Πρακτικός Οδηγός για τη Μίσθωση Κατοικίας

 

ΠΡΑΚΤΙΚΟΣ ΟΔΗΓΟΣ ΓΙΑ ΤΗ ΜΙΣΘΩΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

 

Επιμέλεια: Σουζάνα Κλημεντίδη,

Δικηγόρος – Νομικός Συνεργάτης ΕΕΑ

 

 

1. ΓΕΝΙΚΑ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ

ΠΕΔΙΟ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ:

 

Στις εν λόγω ρυθμίσεις υπάγονται μόνο οι μισθώσεις στις οποίες το μίσθιο χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία του μισθωτή και όχι οι μισθώσεις για δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία, ή προσωρινή διαμονή.

ΣΗΜ.:

Ø Αν το μίσθιο χρησιμοποιείται για οικογενειακή στέγη, πρέπει κατά τη σύνταξη του ιδιωτικού συμφωνητικού να αναγράφεται το πλήρες ονοματεπώνυμο της/του συζύγου.

 

 

2. ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΚΑΙ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ

 

ΕΚΜΙΣΘΩΤΗΣ:

 

 

(α) Ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραδώσει στον ενοικιαστή την κατοικία κατάλληλη για τη χρήση που συμφωνήθηκε καθώς και να τη διατηρεί κατάλληλη καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.

(β) Ο εκμισθωτής φέρει τα βάρη του μισθίου και αναλαμβάνει όλες τις αναγκαίες δαπάνες για σοβαρά έξοδα συντήρησης, τροποποίησης ή αντικατάστασης κοινόχρηστων χώρων, καθώς και έξοδα επισκευής φυσικών φθορών.

(γ) Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καθορίσει ορισμένο ποσό ως εγγύηση, το οποίο απαγορεύεται να είναι μεγαλύτερο από δύο ενοίκια. Η εγγύηση επιστρέφεται στον μισθωτή μετά τη λήξη της μίσθωσης.

(δ) Παρέχεται δικαίωμα στον εκμισθωτή να διαπιστώνει ανά τρίμηνο την καλή και σύμφωνη με τους όρους της μίσθωσης χρήση του μισθίου αυτοπροσώπως, μέσω αντιπροσώπου ή και από εμπειροτέχνη ή πραγματογνώμονα.

 

 

ΜΙΣΘΩΤΗΣ:

 

 

 

(α) Ο μισθωτής υποχρεούται στην καταβολή μισθωμάτων με τον τρόπο και στον χρόνο που έχει αναγραφεί στο μισθωτήριο συμβόλαιο.

(β) Ο μισθωτής οφείλει να χρησιμοποιεί το μίσθιο αποκλειστικά και μόνο για τη χρήση και το σκοπό που έχει συμφωνηθεί. Η χρήση του ως κύρια κατοικία απαγορεύει την χρήση του ως επαγγελματική στέγη.

(γ) Ο μισθωτής υποχρεούται να μην προκαλεί φθορές που προκαλούνται από υπαιτιότητά του και δεν μπορούν να θεωρηθούν φυσικές φθορές. Σε περίπτωση ζημιών από δική του υπαιτιότητα αποδίδει ο ίδιος τις δαπάνες, ενώ για τις αναγκαίες δαπάνες που κατέβαλλε δικαιούται την απόδοσή τους από τον εκμισθωτή.

(δ) Οι συνήθεις δαπάνες κοινοχρήστων και κάθε άλλη χρηματική οφειλή, που αφορά το μίσθιο και κατά τη συμφωνία τον βαρύνει, καταβάλλονται από τον ενοικιαστή. Η καθυστέρηση καταβολής τους έχει τα αποτελέσματα καθυστέρησης του ενοικίου.

 

ΣΗΜ.:

Ø O ενοικιαστής έχει δικαίωμα υπεκμίσθωσης σε τρίτα πρόσωπα μόνο με έγγραφη σύμφωνη γνώμη του εκμισθωτή, η οποία μπορεί να παρασχεθεί με το αρχικό συμφωνητικό μίσθωσης.

Ø Σε περίπτωση που ο μισθωτής επιθυμεί τη συστέγαση της έδρας ατομικής επιχείρησης του ιδίου ή μέλους της οικογενείας του στην κύρια κατοικία του, θα πρέπει να το προβλέψει σε ιδιαίτερο όρο στο μισθωτήριο συμβόλαιο.

 

 

3. ΜΙΣΘΩΜΑ – ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ:

 

– Το ύψος του μισθώματος διαμορφώνεται ελεύθερα. Κάθε συμφωνία για το ύψος του μισθώματος αλλά και για την μετέπειτα αύξηση ή μείωσή του είναι νομικά έγκυρη και δεσμευτική και για τα δύο μέρη.

– Προκαταβολή μισθώματος επιτρέπεται μόνο για τον τρέχοντα μήνα.

– Αν ο συμβατικός χρόνος έχει καθοριστεί μικρότερος της τριετίας, χωρίς συμφωνία περί αναπροσαρμογής του μισθώματος, για τον υπόλοιπο χρόνο, μέχρι συμπληρώσεως της 3-ετίας, το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται κατά συγκεκριμένο ποσοστό ετησίως (75% του τιμαρίθμου του κόστους ζωής που δίνει η Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες αν δεν υπάρχει άλλη συμφωνία). Ωστόσο, η ρύθμιση αυτή σήμερα είναι άνευ πρακτικής σημασίας, διότι ο εν λόγω δείκτης είναι αρνητικός και ως εκ τούτου το μηνιαίο μίσθωμα παραμένει σταθερό καθ΄ όλη τη διάρκεια της 3-τίας.

 

 

4. ΔΙΑΡΚΕΙΑ

ΕΛΑΧΙΣΤΗ ΔΙΑΡΚΕΙΑ

τουλάχιστον 3 χρόνια

(ακόμα και αν έχει συμφωνηθεί μικρότερος ή αόριστος χρόνος)

 

 

ΣΗΜ.:

Ø Η τριετία αφορά μόνο τις περιπτώσεις κύριας κατοικίας. Στις λοιπές περιπτώσεις μισθώσεων, ισχύει γενικά η ελεύθερη βούληση των μερών και δεν είναι υποχρεωτική η τριετής μίσθωση.

Ø Η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει αυτοδικαίως μόλις περάσει το διάστημα αυτό. Σιωπηρή ανανέωση για αόριστο χρόνο θεωρείται ότι υπάρχει, όταν μετά την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου ο μισθωτής αφενός εξακολουθεί να χρησιμοποιεί την κατοικία και ο εκμισθωτής αφετέρου δεν εναντιώνεται.

Ø Πριν την παρέλευση της τριετίας δεν μπορεί ούτε ο εκμισθωτής να απαιτήσει από το μισθωτή να εγκαταλείψει το μίσθιο, ούτε ο μισθωτής να φύγει αζημίως από το μίσθιο, αφού θα υποχρεούται να αποπληρώσει όσα μισθώματα απομένουν μέχρι τη λήξη της τριετούς διάρκειας .

Ø Η μίσθωση για διάρκεια μικρότερη της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο που απέχει από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες.

 

 

 

 

 

 

 

5.ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΚΑΙ ΛΥΣΗ

5.1. ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΛΟΓΩ ΛΗΞΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ:

Ø Μετά την παρέλευση της τριετίας, η μίσθωση λήγει με καταγγελία του ιδιοκτήτη ή του ενοικιαστή.

 

5.2. ΠΡΟΩΡΗ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΓΙΑ ΣΠΟΥΔΑΙΟ ΛΟΓΟ:

 

ΑΠΟ ΤΟ ΜΙΣΘΩΤΗ:

 

Ο μισθωτής μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση όταν (ενδεικτικά):

(α) η χρήση του μισθίου δεν παραδόθηκε από τον εκμισθωτή στο συμφωνημένο χρόνο,

(β) στη συνέχεια αφαιρέθηκε η συμφωνημένη χρήση,

(γ) υπάρχουν πραγματικά ή νομικά ελαττώματα στο μίσθιο,

(δ) εκλείπουν οι συμφωνημένες ιδιότητες,

(ε) από τη μίσθωση απειλείται κίνδυνος για την υγεία του μισθωτή ή όσων συνοικούν μαζί του, ακόμη κι αν αυτός γνώριζε την ύπαρξη των επικίνδυνων αυτών συνθηκών.

 

ΑΠΟ ΤΟΝ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ:

 

 

 

 

 

Ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση με την παρέλευση τριετίας από την έναρξή της, άλλως (πρόωρη καταγγελία) όταν συντρέχει σπουδαίος λόγος και ειδικότερα (ενδεικτικά):

(α) όταν ο μισθωτής δεν χρησιμοποιεί το μίσθιο με επιμέλεια και σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης (κακή ή αντισυμβατική χρήση του μισθίου),

(β) όταν παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή, ο μισθωτής εξακολουθεί την κακή ή αντισυμβατική χρήση. Στην περίπτωση αυτή, υφίσταται δικαίωμα έκτακτης καταγγελίας και μάλιστα χωρίς προηγούμενη προθεσμία προς τον μισθωτή,

(γ) όταν δεν τηρεί τη δέουσα συμπεριφορά απέναντι στους άλλους ενοίκους,

(δ) όταν ο μισθωτής παραμένει στην οικία και δεν καταβάλλει τα συμφωνημένα οφειλόμενα μισθώματα (ενοίκια) είτε κατά τη συμφωνημένη ημέρα, είτε μετά από οχλήσεις του εκμισθωτή (δυστροπία).

 

ΣΗΜ:

Ø Η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει αυτόματα με το πέρας του συμφωνημένου χρόνου.

Ø Η καταγγελία πρέπει να είναι έγγραφη (με εξώδικο ή αγωγή) και να επιδίδεται στον εκμισθωτή, ή μισθωτή,

Ø Σε περίπτωση λύσης της μίσθωσης για οποιονδήποτε λόγο, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση δήλωσης της λύσης αυτής μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τη λύση της στο πληροφοριακό σύστημα της Α.Α.Δ.Ε., διαφορετικά η μίσθωσης θεωρείται πως είναι σε ισχύ.

Ø Η ιδιοκατοίκηση δεν αποτελεί πλέον λόγο καταγγελίας και λύσης της μίσθωσης κύριας κατοικίας και μπορεί να στηρίξει μόνο λύση της μίσθωσης με κοινή συμφωνία. Αντιθέτως, σε περίπτωση χρησιμοποίησης του μισθίου για κύρια κατοικία ή για μικτή χρήση (κατοικία και επαγγελματική χρήση), αν ο εκμισθωτής ή ο κύριος του μισθίου, σύζυγός τους ή τέκνο τους, δεν έχουν ιδιόκτητο χώρο στην ίδια πόλη ή σε προάστιό της, που να καλύπτει τις ανάγκες στέγασης της επαγγελματικής του δραστηριότητας, ο εκμισθωτής ή ο κύριος μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση κα να ζητήσει την απόδοση του μισθίου για ιδιόχρηση μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, όχι όμως πριν περάσει τριετία από την έναρξή της. Προϋποθέσεις της καταγγελίας είναι η πρόθεση και δυνατότητα ιδιόχρησης του μισθίου. Στην περίπτωση αυτή τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά έξι (6) μήνες από την επίδοσή της στο μισθωτή.

 

 

 

 

6. ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΕΞΩΣΗΣ

 

ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ:

 

 

 

(α) λόγω μη καταβολής μισθωμάτων (δυστροπία) και παρακράτησης του μισθίου,

 

(β) λόγω λήξης της μίσθωσης.

 

ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ:

 

1) Έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων.

Με την έκδοση διαταγής μπορεί επίσης να ζητηθεί η καταβολή κοινοχρήστων δαπανών και λογαριασμών ρεύματος κλπ., εφόσον η εξόφλησή τους αποδεικνύεται εγγράφως.

Ειδικότερες προϋποθέσεις έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου:

Ø Καθυστέρηση καταβολής μισθωμάτων (δυστροπία)

Ø Ενεργή μισθωτική σχέση

Ø Προηγούμενη επίδοση έγγραφης εξώδικης όχλησης προς τον μισθωτή τουλάχιστον δεκαπέντε ημέρες πριν την υποβολή αίτησης για την έκδοση της διαταγής, με την οποία ο μισθωτής καλείται να εξοφλήσει τα οφειλόμενα μισθώματα ή/και τυχόν οφειλές από κοινόχρηστες δαπάνες. Εάν ο μισθωτής καταβάλει εντός 15 ημερών, η διαταγή δεν μπορεί να εκδοθεί, εκτός αν υπάρχει εκ νέου καθυστέρηση του μισθωτή. Σημειωτέον ότι η οικονομική δυσχέρεια δεν αποτελεί εύλογη αιτία μη καταβολής μισθώματος.

Ø Πρακτικά, η αποβολή μπορεί να πραγματοποιηθεί είκοσι ημέρες μετά την επίδοση της διαταγής, με τη συνδρομή δικαστικού επιμελητή.

 

 

2) Άσκηση αγωγής απόδοσης μισθίου και καταβολής οφειλόμενων μισθωμάτων.

 

Ø Όταν δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου και ο μισθωτής εξακολουθεί να παραμένει στο μίσθιο, μη καταβάλλοντας μισθώματα, ο εκμισθωτής μπορεί να ασκήσει αγωγή απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων.

Ø Με τη λήξη της μίσθωσης για οποιονδήποτε λόγο (παρέλευση ορισμένου χρόνου ή έγκυρη καταγγελία) ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα άσκησης της προβλεπόμενης αγωγής λόγω λήξης της μισθωτικής σχέσης, αν ο μισθωτής εξακολουθεί να παραμένει στο μίσθιο.

 

 

ΣΗΜ.:

Ø με την ως άνω διαταγή, μπορεί επίσης να ζητηθεί η καταβολή κοινοχρήστων δαπανών και λογαριασμών ρεύματος κλπ., εφόσον η εξόφλησή τους αποδεικνύεται εγγράφως.

Ø Η διαταγή απόδοσης μίσθιου είναι στην πράξη πολύ πιο σύντομη και αποτελεσματική από την αντίστοιχη αγωγή, η οποία είναι αρκετά χρονοβόρα, καθώς απαιτείται πολύμηνη αναμονή μέχρι την έκδοση της σχετικής απόφασης.

 

 

 

 

7. ΜΕΙΩΣΗ ΕΝΟΙΚΙΟΥ ΚΥΡΙΑΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΛΟΓΩ ΚΟΡΩΝΟΙΟΥ

ΠΟΣΟΣΤΟ

 

 

40%

 

ΔΙΚΑΙΟΥΧΟΙ

 

 

 

Εργαζόμενοι που τίθενται σε αναστολή σύμβασης εργασίας για την κύρια κατοικία τους καθώς και για τη φοιτητική κατοικία των εξαρτώμενων μελών αυτών. Ειδικότερα πρόκειται για εργαζόμενους σε επιχειρήσεις-εργοδότες του ιδιωτικού τομέα, των οποίων αναστέλλεται η λειτουργία με εντολή δημόσιας αρχής μέχρι και το πρώτο δεκαπενθήμερο του Ιανουαρίου και για τον μήνα Φεβρουάριο.

ΣΗΜ.:

Ø Οι δηλώσεις αναστολών συμβάσεων εργασίας εργαζομένων και ορθών επαναλήψεων για τον μήνα Ιανουάριο 2021 υποβάλλονται στο ΠΣ ΕΡΓΑΝΗ από 19/1/2021 μέχρι και 31/1/2021.

Ø Σημειωτέον ότι από Δευτέρα 18 Ιανουαρίου ξεκινά η καταβολή του 50% της απώλειας από τη μείωση του μισθώματος μηνός Νοεμβρίου στους λογαριασμούς των εκμισθωτών ιδιοκτητών ακινήτων.