ΦΠΑ και βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων

Απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού, υπό προϋποθέσεις.

Ειδικότερα, οι μισθώσεις ακινήτων για σύντομο χρονικό διάστημα, μέσω ψηφιακών πλατφορμών (πχ. Airbnb) συνιστούν μια δραστηριότητα σχετικά παθητική και επομένως απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ. Η απαλλαγή ισχύει υπό τον όρο ότι κατά τη διάρκεια της μίσθωσης δεν παρέχονται από μέρους του εκμισθωτή πρόσθετες υπηρεσίες προς τους μισθωτές (εκτός από την απλή παροχή κλινοσκεπασμάτων), όπως υπηρεσίες καθαριότητας, περισυλλογής απορριμμάτων, αντικατάστασης κλινοσκεπασμάτων, βοηθητικού προσωπικού και άλλες υπηρεσίες περιποίησης πελατών, ανάλογες με τις παρεχόμενες στον ξενοδοχειακό τομέα. Τα φυσικά πρόσωπα που εκμισθώνουν ακίνητα στο πλαίσιο αυτό απαλλάσσονται από την υποχρέωση έναρξης εργασιών ενώ το εισόδημα που προκύπτει αποτελεί εισόδημα από ακίνητη περιουσία (15-45%). Με βάση τα παραπάνω, η ΔΕΔ ακύρωσε τον καταλογισμό φόρων και προστίμων σε βάρος εκμισθωτή – φυσικού προσώπου, καθώς έκρινε ότι για να προκύπτει εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και υποχρέωση επιβολής ΦΠΑ, ο έλεγχος όφειλε να αποδείξει ότι παρέχονταν υπηρεσίες που είχαν τα χαρακτηριστικά της ξενοδοχειακής επιχείρησης (ΠΟΛ 1059/2018, ΔΕΔ 567/2019).

ΦΠΑ και φόρος διαμονής επιβάλλονται κατά κανόνα για τη διαμονή σε ξενοδοχειακά καταλύματα και ενοικιαζόμενα δωμάτια.

Σε αντίθεση με τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις ακινήτων, κατά τη διαμονή σε ξενοδοχεία και παρόμοιους χώρους, συμπεριλαμβανομένης και της μίσθωσης χώρου σε κατασκήνωση ή κάμπινγκ για τροχόσπιτα, επιβάλλεται ΦΠΑ με συντελεστή 13%. Επιπλέον, τα πρόσωπα που δραστηριοποιούνται στην εκμετάλλευση τουριστικών καταλυμάτων αποκτούν εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και υποχρεούνται σε έναρξη εργασιών. Περαιτέρω, κατά τη διαμονή σε ξενοδοχειακά καταλύματα και ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια επιβάλλεται φόρος διαμονής ανά ημέρα και ανά δωμάτιο, ο οποίος βαρύνει τους πελάτες. Ο φόρος κυμαίνεται από €0,50 έως €4,00 για τη διαμονή σε ξενοδοχεία, ανάλογα με το είδος καταλύματος (αριθμός αστέρων) ενώ ανέρχεται στο ποσό του €0,50 για τη διαμονή σε ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια. Ο φόρος επιβάλλεται με την έκδοση ειδικού στοιχείου-απόδειξης είσπραξης φόρου διαμονής από τις επιχειρήσεις και αποδίδεται από αυτές στη φορολογική διοίκηση με μηνιαίες δηλώσεις (ΠΟΛ 1015/2018).

Την εξομοίωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών με τον κλάδο ξενοδοχειακών επιχειρήσεων για σκοπούς ΦΠΑ επιδιώκει η πρόταση έκδοσης Ευρωπαϊκής Οδηγίας για τον εκσυγχρονισμό του ΦΠΑ στην ψηφιακή εποχή («ViDA»).

Στόχος της υπό επεξεργασία Οδηγίας είναι η αναμόρφωση του θεσμικού πλαισίου προκειμένου να αυξηθούν τα έσοδα των Κρατών-Μελών από ΦΠΑ και να αντιμετωπιστούν οι νέες προκλήσεις. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι προτεινόμενες διατάξεις σχετικά στις υπηρεσίες που παρέχονται από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας εκμίσθωσης ακινήτων, οι οποίες στο εξής θα υπόκεινται σε ΦΠΑ, όπως συμβαίνει και με τις ξενοδοχειακές επιχειρήσεις, προκειμένου να αποτραπούν οι στρεβλώσεις στον ανταγωνισμό. Μέχρι πρόσφατα, οι διαφοροποιήσεις στη φορολογική μεταχείριση μεταξύ των «παραδοσιακών» υπηρεσιών και αυτών που παρέχονται μέσω πλατφόρμας θεωρούνταν ότι δεν είχαν επίπτωση στον ανταγωνισμό της αγοράς αλλά η οικονομία των πλατφορμών έχει εισαγάγει νέα επιχειρηματικά μοντέλα, τα οποία αλλάζουν την κατάσταση αυτή. Στο πλαίσιο αυτό, προτείνεται η θέσπιση ειδικής υποχρέωσης για τις πλατφόρμες, ώστε να επιβάλλουν ΦΠΑ στις παρεχόμενες υπηρεσίες ακόμα και όταν ο εκμισθωτής δεν επιβάλλει ΦΠΑ, είτε επειδή είναι φυσικό πρόσωπο είτε επειδή επωφελείται εξαιρέσεων για μικρές επιχειρήσεις. Η εφαρμογή της Οδηγίας αναμένεται σταδιακά από το 2024 και το 2025.

 

Πηγή: grant-thornton.gr

 

 

Β