Η μείωση ενοικίου και πότε γίνεται

Αναδημοσίευση(*)

• Δικαστική  απόφαση μείωσης ενοικίου

Πολλοί συνάδελφοί μας επαγγελματίες αντιμετωπίζουν πρόβλημα μείωσης του ενοικίου τους αφού ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, για διαφορετικούς λόγους κάθε φορά, δεν «συνεργάζεται» ώστε να μειωθεί το ενοίκιο. Και όμως υπάρχει τρόπος για την μείωση του ενοικίου, πέραν της προσπάθειας για συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη και μόνο βέβαια στην περίπτωση που δεν συμφωνεί αυτός για μια λογική μείωση. Είναι ο δρόμος της προσφυγής στην Δικαιοσύνη. Αναγκαία η βοήθεια από δικηγόρο και χωρίς με βεβαιότητα για το αποτέλεσμα είναι μια επιλογή υπό προϋποθέσεις.

Από πρόσφατη απόφαση του Πρωτοδικείο Αθηνών που δικαίωσε τον ενοικιαστή και του μείωσε το ενοίκιο διαπιστώνουμε ότι αυτά που είναι αναγκαία για να «πειστεί» το Δικαστήριο και να δικαιώσει τον προσφεύγοντα (που ζητάει την μείωση του ενοικίου) είναι:

α) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή,

β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ’ αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο και

γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών.

Αν στο μισθωτήριο υπάρχει όρος ότι ο μισθωτής παραιτείται ρητώς του δικαιώματος να ζητήσει μείωση του μισθώματος για οποιονδήποτε λόγο, μεταξύ των οποίων και οι αναφερόμενοι στα άρθρα 178, 179 και 388 ΑΚ, αυτός ο όρος, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις είναι μη νόμιμος.

Ο προσφεύγων θα πρέπει να επικαλεστεί τους λόγους για τους οποίους πρέπει να μειωθεί το ενοίκιο, ενδεικτικά δε θα μπορούσαν να είναι κάποιοι από τους ακόλουθους:

Ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και μεταβολή των οικονομικών συνθηκών λόγω:

α) της προφανούς δυσαναλογία μεταξύ του καταβαλλόμενου μισθώματος και εκείνου που προκύπτει με βάση το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της μισθωτικής αξίας του μισθίου,

β) την έλλειψη συνομολογηθεισών ιδιοτήτων του μισθίου,

γ) πρόσφορα συγκριτικά στοιχεία ομόρων καταστημάτων από τα οποία αποδεικνύεται ότι νοικιάζονται σε πολύ χαμηλότερες τιμές

δ) την ολοένα αυξανόμενη εγκληματικότητα λόγω και του συγχρωτισμού παράνομων αλλοδαπών, οικονομικών μεταναστών και εν γένει κακοποιών στοιχείων στην ευρύτερη περιοχή του εμπορικού κέντρου όπου βρίσκεται και το μίσθιο,

ε) τις συνεχείς πορείες, διαδηλώσεις και επεισόδια, παράγοντες που λειτουργούν αποτρεπτικά στην προσέλευση πελατών,

ζ) την πρωτοφανή για τα ελληνικά δεδομένα οικονομική κρίση που επέφερε ανασφάλεια, έλλειψη ρευστού χρήματος, αύξηση της ανεργίας και μείωση του τουρισμού, με επακόλουθο τη παραπέρα μείωση των ακαθάριστων εσόδων (τζίρου) της επιχείρησης και το κλείσιμο πολλών εμπορικών καταστημάτων της περιοχής τα οποία παραμένουν ξενοίκιαστα

η) τη μείωση του ρυθμού ανόδου των τιμών (πληθωρισμού),  ώστε με βάση τις συνθήκες αυτές η εκπλήρωση της παροχής, ήτοι η καταβολή μισθώματος και η συμφωνηθείσα αναπροσαρμογή σε ποσοστό, πχ, 5% ετησίως, να μην ανταποκρίνεται στις προϋποθέσεις του άρθρου 288ΑΚ, ήτοι στην καλή πίστη, όπως αυτή διαμορφώνεται κατά τα κρατούντα συναλλακτικά ήθη.

Είναι αυτονόητο ότι η προσφυγή στα Δικαστήρια είναι η έσχατη λύση και σε κάθε περίπτωση είναι απαραίτητη η συνεργασία με δικηγόρο.

 

Το άρθρο 288 του Αστικού Κώδικα εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ανεξάρτητα εάν αυτή απορρέει από σύμβαση ή άλλη δικαιοπραξία ή ευθέως από το νόμο (αδικοπραξία ή αδικαιολόγητος πλουτισμός). Ο μισθωτής επομένως δεν αποκλείεται να ζητήσει, κατά το άρθρο 288 ΑΚ, αναπροσαρμογή του οφειλομένου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή, συμβατική ή νόμιμη, μισθώματος, εφόσον, εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του ακινήτου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές, και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.

 

 
Επαναπροσδιορισμός ενοικίου από Επιτροπή Φιλικού Διακανονισμού

 

Σε Επιτροπή Φιλικού Διακανονισμού μπορούν να προσφεύγουν όσοι έχουν ενοικιάσει επαγγελματική στέγη και ζητούν την αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος του ακινήτου εν μέσω σφοδρότατης οικονομικής κρίσης.

 

Σύμφωνα με το άρθρο 15 του N. 4013/11 (ΦΕΚ 204 Α/15-9-2011), στην έδρα κάθε περιφερειακής ενότητας συνιστώνται τριμελείς  Επιτροπές Διακανονισμού για τις Εμπο­ρικές Μισθώσεις, ως εξωδικαστικό όργανο επίλυσης διαφορών που αφορούν την αναπροσαρμογή του μισθώ­ματος των εμπορικών μισθώσεων του π.δ. 34/1995 (Α΄ 30).

 

Η Επιτροπή Διακανονισμού είναι αρμόδια για την εξώδικη επίλυση διαφορών που αφορούν την αναπρο­σαρμογή του μισθώματος στις εμπορικές μισθώσεις για ακίνητα που βρίσκονται μέσα στα όρια της οικείας περιφερειακής ενότητας. Η Επιτροπή επιλαμβάνεται των υποθέσεων που εμπίπτουν στην αρμοδιότητά της κατόπιν ενυπόγραφης αναφοράς ενός τουλάχιστον των εμπλεκόμενων μερών. Προϋπόθεση για το παραδεκτό της αναφοράς είναι να έχει παρέλθει διετία από την έναρξη της μίσθωσης ή την τελευταία οικειοθελή ή δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος ή από προ­ηγούμενη αναφορά του ιδίου μέρους ή από την τελευ­ταία προσφυγή στη διαμεσολάβηση του ν. 3898/2010 (Α΄ 211), καθώς και η προηγούμενη έγγραφη όχληση για αναπροσαρμογή χωρίς ανταπόκριση για την αυτή μίσθωση. Η υποβολή της αναφοράς δεν διακόπτει ούτε αναστέλλει τις προβλεπόμενες από το νόμο προθεσμίες για την άσκηση ενδίκου βοηθήματος.

 

Η έναρξη της διαδικασίας για επίτευξη συμβιβα­σμού δεν μπορεί να υπερβαίνει τις είκοσι (20) εργάσιμες ημέρες από την ημερομηνία υποβολής της αναφοράς.

 

(*)Αναδημοσίευση από το περιοδικό του ΕΕΑ «Ενημέρωση» τεύχος 528 Ιανουάριος – Φεβρουάριος 2012