μισθωτή,

–        Τα έννομα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά από τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της στον εκμισθωτή ή μισθωτή. Δηλαδή, καθένα συμβαλλόμενο μέρος έχει το δικαίωμα της καταγγελίας οποιαδήποτε στιγμή (μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου μίσθωσης), χωρίς καμία αποζημίωση με την υποχρέωση του εκμισθωτή και αντίστοιχη του μισθωτή για παράταση τριών (3) μηνών (και καταβολής των αντίστοιχων μισθωμάτων) μετά την κοινοποίηση.

Ωστόσο, για την πρόωρη καταγγελία, γίνεται δεκτό ότι χρειάζεται σπουδαίος λόγος, και κυρίως αθέτηση κύριας συμβατικής υποχρέωσης.

 

[Για τις νέες μισθώσεις έχουν καταργηθεί οι εξής λόγοι καταγγελίας:

α) Η καταγγελία του εκμισθωτή για ιδιόχρηση ή ανοικοδόμηση, καθώς και οι σχετικές διατάξεις αποζημίωσης,

β) Η καταγγελία του εκμισθωτή για ιδιοκατοίκηση και οι σχετικές διατάξεις αποζημίωσης,

γ) Η καταγγελία του εκμισθωτή για δημιουργία κύριας κατοικίας,

δ) Η καταγγελία του εκμισθωτή για κατεδάφιση ετοιμόρροπου κτίσματος,

ε) Η καταγγελία του εκμισθωτή λόγω της πτώχευσης του μισθωτή,

στ) Η καταγγελία του μισθωτή πριν τον συμβατικό χρόνο λήξης της, καταβάλλοντας την αντίστοιχη αποζημίωση του ενός μηνός μετά από τρεις μήνες,

η) Η ειδική αποζημίωση άυλης αξίας 24 μηνών σε περίπτωση λήξης της 12ετούς διάρκειας της μίσθωσης]

 
 

 

ΠΑΛΑΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ (ΠΡΙΝ ΤΗΝ 28-2-2014):

 

 

 

 

 

–        Για τις ορισμένου χρόνου μισθώσεις, που δεν έχουν λήξει, ισχύει η υποχρέωση καταγγελίας 3 μήνες πριν από την αποχώρηση του μισθωτή, μετά την παρέλευση 1 έτους από τη μίσθωση, με την καταβολή 1 επιπλέον μισθώματος αποζημίωσης.

–        Για τις αορίστου χρόνου μισθώσεις η υποχρέωση καταγγελίας είναι 15 ημέρες πριν την αποχώρηση από το μίσθιο.

 

Με τις νέες διατάξεις προβλέφθηκαν νέες ρυθμίσεις αναφορικά με τη σύντμηση των προθεσμιών και τη μείωση των αποζημιώσεων στις περιπτώσεις καταγγελίας από τη μεριά του εκμισθωτή. Δηλαδή:

Ø  Ο εκμισθωτής μόνο μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, και σε κάθε περίπτωση πριν περάσουν 18 μήνες, μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για ιδιόχρηση από τον κύριο, τα τέκνα του ή τη σύζυγό του.

Ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή ως αποζημίωση κατά τον χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα 8 μηνών. Ο μισθωτής με αίτηση στο Δικαστήριο, μπορεί να ζητήσει αύξηση της αποζημίωσης σε καταβαλλόμενο μίσθωμα 15 μηνών.

Ø  Ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για ανοικοδόμηση του μισθίου από αυτόν ή τον κύριο του μισθίου: α) Μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου, εκτός εάν ο χρόνος αυτός υπερβαίνει την 6ετία, οπότε η καταγγελία μπορεί να γίνει μετά την πάροδο 6 ετών σε κάθε περίπτωση,

β) Μετά την πάροδο 18 μηνών από την έναρξη της μίσθωσης σε περίπτωση που ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος των 18 μηνών ή η μίσθωση έχει καταρτιστεί ή είναι αόριστης διάρκειας,

γ) Μετά την πάροδο 9 μηνών από την έναρξη της μίσθωσης για δικηγορικά, λογιστικά γραφεία, ιατρεία κλπ., εάν ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από εννέα (9) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια.

Ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή ως αποζημίωση κατά τον χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα 6 μηνών. Ο μισθωτής με αίτηση στο Δικαστήριο, μπορεί να ζητήσει αύξηση της αποζημίωσης σε καταβαλλόμενο μίσθωμα 9 μηνών.

Ø  Η αποζημίωση λόγω άσκησης στο μίσθιο όμοιας επιχείρησης μετά από καταγγελία για ιδιόχρηση ή ανοικοδόμηση  (άυλη εμπορική αξία) είναι ίση με 15 μηνιαία μισθώματα, εάν ασκηθεί 1 έτος μετά την απόδοση του μισθίου για τους ανωτέρω λόγους. Το Δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό μέχρι 20 μηνιαία μισθώματα.

 

 

 

ΣΗΜ:

Ø  Ενδεικτικά λόγοι καταγγελίας για τη λύση, είτε παλαιάς, είτε νέας μίσθωσης αποτελούν οι εξής:

Α) η καθυστέρηση καταβολής μισθωμάτων,

Β) η κακή χρήση του μισθίου,

Γ) Παράβαση οποιουδήποτε όρου, εφόσον προβλεφθεί ρητά στη σύμβαση,

Δ) Ελαττώματα στο μίσθιο,

Ε) Θάνατος μισθωτή (καταγγελία από τους κληρονόμους του μισθωτή).

Ø  Σε περίπτωση λύσης της μίσθωσης για οποιονδήποτε λόγο, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση δήλωσης της λύσης αυτής μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τη λύση της στο πληροφοριακό σύστημα της Α.Α.Δ.Ε., διαφορετικά η μίσθωση θεωρείται πως είναι σε ισχύ.

 

 

 

 

 

 

5. ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΕΞΩΣΗΣ

 

ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ:

 

 

 

(α) λόγω μη καταβολής μισθωμάτων (δυστροπία) και παρακράτησης του μισθίου,

 

(β) λόγω λήξης της μίσθωσης .

 

ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ:

 

1) Έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων.

Ειδικότερες προϋποθέσεις έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου:

Ø  Καθυστέρηση καταβολής μισθωμάτων (δυστροπία)

Ø  Ενεργή μισθωτική σχέση

Ø  Προηγούμενη επίδοση έγγραφης εξώδικης όχλησης προς τον μισθωτή τουλάχιστον δεκαπέντε ημέρες πριν την υποβολή αίτησης για την έκδοση της διαταγής, με την οποία ο μισθωτής καλείται να εξοφλήσει τα οφειλόμενα μισθώματα ή/και τυχόν οφειλές από κοινόχρηστες δαπάνες. Εάν ο μισθωτής καταβάλει εντός 15 ημερών,  η διαταγή δεν  μπορεί να εκδοθεί, εκτός αν υπάρχει εκ νέου καθυστέρηση του μισθωτή. Σημειωτέον ότι η οικονομική δυσχέρεια δεν αποτελεί εύλογη αιτία μη καταβολής μισθώματος.

Ø  Πρακτικά, η αποβολή μπορεί να πραγματοποιηθεί είκοσι ημέρες μετά την επίδοση της διαταγής, με τη συνδρομή δικαστικού επιμελητή.

 

 

2) Άσκηση αγωγής απόδοσης μισθίου και καταβολής οφειλόμενων μισθωμάτων.

 

Ø  Όταν δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου και ο μισθωτής εξακολουθεί να παραμένει στο μίσθιο, μη καταβάλλοντας μισθώματα, ο εκμισθωτής μπορεί να ασκήσει αγωγή απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων.

Ø  Με τη λήξη της μίσθωσης για οποιονδήποτε λόγο (παρέλευση ορισμένου χρόνου ή έγκυρη καταγγελία) ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα άσκησης της προβλεπόμενης αγωγής λόγω λήξης της μισθωτικής σχέσης, αν ο μισθωτής εξακολουθεί να παραμένει στο μίσθιο.

 

ΣΗΜ.:

Ø  με την ως άνω διαταγή, μπορεί επίσης να ζητηθεί η καταβολή κοινοχρήστων δαπανών και λογαριασμών ρεύματος κλπ., εφόσον η εξόφλησή τους αποδεικνύεται εγγράφως.

Ø  Η διαταγή απόδοσης μίσθιου είναι στην πράξη πολύ πιο σύντομη και αποτελεσματική από την αντίστοιχη αγωγή, η οποία είναι αρκετά χρονοβόρα, καθώς απαιτείται πολύμηνη αναμονή μέχρι την έκδοση της σχετικής απόφασης.

 

 

 

 

 

6. ΜΕΙΩΣΗ ΕΝΟΙΚΙΟΥ ΛΟΓΩ ΚΟΡΩΝΟΙΟΥ

 

 

ΔΙΚΑΙΟΥΧΟΙ

 

 

 

Οι επιχειρήσεις  του ιδιωτικού τομέα σε όλη την Επικράτεια, των οποίων αναστέλλεται η λειτουργία της έδρας ή των υποκαταστημάτων τους, με εντολή δημόσιας αρχής μέχρι και 15/1/2021 καθώς και οι επιχειρήσεις που έχουν χαρακτηριστεί ως «πληττόμενες» με τις ακόλουθες διακρίσεις:

 

ΠΟΣΟ

Ø  Μείωση 100% – Πλήρης αναστολή καταβολής: Μόνο σε επαγγελματικές μισθώσεις συγκεκριμένων κατηγοριών επιχειρήσεων που παρέμειναν κλειστές με κρατική εντολή κατά την εορταστική περίοδο του Δεκεμβρίου 2020 μέχρι και τις 15 Ιανουαρίου 2021. Συμπεριλαμβάνονται όλες οι επιχειρήσεις του λιανεμπορίου, χωρίς να εξαιρούνται οι υπηρεσίες ηλεκτρονικού ή τηλεφωνικού εμπορίου, οι επιχειρήσεις της εστίασης, ανεξαρτήτως εάν λειτουργούν με διανομή προϊόντων ή/και παροχή προϊόντων σε πακέτο από το κατάστημα, τα κομμωτήρια και τα κέντρα αισθητικής, οι επιχειρήσεις των κλάδων πολιτισμού και αθλητισμού, οι επιχειρήσεις του τουρισμού, όπως ξενοδοχεία, καταλύματα και τουριστικά γραφεία, και οι υπηρεσίες μεταφορών.

Ø  Μείωση 40%: Στις επαγγελματικές μισθώσεις των επιχειρήσεων που έχουν χαρακτηριστεί ως «πληττόμενες»

 

Αναφορικά με την αποζημίωση στους εκμισθωτές, ισχύουν τα εξής:

Ø  Αποζημίωση 80% του μηνιαίου συμφωνημένου μισθώματος στους ιδιοκτήτες.

Ø  Αποζημίωση 60% του μηνιαίου μισθώματος για τον μήνα Φεβρουάριο για τα νομικά πρόσωπα που εκμισθώνουν ακίνητα στις επιχειρήσεις αυτές.

 

 

ΣΗΜ.:

Ø  Για τα μισθώματα των επιχειρήσεων που συνεχίζουν τη λειτουργεία τους όπως σουπερμάρκετ, φαρμακεία κλπ., δεν προβλέπεται καμία μείωση.

Ø  Σημειωτέον ότι από Δευτέρα 18 Ιανουαρίου ξεκινά η καταβολή του 50% της απώλειας από τη μείωση του μισθώματος μηνός Νοεμβρίου στους λογαριασμούς των δικαιούχων ιδιοκτητών ακινήτων.