Απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης και μετατροπής ακινήτου σε τουριστικό κατάλυμα λόγω παραβίασης σύστασης και κανονισμού οικοδομής

 Γράφει ο Στάθης Δημ. Σταματελόπουλος, Νομικός Συνεργάτης Ε.Ε.Α. 


Με δεδομένη την μεγάλη έκταση που έχει λάβει τα τελευταία χρόνια η βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων και η εκμίσθωση τουριστικών επιπλωμένων επαύλεων παρουσιάζει μεγάλο ενδιαφέρον η κρίση της υπ, αριθμ. 16.158/2018 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, η οποία έκρινε επί αγωγής ιδιοκτήτη οριζοντίου ιδιοκτησίας, εντός συγκροτήματος αυτοτελών και ανεξάρτητων οικιών (επαύλεων), το οποίο διέπονταν από σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας και Κανονισμό σχέσεων συνιδιοκτητών, σε βάρος ιδιοκτήτη άλλης όμορης έπαυλης, ο οποίος έχοντας λάβει το ειδικό σήμα του ΕΟΤ για την εκμίσθωση τουριστικών επιπλωμένων επαύλεων, προέβαινε στην βραχυχρόνια εκμίσθωση της έπαυλης του, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται προβλήματα όχλησης στον ενάγοντα και κακή χρήση των κοινόχρηστων εγκαταστάσεων του συγκροτήματος (πισίνα, μπάρμπεκιου, θέσεις στάθμευσης κ.λ.π.) από τους εκάστοτε μισθωτές της έπαυλης του εναγομένου.

Ειδικότερα ο ενάγων υποστήριζε με την ένδικη αγωγή του ότι, κατά την διάρκεια της επαναλαμβανόμενης βραχυχρόνιας εκμίσθωσης της έπαυλης του εναγομένου, κατά την διάρκεια του καλοκαιριού, η κολυμβητική δεξαμενή (πισίνα) του συγκροτήματος, που αποτελούσε σύμφωνα με τη διάταξη του Κανονισμού του συγκροτήματος κοινόκτητο και κοινόχρηστο χώρο ήταν μόνιμα κατειλημμένος από τους πελάτες του εναγομένου, αποκλείοντας τον ενάγοντα και τα μέλη τις οικογένειας του, από την ελεύθερη χρήση αυτής. ενώ παράλληλα, σε καθημερινή βάση οι πελάτες – μισθωτές – του εναγομένου οργάνωναν εκδηλώσεις, μη σεβόμενοι τις ώρες κοινής ησυχίας, ότι υπήρχε μόνιμη οχλαγωγία, λόγω των συναθροίσεων τους σε χώρους αποκλειστικής χρήσης, αλλά και στους κοινόχρηστος χώρους, με κατανάλωση αλκοόλ, με φωτιές και αλόγιστη χρήση ψησταριάς, αλλά και επικίνδυνη, για το λόγο ότι, το συγκρότημα βρισκόταν πλησίον δασικής περιοχής .Για τους λόγους αυτούς ο ενάγων ζητούσε να καταπέσουν σε βάρος του εναγομένου για την παραβίαση των όρων του Κανονισμού οι προβλεπόμενες ποινικές ρήτρες και για την παράνομη μετατροπή της χρήσης της κατοικίας του εναγομένου σε επαγγελματική χρήση, αλλά και για τη μη γνωστοποίηση της εκμίσθωσης του ακινήτου του, καθώς και για τη μη γνωστοποίηση προς τους μισθωτές της υποχρέωσης τους για την τήρηση του Κανονισμού του συγκροτήματος, όπως επίσης και για την κατάληψη της κοινόχρηστης πισίνας και τον αποκλεισμό του ενάγοντα και της οικογένειας του από την χρήση αυτής και να καταβληθούν οι ποινικές ρήτρες στο κοινό ταμείο του συγκροτήματος, τέλος δε, να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να παύσει την προσβολή του Κανονισμού και της σύστασης, να απέχει από κάθε τέτοια προσβολή στο μέλλον, και να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να μην χρησιμοποιεί την έπαυλη του για επαγγελματική χρήση και ως τουριστικό κατάλυμα και να περιοριστεί στην χρήση αυτής ως κατοικίας, με την απειλή σε βάρος του χρηματικής ποινής, για κάθε παραβίαση του διατακτικού της εκδοθησόμενης απόφασης.

Το Δικαστήριο έκανε τελικά δεκτή την σχετική αγωγή κρίνοντας τα εξής:

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002ΑΚ ,117ΑΚ και των διατάξεων του Ν.3741/1929 προκύπτει ότι, επί οριζοντίου ιδιοκτησίας δημιουργείται κατά νόμο, χωριστή κυριότητα επί ορόφου οικοδομής, ή διαμερίσματος και παρεπόμενη αναγκαστική συγκυριότητα, αποκτώμενη αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα, επί των μερών του όλου ακινήτου, των χρησιμευόντων σε κοινή χρήση των οροφοκτητών, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται ενδεικτικά , το έδαφος, οι αυλές, η στέγη κ.α.. Έτσι κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται στην απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων, καθώς και στην χρήση σύμφωνα με τον Κανονισμό, σε περίπτωση δε που προσβάλλεται στην χρήση αυτή δικαιούται να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψη αυτής στο μέλλον (ΑΠ 108/2014, ΑΠ621/2013, ΑΠ 849/2013, ΑΠ 2228/2013). Ο προσδιορισμός των προς κοινή χρήση μερών, συνεπαγομένων αυτοδίκαια συγκυριότητα, ως και τα επί αυτών δικαιώματα των ιδιοκτητών γίνεται, είτε με την συστατική πράξη της οριζοντίου ιδιοκτησίας, είτε και με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ αυτών και σε περίπτωση σιωπής  αυτών, ρυθμίζεται από τις διατάξεις του ΑΚ και του Ν.3741/1929, μεταξύ των οποίων και του άρθρου 5 εδ. α με το οποίο ορίζεται ρητά ότι, έκαστος των συνιδιοκτητών δικαιούται να κάνει απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων και να προβαίνει στην επισκευή και στην ανανέωση αυτών, υπό τον όρο να μη βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, ούτε να μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό αυτών. Επίσης, από το συνδυασμό των παραπάνω διατάξεων προκύπτει ότι, οι συνιδιοκτήτες μπορούν με συμβολαιογραφικώς καταρτιζόμενη σύμβαση, που υπόκειται σε μεταγραφή να ρυθμίσουν τη χρήση κοινόκτητου και κοινόχρηστου πράγματος, όπως επιθυμούν, στο πλαίσιο δε αυτής της ρύθμισης δεν αποκλείεται η επιφύλαξη της χρήσης κοινόκτητου χώρου αποκλειστικά υπέρ κάποιου, ή κάποιων από αυτούς, με την έννοια ότι, οι λοιποί συνιδιοκτήτες θα αποκλείονται της σύγχρησης αυτού (ΑΠ 131/2010, ΑΠ 303/2009, ΑΠ 984/2009, ΑΠ 374/2003 κ.α.).

Από τον ισχύοντα κανονισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών του εν λόγω συγκροτήματος προκύπτει εξάλλου ότι, αποκλειστικός προορισμός χρήσης των διηρημένων ιδιοκτησιών είναι για κατοικίες θερινές, ή χειμερινές, αποκλείοντας την χρησιμοποίηση τους για οποιονδήποτε άλλο σκοπό, ενώ σύμφωνα με το όρο 3 του ίδιου Κανονισμού, τροποποιήσεις επιτρέπονται με απόφαση που λαμβάνεται παμψηφεί στο σύνολο των ψήφων.

Επίσης, όπως αποδείχτηκε, ο εναγόμενος έλαβε από την αρμόδια υπηρεσία του ΕΟΤ ειδικό σήμα λειτουργίας μη κύριων τουριστικών καταλυμάτων, σύμφωνα με το άρθρο 46 παρ. 5 του Ν/. 4179/2013 και σε αυτό αναφέρονταν η κατοικία του, ως τουριστική επιπλωμένη έπαυλη ειδικού καθεστώτος, με υποχρέωση να εκμισθώνεται σε φυσικά πρόσωπα, ενιαία και όχι τμηματικά, για περίοδο τουλάχιστον μίας εβδομάδας και όχι πέραν των τριών μηνών συνολικά ανά έτος . Επίσης, ο εναγόμενος προέβη σε καταχώριση του ακινήτου του, ως τουριστικού καταλύματος  σε πάνω από 15 τουριστικούς επαγγελματικούς οδηγούς κρατήσεων και σχετικές ιστοσελίδες στο διαδύκτιο. Καθ’ όλη την διάρκεια του καλοκαιριού η κατοικία του εναγομένου χρησιμοποιούνταν από μεγάλο αριθμό ατόμων – μισθωτών, οι οποίοι εναλλάσσονταν ανά εβδομάδα .Η κολυμβητική δεξαμενή (πισίνα) του συγκροτήματος, που σύμφωνα με τον Κανονισμό αποτελεί κοινόκτητη και κοινόχρηστη εγκατάσταση ήταν μόνιμα κατειλημμένη από τους πελάτες του εναγομένου, αποκλείοντας τον ενάγοντα και την οικογένεια του, από τη χρήση αυτής. Σε καθημερινή βάση οι πελάτες του εναγομένου οργάνωνα εκδηλώσεις, μη σεβόμενοι τις ώρες κοινής ησυχίας, υπήρχε οχλαγωγή, λόγω των συναθροίσεων τους σε χώρους της αποκλειστικής χρήσης του εναγομένου, αλλά και σε κοινόχρηστους χώρους, με κατανάλωση αλκοόλ, με φωτιές και με αλόγιστη χρήση ψησταριάς, αλλά και επικίνδυνη για το λόγο ότι, το συγκρότημα βρίσκεται πλησίον δασικής περιοχής. Οι επισκέπτες των πελατών του εναγομένου, όταν δεν μπορούσαν να εισέλθουν από την πόρτα του συγκροτήματος, πηδούσαν από το τοίχο της περίφραξης, ενώ παράλληλα, δεν έκαναν λελογισμένη χρήση των κοινόχρηστων εγκαταστάσεων, καθώς ήταν προσωρινοί παραθεριστές. Επίσης, οι μισθωτές του εναγομένου δεν γνώριζαν ότι δικαιούνται μόνο δύο θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων, με αποτέλεσμα να σταθμεύουν όπου επιθυμούσαν και πολλές φορές, για να αποφύγουν τον ήλιο, τοποθετούσαν τα αυτοκίνητα τους κάθετα στις γραμμές στάθμευσης, παραβιάζοντας τις αποκλειστικές χρήσεις του ενάγοντος και παρακωλύοντας την δική του χρήση.

Επίσης αποδείχτηκε ότι, ο εναγόμενος πλήρωνε τους  λογαριασμούς της κατοικίας του και επίσης παρείχε στους μισθωτές του και άλλες υπηρεσίες, πέραν μία επιπλωμένης οικίας, όπως καθαριότητας στην κατοικία και στους κοινόχρηστους χώρους, κηπουρό για τους κοινόχρηστους χώρους , ίντερνετ, ασφάλεια, παροχή κλινοσκεπασμάτων, καθώς η κατοικία του στις φωτογραφίες των τουριστικών οδηγών και γραφείων εμφανίζονταν πλήρως εξοπλισμένη και από λευκά είδη.

Περαιτέρω, στο άρθρο 1 παρ. 1 του Ν.4276/2014 ορίζονται ως τουριστικές επιχειρήσεις, εκείνες που δραστηριοποιούνται στον τομέα του τουρισμού, με πρώτη εξ αυτών τα τουριστικά καταλύματα. Στο άρθρο 1 παρ. 2 του ίδιου νόμου ορίζονται τα τουριστικά καταλύματα, ως τουριστικές επιχειρήσεις, που υποδέχονται τουρίστες και παρέχουν σε αυτούς διαμονή και άλλες συναφείς προς τη διαμονή υπηρεσίες, όπως εστίαση, ψυχαγωγία, αναψυχή, άθληση και περαιτέρω αυτά διακρίνονται  σε κύρια και μη ξενοδοχειακά καταλύματα. Στα μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα ( άρθρο 2 παρ. 2 περ. β του Ν. 4276/2014) υπάγονται και τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βίλες), υποπερίπτωση αα –, οι οποίες ορίζονται ως μονοκατοικίες επιφάνειας τουλάχιστον 80 τ.μ., που έχουν ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση και παρουσιάζουν αυτοτέλεια οικοπέδου και κτίσματος, δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας, ενώ για την ίδρυση και λειτουργία των τουριστικών επιπλωμένων επαύλεων εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 46 του Ν.4179/2013. Στο τελευταίο άρθρο προβλέπεται ρητά ότι, απαραίτητη προϋπόθεση για την κτήση του ειδικού σήματος λειτουργίας (ΕΣΛ) είναι οι τουριστικές επιιπλωμένες επαύλεις να παρουσιάζουν αυτοτέλεια οικοπέδου και κτίσματος, αποτελούν δε μη κύρια ξενοδοχειακά τουριστικά καταλύματα, κατά την έννοια του άρθρου 2 του Ν.2160/1993, χωρίς παροχή υπηρεσιών.

Στην κρινόμενη όμως περίπτωση, ο εναγόμενος διαθέτει επιιπλωμένη έπαυλη και έχει λάβει προς τούτο το ειδικό σήμα για τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις, όμως το συγκεκριμένο ακίνητο δεν έχει αυτοτελές οικόπεδο, αφού βρίσκεται σε συγκρότημα και σε κοινόχρηστο οικόπεδο, ούτε αυτοτελές κτίσμα, εφόσον το ακίνητο είναι μεσοτοιχία με το ακίνητο του ενάγοντος, ενώ παράλληλα, ο εναγόμενος εκμισθώνει το ακίνητο του με παροχές υπηρεσιών.

Παράλληλα, όπως προκύπτει από τις διατάξεις του Κανονισμού του συγκροτήματος, αποκλειστικός προορισμός χρήσης των διηρημένων ιδιοκτησιών αποτελεί η χρήση τους ως κατοικίες, θερινές ή χειμερινές και αποκλείεται η χρήση τους για οποιονδήποτε άλλο σκοπό. Ως τέτοιος δε νοείται και η επαγγελματική, ή μη, βραχυχρόνια εκμίσθωση των ακινήτων, ως τουριστικά καταλύματα με μισθωτές ή χρήστες, να εναλλάσσονται κατά άγνωστο αριθμό και με άγνωστα προς τους ιδιοκτήτες στοιχεία. Κατόπιν αυτών αποδεικνύεται ότι ο εναγόμενος κάνει χρήση του ακινήτου της διαφορετική από αυτήν της κατοικίας, παραβιάζοντας τον Κανονισμό σχέσεων συνιδιοκτητών του συγκροτήματος και για τον λόγο αυτό πρέπει να υποχρεωθεί να παύσει κάθε προσβολή του Κανονισμού και της Σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και να απέχει από κάθε τέτοια προσβολή στο μέλλον και ειδικότερα να παύσει και να μην επαναλάβει την επαγγελματική χρήση της κατοικίας του, ως τουριστικού καταλύματος και να περιοριστεί  στην χρήση αυτής, ως κατοικίας, να ενημερώσει τον ενάγοντα για τυχόν παραχώρηση της χρήσης της ιδιοκτησίας, λόγω εκμίσθωσης, τέτοιας που δεν τείνει στην επαγγελματική εκμετάλλευση του ακινήτου του, να ενημερώνει τον εκάστοτε φιλοξενούμενο του για την χρήση που επιτρέπει ο Κανονισμός και η σύσταση, με την απειλή σε βάρος του χρηματικής ποινής 1.000 Ευρώ για κάθε παραβίαση της εκδοθησόμενης απόφασης και τέλος πρέπει να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να καταβάλλει ως ποινική ρήτρα που ορίζεται από τον Κανονισμό το ποσό των 4.400 Ευρώ στο κοινό ταμείο του συγκροτήματος.