Άρθρο. Θα γίνει της υπεκμίσθωσης το κάγκελο...

Του Παναγιώτη Παντελή – Φοροτεχνικού, Οικονομικού Επόπτη Ε.Ε.Α., σε συνεργασία με τον Ηλία Χατζηγεωργίου – Φοροτεχνικό, Αντιπρόεδρο Επιτροπής Λογιστών Ε.Ε.Α.

Ο Ιούνιος έχει φτάσει στα μέσα του και το καλοκαίρι πλέον έχει κάνει αισθητή την παρουσία του, με εξαίρεση τις προβλεπόμενες πλέον μπόρες, ενώ ταυτόχρονα έχουμε μπροστά μας μία μικρή ανάπαυλα μέσω του τριημέρου του Αγίου Πνεύματος (???). Ανάπαυλα απαραίτητη για την δύσκολη περίοδο που μας περιμένει, την οποία όλοι μας πολύ καλά γνωρίζουμε.

Σε κάθε περίπτωση πάντως, η εβδομάδα που πέρασε, μας επιφύλαξε αρκετές εκπλήξεις. Στο σημερινό μας άρθρο λοιπόν, θα αφιερωθούμε στη μεγαλύτερη εξ αυτών, που έχει να κάνει με το θέμα των ενοικίων, το οποίο πλέον έχει ξεπεράσει σε επεισόδια τις παλιές αγαπημένες καθημερινές σαπουνόπερες Είχαμε πει από την πρώτη στιγμή και μέσα από τα άρθρα μας, ότι το ζήτημα δεν θα είναι εύκολο, αφού είναι μια ιστορία που υπάρχει κρατική παρέμβαση σε ιδιωτικές σχέσεις. Εάν η παρέμβαση δεν είναι εντελώς ξεκάθαρη, με έγγραφους κανόνες που θα ρυθμίζουν και την παραμικρή λεπτομέρεια, θα προκύψουν πολλά προβλήματα αφού όλοι θα έχουν δίκιο και κανένας δεν θα το βρίσκει, αναφέραμε ουκ ολίγες φορές τον τελευταίο 1,5 χρόνο. Ο συγκεκριμένος προβληματισμός, όλοι μας γνωρίζουμε ότι έχει επιβεβαιωθεί και με το παραπάνω, αφού είμαστε ήδη αισίως στον 15^ο μήνα του μέτρου και ακόμα τα προβλήματα καλά κρατούν.

Το τελευταίο μέρος του έργου, αφορά το κομμάτι των αποζημιώσεων, όταν στο ακίνητο υπάρχει υπεκμίσθωση από τον ενοικιαστή, ο οποίος έχει αυτό το δικαίωμα από τον ιδιοκτήτη. Το συγκεκριμένο πρόβλημα κρατά από την αρχή της πανδημίας, αφού όσοι εμπλέκονται σε αυτή την ιστορία δεν έχουν αποζημιωθεί για κανένα μήνα από την αρχή αυτής.

Η εγκύκλιος Ε. 2123/2021 που δημοσιεύθηκε την Τρίτη που μας πέρασε, αρχίζει και ρυθμίζει ελαφρά τα πράγματα, αφού δίνει κάποιες απαντήσεις σε κάτι που μέχρι τώρα ήταν εντελώς θολό, αφήνοντας βέβαια και τα απαραίτητα ερωτηματικά πίσω της. Σύμφωνα με τη συγκεκριμένη εγκύκλιο, υπάρχουν δύο διαφορετικές περιπτώσεις, η μία όταν υπεκμισθώνεται ολόκληρο το ακίνητο και η άλλη όταν υπεκμισθώνεται μέρος του ακινήτου. Ο διαχωρισμός της περίπτωσης, εξαρτάται από το πώς εμφανίζεται η καταχώρηση του μισθωτηρίου στο taxis, από τον υπεκμισθωτή προς τον υπομισθωτή. Εάν δηλαδή φαίνεται να γίνεται υπεκμίσθωση όλων των τετραγωνικών του ακινήτου ή λιγότερων.

Βέβαια στο σημείο αυτό αξίζει να ανοίξουμε μία μικρή παρένθεση και να θυμίσουμε ότι η καταχώρηση ενός μισθωτηρίου στο taxis, δεν ήταν μία εργασία από την οποία στο μέλλον μπορεί να εξαρτιόνταν διάφορα δικαιώματα γύρω από αυτή. Ούτε η εφαρμογή των μισθωτηρίων μπορεί να στηρίξει κάτι τέτοιο, αφού είναι μία εφαρμογή που δεν σηκώνει διορθώσεις. Εάν κάνεις λάθος και έχεις οριστικοποιήσει την καταχώρηση, δεν έχει πισωγύρισμα. Βασικά, είναι μία εφαρμογή που δημιουργήθηκε για άλλους εντελώς σκοπούς από αυτούς που πλέον εξυπηρετεί. Επίσης, πέρα από το κομμάτι της εφαρμογής, για να κλείσουμε αυτή τη μικρή παρένθεση, αξίζει να θυμίσουμε ότι πολλές φορές μία υπεκμίσθωση μπορεί να είναι εντελώς τυπική, αφού όλοι «κάπου πρέπει να έχουν έδρα», βλέπε περιπτώσεις «μπλοκάκια».

Στην πρώτη περίπτωση, όταν έχουμε υπεκμίσθωση του συνόλου του ακινήτου, τότε όλα εξαρτιόνται από το τι έχει κάνει ο ενδιάμεσος, δηλαδή ο υπεκμισθωτής. Εάν ο υπεκμισθωτής, έχει κάνει δήλωση covid και αυτή εγκρίθηκε, τότε ο ιδιοκτήτης δεν δικαιούται να λάβει αποζημίωση για το μειωμένο ενοίκιο που έλαβε, ανεξαρτήτως ύψους μισθωμάτων, δηλαδή ούτε καν τη διαφορά. Μάλιστα, η εγκύκλιος ξεκαθαρίζει ότι σε αυτή την περίπτωση, ο υπεκμισθωτής θα πρέπει να καταβάλει ολόκληρο το μίσθωμα στον ιδιοκτήτη, ακόμα και αν ο ΚΑΔ του εντάσσεται στους πληττόμενους ΚΑΔ.

Το ότι κάτι τέτοιο μέχρι τώρα δεν προβλέπονταν πουθενά, αφού οι εκάστοτε νόμοι και εγκύκλιοι δεν όριζαν τίποτα επί του θέματος, παρά μόνο ανέφεραν για επαγγελματική μίσθωση, είναι μια μικρή λεπτομέρεια. Επίσης, το ότι το έμαθαν αμφότεροι 15 μήνες μετά, είναι επίσης μια λεπτομέρεια… Δεν υπάρχει πρόβλημα… Το σίριαλ θα συνεχιστεί με τα ανείσπρακτα ενοίκια. Μάλιστα, αξίζει να αναφερθεί ότι η εγκύκλιος δεν ξεκαθαρίζει αν αυτό θα εξετάζεται μήνα-μήνα ή καθ’ ολοκληρία. Δηλαδή, τι θα γίνει αν για παράδειγμα υπάρχει δήλωση covid από τον υπεκμισθωτή για τους μήνες Μάρτιο έως Απρίλιο του 2020 και δεν υπάρχει για τους υπόλοιπους;

Στη δεύτερη περίπτωση, αυτή της μερικής υπεκμίσθωσης, ορίζεται μία διαφορετική διαδικασία. Τα πάντα εξαρτιόνται από τα πόσα τετραγωνικά φαίνονται να υπεκμισθώνονται, ανεξαρτήτως αν έχει επιλεχθεί ή όχι, η επιλογή «μερική μίσθωση» στην καταχώριση της υπεκμίσθωσης στο taxis. Μάλιστα, τα πράγματα είναι αρκετά διαφορετικά από την άλλη περίπτωση, αφού στην εγκύκλιο αναφέρεται ότι δικαιούχοι της μείωσης ενοικίου, άρα και της αποζημίωσης, είναι όλοι όσοι έχουν την ιδιότητα του πληττόμενου, αλλά όλα αυτά κατ΄ αναλογία των τετραγωνικών που αναφέρονται στα μισθωτήρια. Ο υπομισθωτής, δικαιούται μείωση για όλα τα τετραγωνικά και ο υπεκμισθωτής δικαιούται για τη διαφορά των τετραγωνικών που του αναλογούν. Μάλιστα, στην περίπτωση που στο αρχικό μισθωτήριο περιλαμβάνονται παραπάνω του ενός ακινήτου και ο μεσαίος υπεκμισθώνει κάποια από αυτά, τότε θα πρέπει να κάνει εκ νέου υποβολή μισθωτηρίου, που να παραλληλίζει τους αύξοντες αριθμούς των υπεκμισθωμένων ακινήτων με το αρχικό μισθωτήριο, προκειμένου στη συνέχεια να γίνει η εκκαθάριση των δικαιούχων.

Το περίεργο είναι ότι ξαφνικά ορίζεται, σε αντίθεση πάλι με τις μέχρι τώρα οδηγίες, ότι ο υπεκμισθωτής θα πρέπει να καταβάλει ολόκληρο το μίσθωμα για την αναλογία των τετραγωνικών, που δεν «χρησιμοποιεί» και το υπεκμισθώνει. Το χρησιμοποιεί, το βάζουμε μέσα σε ομοιωματικά, γιατί όλοι μας γνωρίζουμε πολύ καλά πως προκύπτουν τα τετραγωνικά των υπεκμισθώσεων σε αρκετές περιπτώσεις, ειδικά στις περιπτώσεις «μπλοκάκια» που προαναφέραμε ή ακόμα και στις περιπτώσεις ιδρύσεων νομικών προσώπων.

Για το θέμα της μερικής μίσθωσης, θεωρούμε ότι θα προκύψουν αρκετά ερωτήματα, όπως για παράδειγμα ότι όλη η προαναφερόμενη διαδικασία θα γίνει ακόμα και αν ο υπομισθωτής δεν κάνει μείωση ενοικίου, άρα κατ’ επέκταση ο υπεκμισθωτής δεν υποβάλλει δήλωση covid για να λάβει αποζημίωση ή μήπως τότε θα ισχύσει ότι εφαρμόζεται και στην ολική υπεκμίσθωση; Επίσης, στην περίπτωση που το αρχικό μισθωτήριο αναφέρει 105 τ.μ και στην υπεκμίσθωση αναγράφει 100, τότε αυτό θα θεωρηθεί μερική υπεκμίσθωση;

Οι προβληματισμοί μας για το ξαφνικό του θέματος είναι οι ίδιοι και με αυτές των περιπτώσεων ολικών υπεκμισθώσεων, άρα δεν χρειάζεται να τις επαναλαμβάνουμε. Σε κάθε περίπτωση, θεωρούμε ότι ερωτήματα και προβλήματα τέτοιου είδους, θα εξακολουθήσουν να προκύπτουν ουκ ολίγα. Μάλιστα, σε πολλά από αυτά θα κληθούμε άθελα μας να πάρουμε έμμεσα θέση, όταν θα έρθει η ώρα της συμπλήρωσης του εντύπου Ε2, αφού εκεί θα αρχίσουν να σκάνε τα ερωτήματα αλλά και τα παράπονα! Το ενοίκιο είναι ανείσπρακτο ή είναι ορθά μη εισπρακτέο αφού «σηκώνει» αποζημίωση; Αυτός θα είναι άλλος ένας προβληματισμός των ημερών… Κατά τα άλλα, η 27^η Αυγούστου μας μάρανε… Αλλά όπως είπαμε και την προηγούμενη εβδομάδα, ήρθε η ώρα να σταματήσει αυτό το αστείο με το μπαλάκι των προθεσμιών…

Πηγή: www.e-forologia.gr