Τι προβλέπει ο νέος νόμος για τη μειωμένη καταβολή μισθώματος

Γράφει ο Στάθης Δημ. Σταματελόπουλος, Νομικός Συνεργάτης Ε.Ε.Α.

Με τον Ν.4722/2020 ( ΦΕΚ Α 177/15-9-2020 ) που ψηφίστηκε από την Ολομέλεια της Βουλής κυρώθηκαν οι δύο Πράξεις Νομοθετικού Περιεχομένου του Αυγούστου και ειδικότερα: α) η από 10.8.2020 Πράξη Νομοθετικού Περιεχομένου «Επείγουσες ρυθμίσεις αντιμετώπισης εκτάκτων αναγκών του Εθνικού Συστήματος Υγείας, προστασίας από τη διασπορά του κορωνοϊού COVID-19, στήριξης της αγοράς εργασίας και διευκόλυνσης της εκπαιδευτικής διαδικασίας» (ΦΕΚ A΄ 157) και β) η από 22.8.2020 Πράξη Νομοθετικού Περιεχομένου «Έκτακτα μέτρα για την ενίσχυση των αστικών συγκοινωνιών, την προμήθεια μέσων ατομικής προστασίας και την πρόσληψη προσωπικού καθαριότητας των σχολικών μονάδων, τη στήριξη των τουριστικών επιχειρήσεων και της αγοράς εργασίας και την ενίσχυση της Γενικής Γραμματείας Πολιτικής Προστασίας προς αντιμετώπιση των συνεπειών της πανδημίας του κορωνοϊού COVID-19, καθώς και τη στήριξη των πλημμυροπαθών της Εύβοιας που επλήγησαν κατά τις πλημμύρες της 8ης και 9ης Αυγούστου 2020» (ΦΕΚ Α΄ 161) και άλλες διατάξεις για την αντιμετώπιση των συνεπειών της πανδημίας του κορωνοϊού COVID-19 και άλλων επειγόντων ζητημάτων.

Στον συγκεκριμένο νόμο και ειδικότερα στα άρθρα 3 και 4 προβλέπονται ρυθμίσεις τόσο για την συνέχιση της δυνατότητας καταβολής μειωμένου μισθώματος για τον μήνα Σεπτέμβριο στις πληττόμενες από τον κοροναϊό COVID-19 επιχειρήσεις του επισιτιστικού κλάδου, του κλάδου των μεταφορών, του κλάδου του τουρισμού, του πολιτισμού και του αθλητισμού, όσο και για την δυνατότητα κατόπιν συμφωνίας εκμισθωτή και μισθωτή για την καταβολή μειωμένου μισθώματος κατά ποσοστό τουλάχιστον 30% και μέχρι τον Δεκέμβριο του τρέχοντος έτους, για επιχειρήσεις, που πλήττονται από τον κοροναϊό COVID-19 (οι συγκεκριμένοι ΚΑΔ θα προσδιοριστούν με την έκδοση σχετικής Υπουργικής Απόφασης ) και κατοικίες προσώπων οι συμβάσεις εργασίας των οποίων τελούν σε αναστολή, ενώ παράλληλα στο άρθρο 5 του ως άνω νόμου προσδιορίζονται και οι αντίστοιχες φορολογικές ελαφρύνσεις και μειώσεις για τους εκμισθωτές που υφίστανται μείωση του λαμβανομένου μισθώματος, είτε εκ του νόμου, είτε κατόπιν συμφωνίας τους με τον μισθωτή τους .

Ειδικότερα οι σχετικές διατάξεις προβλέπουν τα εξής :

Άρθρο 3.

Επέκταση της μείωσης μισθώματος επαγγελματικών μισθώσεων, μισθώσεων κύριας κατοικίας, μισθώσεων εξαρτημένων μελών φοιτητών και μισθώσεων ναυτικών

1.Η παρ. 5 του δεύτερου άρθρου της από 20/3/2020 Πράξης Νομοθετικού Περιεχομένου (ΦΕΚ Α΄ 68), η οποία κυρώθηκε με το άρθρο 1 του Ν. 4683/2020 (ΦΕΚ Α΄ 83) και η οποία τροποποιήθηκε με την παρ. 1 του άρθρου 15 του Ν.4690/2020 (ΦΕΚ Α΄ 104), αντικαθίσταται ως εξής:

«5. Ο μισθωτής επαγγελματικής μίσθωσης προς εγκατάσταση επιχείρησης, για την οποία έχουν ληφθεί κατά τους μήνες Μάρτιο, Απρίλιο, Μάιο ή Ιούνιο 2020 ειδικά και έκτακτα μέτρα περί αναστολής, ή προσωρινής απαγόρευσης λειτουργίας για προληπτικούς, ή κατασταλτικούς λόγους που σχετίζονται με τον κορωνοϊό COVID-19, απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής του 40% του συνολικού μισθώματος και για τον μήνα Ιούνιο 2020, κατά παρέκκλιση των κείμενων διατάξεων περί μισθώσεων, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο δεύτερο και το τρίτο εδάφιο της παρ. 1. Ο μισθωτής επαγγελματικής μίσθωσης προς εγκατάσταση επιχείρησης, η οποία εξακολουθεί να πλήττεται οικονομικά λόγω της εμφάνισης και διάδοσης του κορωνοϊού COVID-19, απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής του 40% του συνολικού μισθώματος για τους μήνες κατά τους οποίους πλήττεται και το αργότερο έως και τον μήνα Σεπτέμβριο 2020, κατά παρέκκλιση των κείμενων διατάξεων περί μισθώσεων, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο δεύτερο και τρίτο εδάφιο της παρ. 1. Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, μετά από εισήγηση του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), προσδιορίζονται οι πληγείσες επιχειρήσεις του προηγούμενου εδαφίου ανά κλάδο και ανά μήνα, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος. Τα οριζόμενα στην παρούσα ισχύουν και για τις συμβάσεις μίσθωσης κύριας κατοικίας, στις οποίες μισθωτής είναι εργαζόμενος ή σύζυγος, ή το έτερο μέρος συμφώνου συμβίωσης εργαζομένου σε επιχείρηση του πρώτου και δεύτερου εδαφίου, του οποίου έχει ανασταλεί προσωρινά η σύμβαση εργασίας λόγω των μέτρων αποφυγής της διασποράς του κορωνοϊού COVID-19, τηρουμένων των προϋποθέσεων της παρ. 2.»

Η παρ. 3 τουάρθρου 3του Ν. 4684/2020 (ΦΕΚ Α΄ 86), η οποία προστέθηκε με την παρ. 2 του άρθρου 15 του Ν.4690/2020 (ΦΕΛ Α΄ 104), αντικαθίσταται ως εξής:

«3. Τα οριζόμενα στην παρ. 1 ισχύουν και για τον μήνα Ιούνιο 2020, εφόσον ένας τουλάχιστον γονέας είναι εργαζόμενος σε επιχείρηση του πρώτου εδαφίου της παρ. 5 του άρθρου δεύτερου της από 20/3/2020 Π΄ραξης Νομοθετικού Περιεχομένου (ΦΕΚ Α΄ 68), η οποία κυρώθηκε με το άρθρο 1 του Ν.4683/2020 (ΦΕΚ Α΄ 83) και του οποίου έχει ανασταλεί προσωρινά η σύμβαση εργασίας λόγω των μέτρων αποφυγής της διασποράς του κορωνοϊού COVID-19, ή το αργότερο έως και τον μήνα Σεπτέμβριο 2020, εφόσον ένας τουλάχιστον γονέας είναι εργαζόμενος σε επιχείρηση του δεύτερου εδαφίου της παρ. 5 του ως άνω άρθρου, όπως αυτές προσδιορίζονται ανά κλάδο και μήνα με την απόφαση του ίδιου άρθρου, και του οποίου έχει ανασταλεί προσωρινά η σύμβαση εργασίας λόγω των μέτρων αποφυγής της διασποράς του κορωνοϊού COVID-19, τηρουμένων και των λοιπών προϋποθέσεων της παρ. 2 του ίδιου άρθρου.»

Άρθρο 4.

Προαιρετική μείωση μισθώματος επαγγελματικών μισθώσεων, μισθώσεων κύριας κατοικίας, μισθώσεων εξαρτημένων μελών φοιτητών και μισθώσεων ναυτικών .

1.Στο δεύτερο άρθρο της από 20/3/2020 πράξης Νομοθετικού Περιεχομένου (ΦΕΚ Α΄ 68), η οποία κυρώθηκε με το άρθρο 1 του Ν.4683/2020 (ΦΕΚ Α΄ 83), προστίθεται παρ. 6 ως εξής:

«6. Ο μισθωτής επαγγελματικής μίσθωσης προς εγκατάσταση επιχείρησης, η οποία πλήττεται οικονομικά λόγω της εμφάνισης και διάδοσης του κορωνοϊού COVID19 δύναται να απαλλαγεί από την υποχρέωση καταβολής μέρους του συνολικού μισθώματος, το οποίο δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το 30% του συνολικού μισθώματος για τους μήνες κατά τους οποίους πλήττεται, αρχής γενομένης από τον μήνα Σεπτέμβριο 2020 και το αργότερο έως και τον μήνα Δεκέμβριο 2020, κατά παρέκκλιση των κείμενων διατάξεων περί μισθώσεων, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο δεύτερο και το τρίτο εδάφιο της παρ. 1. Για την εφαρμογή της παρούσας απαιτείται σχετική συμφωνία μεταξύ του εκμισθωτή και του μισθωτή, οι οποίοι υποβάλλουν ηλεκτρονικά δήλωση στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) και καταβολή του μειωμένου τουλάχιστον κατά 30% μισθώματος εντός των συμφωνημένων ή συνηθισμένων προθεσμιών, σύμφωνα με το άρθρο 595 του Αστικού Κώδικα. Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, μετά από εισήγηση του Διοικητή της ΑΑΔΕ, προσδιορίζονται οι πληγείσες επιχειρήσεις του πρώτου εδαφίου ανά κλάδο και ανά μήνα, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος. Με απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ καθορίζονται ο τρόπος, ο χρόνος, καθώς και κάθε ειδικότερο θέμα για την υποβολή της δήλωσης της παρούσας. Τα οριζόμενα στην παρούσα ισχύουν, αρχής γενομένης από τον μήνα Σεπτέμβριο 2020, και για τις συμβάσεις μίσθωσης κύριας κατοικίας, στις οποίες μισθωτής είναι εργαζόμενος ή σύζυγος ή το έτερο μέρος συμφώνου συμβίωσης εργαζομένου σε επιχείρηση του πρώτου εδαφίου, του οποίου έχει ανασταλεί προσωρινά η σύμβαση εργασίας λόγω των μέτρων αποφυγής της διασποράς του κορωνοϊού COVID-19, τηρουμένων των προϋποθέσεων της παρ. 2.»

Στοάρθρο 3του Ν.4684/2020 (ΦΕΚ Α΄ 86) προστίθεται παρ. 4 ως εξής:

«4. Τα οριζόμενα στην παρ. 1 δύνανται να ισχύουν αρχής γενομένης από τον μήνα Σεπτέμβριο 2020, εφόσον ένας τουλάχιστον γονέας είναι εργαζόμενος σε επιχείρηση της παρ. 6 του άρθρου δεύτερου της από 20/3/2020 πράξης Νομοθετικού Περιεχομένου (Α΄ 68), η οποία κυρώθηκε με το άρθρο 1 του Ν.4683/2020 (ΦΕΚ Α΄ 83), και του οποίου έχει ανασταλεί προσωρινά η σύμβαση εργασίας λόγω των μέτρων αποφυγής της διασποράς του κορωνοϊού COVID-19, όπως αυτές προσδιορίζονται ανά κλάδο και μήνα με την απόφαση της παρ. 6 του ίδιου άρθρου, και του οποίου έχει ανασταλεί προσωρινά η σύμβαση εργασίας λόγω των μέτρων αποφυγής της διασποράς του κορωνοϊού COVID-19, τηρουμένων και των λοιπών προϋποθέσεων της παρ. 2 του ίδιου άρθρου. Η απαλλαγή από την καταβολή μέρους του συνολικού μισθώματος, σύμφωνα με το προηγούμενο εδάφιο, δεν μπορεί να είναι μικρότερη από το 30% του συνολικού μισθώματος. Για την εφαρμογή της παρούσας απαιτείται σχετική συμφωνία μεταξύ του εκμισθωτή και του μισθωτή, οι οποίοι υποβάλλουν ηλεκτρονικά δήλωση στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), και καταβολή του μειωμένου τουλάχιστον κατά 30% μισθώματος εντός των συμφωνημένων ή συνηθισμένων προθεσμιών, σύμφωνα με το άρθρο 595 του Αστικού Κώδικα. Με απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ καθορίζονται ο τρόπος, ο χρόνος, καθώς και κάθε ειδικότερο θέμα για την υποβολή της δήλωσης του παρόντος.»

Άρθρο 5.

Μέτρα στήριξης των εκμισθωτών από τη μη είσπραξη μισθωμάτων κατ’ επιταγή νόμου στο πλαίσιο αντιμετώπισης των επιπτώσεων του κορωνοϊού COVID-19 .

Στην παρ. 42 τουάρθρου 72του Ν.4172/2013 (ΦΕΚ Α΄ 167), η οποία προστέθηκε με την παρ. 1 του άρθρου 13 Ν.4690/2020 (ΦΕΚ Α΄ 104), μετά από τις λέξεις «σαράντα τοις εκατό (40%)» προστίθενται οι λέξεις «ή που δεν εισπράχθηκε ή δεν εισπράττεται κατόπιν συμφωνίας μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή για την απαλλαγή από την καταβολή μέρους του συνολικού μισθώματος, κατά τουλάχιστον τριάντα τοις εκατό (30%), σύμφωνα με διατάξεις στο πλαίσιο αντιμετώπισης των επιπτώσεων του κορωνοϊού COVID-19» και η παρ. 42 διαμορφώνεται ως εξής:

«42. Δεν συνιστά εισόδημα και δεν υπόκειται σε φόρο εισοδήματος και ειδική εισφορά αλληλεγγύης του άρθρου 43Α του Κ.Φ.Ε. το ποσό του μισθώματος που δεν εισπράχθηκε, ή δεν εισπράττεται κατ’ επιταγή νόμου στο πλαίσιο αντιμετώπισης των επιπτώσεων του κορωνοϊού COVID-19, για όλους τους μήνες που ίσχυσε, ή θα ισχύσει το μέτρο μειωμένης καταβολής επί του μηνιαίου μισθώματος σε ποσοστό σαράντα τοις εκατό (40%), ή που δεν εισπράχθηκε, ή δεν εισπράττεται κατόπιν συμφωνίας μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή για την απαλλαγή από την καταβολή μέρους επί του συνολικού μισθώματος σε ποσοστό τουλάχιστον τριάντα τοις εκατό (30%) του μισθώματος, σύμφωνα με διατάξεις στο πλαίσιο αντιμετώπισης των επιπτώσεων του κορωνοϊού COVID-19.»

Στην παρ. 2 τουάρθρου 13του Ν.4690/2020 (ΦΕΚ Α΄104) μετά από τη λέξη «τα» προστίθεται η λέξη «φυσικά», μετά από τις λέξεις «τουλάχιστον 40%,» προστίθενται οι λέξεις «ή εφόσον εισέπραξαν κατόπιν συμφωνίας μειωμένο μίσθωμα κατά τουλάχιστον 30%, σύμφωνα με διατάξεις στο πλαίσιο αντιμετώπισης των επιπτώσεων του κορωνοϊού COVID-19» και η παρ. 2 διαμορφώνεται ως εξής:

«2. Τα φυσικά πρόσωπα της παρ. 42 του άρθρου 72 του Ν.4172/2013, όπως αυτή προστέθηκε με την παρ. 1, εφόσον εισέπραξαν μειωμένο μίσθωμα κατά τουλάχιστον 40%, ή εφόσον εισέπραξαν κατόπιν συμφωνίας μειωμένο μίσθωμα κατά τουλάχιστον 30%, σύμφωνα με διατάξεις στο πλαίσιο αντιμετώπισης των επιπτώσεων του κορωνοϊού COVID-19, έχουν δικαίωμα έκπτωσης ποσού ίσου με ποσοστό 20% επί του 60% των μισθωμάτων των μηνών αυτών λογιζομένων πριν την ως άνω μείωση, από οφειλές με καταληκτική ημερομηνία καταβολής προς τη φορολογική αρχή από τις 31.7.2020 και μετά, πλην των οφειλών από ρυθμίσεις/διευκολύνσεις τμηματικής καταβολής, οφειλών υπέρ αλλοδαπού δημοσίου και από ανάκτηση κρατικών ενισχύσεων.»