Έννοια Μεσιτείας Αστικών Συμβάσεων, Αναζήτηση Μεσιτικής Αμοιβής – Διακοπή Αιτιώδους Συνδέσμου μεταξύ πώλησης & μεσιτείας

Γράφει ο Στάθης Δημ. Σταματελόπουλος, Νομικός Συνεργάτης Ε.Ε.Α. 

---

Άρειος Πάγος – ΑΠ 720/2018.

Κρίσιμα ζητήματα σχετικά με την έννοια και τους όρους της σύμβασης μεσιτείας αστικών συμβάσεων και την αναζήτηση της μεσιτικής αμοιβής απασχόλησαν την υπ. αριθμ. 720/2018 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία έκρινε επί αιτήσεως αναίρεσης, την οποία άσκησε μεσιτική εταιρεία κατά απόφασης του Εφετείου, με την οποία έγινε δεκτή η έφεση που άσκησαν οι πωλητές και ο αγοραστής αντίστοιχα ακινήτου και εξαφανίστηκε η απόφαση του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου, με την οποία έχει γίνει δεκτή η αγωγή της μεσιτικής εταιρείας και της είχε επιδικαστεί η μεσιτική αμοιβή που ζητούσε για την μεσολάβηση της στην κατάρτιση της επίδικης αγοραπωλησίας .

Ειδικότερα, η υπόθεση αφορούσε την ανάθεση μεσιτικής εντολής από τους ιδιοκτήτες – πωλητές ακινήτου προς την ενάγουσα και αναιρεσείουσα μεσιτική εταιρεία, για την πώληση, ή την μίσθωση ακινήτου τους, με τον καθορισμό και του ύψους της μεσιτικής αμοιβής της με την κατάρτιση έγγραφης σύμβασης εντολής . Η μεσιτική εταιρεία στη συνέχεια υπέδειξε το εν λόγω ακίνητο σε ενδιαφερόμενη αγοράστρια εταιρεία και ο νόμιμος εκπρόσωπος αυτής χορήγησε στην ενάγουσα σχετική έγγραφη εντολή για την υπόδειξη ακινήτου προς αγορά, συμφωνώντας και στην καταβολή συγκεκριμένης αμοιβής, ανερχόμενης σε ποσοστό επί του τιμήματος της επιτευχθησόμενης αγοράς .

Στη συνέχεια όμως, η ενδιαφερόμενη αγοράστρια εταιρεία μετέβαλε γνώμη και αποφάσισε ότι, δεν ικανοποιούσε τις απαιτήσεις της για την εγκατάσταση της επιχείρησης της το εν λόγω ακίνητο και για το λόγο αυτό απευθύνθηκε σε άλλους μεσίτες και απηύθυνε ανοικτή επιστολή προς μεγάλο αριθμό μεσιτικών γραφείων, με την οποία τους γνωστοποιούσε το ενδιαφέρον της για την αγορά ακινήτου στην επίδικη περιοχή, ορίζοντας συγχρόνως ότι, οι προσφορές θα έπρεπε να κατατεθούν σε κλειστό φάκελο στα γραφεία της ενδιαφερόμενης αγοράστριας εταιρείας και ότι, μετά την επί τόπου επίσκεψη στα υποδειχθησόμενα ακίνητα, θα υποβάλλονταν τελικές κλειστές προφορές και θα ακολουθούσε διαπραγμάτευση .

Μεταξύ δε των κλειστών προσφορών που υποβλήθηκαν στα γραφεία της αγοράστριας εταιρείας ήταν και προσφορά της ενάγουσας εταιρείας, η οποία όμως, πρότεινε άλλα ακίνητα και όχι αυτό των εναγομένων πωλητών, για το οποίο και είχε λάβει μεσιτική εντολή πώλησης. Αντίθετα, για τον εν λόγω ακίνητο υπέβαλε προσφορά, άλλη μεσιτική εταιρεία στην οποία, οι πωλητές είχαν επίσης χορηγήσει έγγραφη μεσιτική εντολή για την πώληση του ακινήτου τους και με την οποία οι πωλητές ανέθεταν την επιμέλεια συμμετοχής του ακινήτου τους στο διαγωνισμό της αγοράστριας εταιρείας .

Τελικά, από τα προσφερόμενα ακίνητα η αγοράστρια εταιρεία κατέληξε στο αρχικώς προταθέν ακίνητο των πωλητών και σε συνεννόηση με τον νόμιμο εκπρόσωπο της δεύτερης μεσιτικής εταιρείας, που υπέβαλε για αυτό προσφορά, προήλθε σε διαπραγματεύσεις για τον καθορισμό του τιμήματος, μετά δε από την σχετική συμφωνία καταρτίστηκε οριστική σύμβαση αγοραπωλησίας του εν λόγω ακινήτου, ενώ και οι πωλητές κατέβαλαν στην δεύτερη μεσιτική εταιρεία τη συμφωνηθείσα μεσιτική αμοιβή της .

Κατόπιν αυτών η πρώτη μεσιτική εταιρεία άσκησε σε βάρος τόσο των πωλητών, όσο και της αγοράστριας εταιρείας αγωγή, ζητώντας την καταβολή της συμφωνηθείσας μεσιτικής αμοιβής βασιζόμενη στην μεταξύ τους σύμβαση μεσιτικής εντολής και την αρχική υπόδειξη του ακινήτου στην αγοράστρια εταιρεία. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο δικαίωσε την ενάγουσα μεσιτική εταιρεία και της επιδίκασε την αιτούμενη μεσιτική αμοιβή.

Κατά της ως άνω απόφασης άσκησαν έφεση τόσο οι πωλητές, όσο και η αγοράστρια εταιρεία, ζητώντας την εξαφάνιση της και ισχυριζόμενοι ότι, η κατάρτιση της σύμβασης και μάλιστα μετά από χρονικό διάστημα περίπου ενάμισι έτους από την χορήγηση της μεσιτικής εντολής στην ενάγουσα εταιρεία υπήρξε αποτέλεσμα των μεσιτικών ενεργειών της δεύτερης μεσιτικής εταιρείας, η οποία υπέβαλε προσφορά για το εν λόγω ακίνητο στον διαγωνισμό που προκήρυξε η αγοράστρια εταιρεία και το Εφετείο δεχόμενο τον σχετικό ισχυρισμό τους ως βάσιμο, έκανε δεκτές τις εφέσεις τους και εξαφάνισε την πρωτόδικη απόφαση .

Κατά της απόφασης αυτής του Εφετείο, η πρώτη ενάγουσα μεσιτική εταιρεία άσκησε την ένδικη αναίρεση και το δικάσαν δικαστήριο του Αρείου Πάγου απέρριψε τελικά αυτή, κρίνοντας σχετικά τα εξής :

Κατά την διάταξη του άρθρου 703 εδ. α του ΑΚ εκείνος που υποσχέθηκε αμοιβή σε κάποιον (μεσίτη) για την μεσολάβηση, ή την υπόδειξη ευκαιρίας, για τη σύναψη μιας σύμβασης έχει υποχρέωση να πληρώσει μόνο, αν η σύμβαση καταρτιστεί, ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης, ή υπόδειξης. Από τη διάταξη αυτή συνάγεται ότι, ουσιώδης προϋπόθεση για τη γέννηση, σε βάρος του μεσιτικού εντολέα, της υποχρέωσης να πληρώσει την αμοιβή, την οποία υποσχέθηκε στο μεσίτη, κατά την ανάθεση της εντολής προς μεσολάβηση, ή έστω υπόδειξη ευκαιρίας και σύναψη της σκοπούμενης σύμβασης, είναι το να επήλθε, πράγματι η κατάρτιση της σύμβασης αυτής, ως συνέπεια, ¨ΜΟΝΟ¨ της συμβολής του μεσίτη. Δηλαδή, είναι απαραίτητη η κατάφαση αιτιώδους συνάφειας μεταξύ αφενός της δραστηριότητας του μεσίτη, ως αιτίου και αφετέρου της κατάρτισης της σκοπούμενης σύμβασης, ως αποτελέσματος, υπό την έννοια ότι, αυτό δεν θα είχε επέλθει, οπωσδήποτε, χωρίς τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη του μεσίτη  (ΑΠ 815/2007) .

Η διαπίστωση των περιστάσεων υπό τις οποίες, σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, εκδηλώθηκε η μεσιτική δραστηριότητα, που προβάλλεται ως αιτία και υπό τις οποίες καταρτίστηκε η σκοπούμενη σύμβαση, που προβάλλεται ως αποτέλεσμα, αποτελεί ζήτημα πραγματικό. Ως εκ τούτου η διαπίστωση αυτή γίνεται κυριαρχικά από το Δικαστήριο της ουσίας. Η συναγωγή όμως της κρίσης, περί του εάν, κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας και τη συνήθη πορεία των πραγμάτων, υπό τα πραγματικά γεγονότα, που έγιναν ανέλεγκτα δεκτά, από το δικαστήριο της ουσίας, υφίστατο, ή όχι αιτιώδης συνάφεια, μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας, ως πρόσφορης αιτίας, και της κατάρτισης της σκοπούμενης σύμβασης, ως επελθόντος αποτελέσματος, είναι ζήτημα νομικό και υπόκειται στον αναιρετικό έλεγχο, για ευθεία, ή εκ πλαγίου παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου ( ΚΠολΔ 559 αρ.1 και 19, ΑΠ 1119/2005) .

Περαιτέρω, από την ίδια διάταξη συνάγεται ότι, η υποχρέωση πληρωμής της μεσιτικής αμοιβή βαρύνει κατ’ αρχήν το πρόσωπο που έδωσε την  εντολή για μεσολάβηση, ή την υπόδειξη ευκαιρίας στο μεσίτη. Εάν η εντολή δόθηκε από περισσότερους, που ενήργησαν από κοινού, για την πληρωμή της μεσιτικής αμοιβής ευθύνονται άπαντες και σε περίπτωση αμφιβολίας, κατά ίσα μέρη (ΑΚ 480). Εάν η εντολή δόθηκε από ένα πρόσωπο, που ενήργησε, τόσο για τον εαυτό του, όσο και ως αντιπρόσωπος άλλου, για την πληρωμή της μεσιτικής αμοιβής ευθύνονται αμφότεροι. Αμοιβή οφείλεται μόνο, αν η καταρτισθείσα σύμβαση ταυτίζεται με τη σκοπούμενη. Η απόκλιση όμως μεταξύ του, αρχικώς, επιδιωχθέντος και του τελικώς επιτευχθέντος τιμήματος, δεν αίρει την ταυτότητα αυτή, αφού η διαμόρφωση του αποτελεί πάντοτε αντικείμενο διαπραγμάτευσης και ουδέποτε μπορεί να είναι εκ των προτέρων βέβαιη. Τέλος, από τις διατάξεις των άρθρων 703 ΑΚ και 724ΑΚ συνάγεται ότι, η μεσιτική εντολή δύναται να ανακληθεί οποτεδήποτε και χωρίς αιτιολόγηση, η δε δήλωση ανάκλησης μπορεί να γίνει και σιωπηρά. Η ανάκληση της όμως δεν επηρεάζει αρνητικά το δικαίωμα επί της μεσιτικής αμοιβής, εφόσον σε συγκεκριμένη περίπτωση     αποδεικνύεται ότι, η σκοπούμενη σύμβαση καταρτίστηκε, ως αποτέλεσμα μεσολάβησης, ή υπόδειξης του μεσίτη, που είχε συντελεσθεί πριν από την ανάκληση ( ΑΠ 52/2012, ΑΠ 333/1999) .

Κατόπιν αυτών ορθά το Εφετείο έκρινε ότι, δεν υφίσταται αιτιώδης σύνδεσμος, μεταξύ αφενός μεν, της καταρτισθείσας σύμβασης μεσιτείας, μεταξύ της ενάγουσας εταιρείας και των εναγομένων και αφετέρου της αγοραπωλησίας του ως άνω ακινήτου, διότι η αιτία κατάρτισης της αγοραπωλησίας δεν υπήρξε η αρχική υπόδειξη του ακινήτου από την ενάγουσα μεσιτική εταιρεία στην εναγομένη αγοράστρια, που έλαβε χώρα σε πολύ προγενέστερο της αγοραπωλησίας χρονικό διάστημα, αλλά η αγοραπωλησία συντελέστηκε περί τον ενάμισι χρόνο αργότερα, μετά την ανοικτή πρόσκληση, που απηύθυνε η εναγομένη αγοράστρια εταιρεία προς μεγάλο αριθμό μεσιτών, όπου συμμετείχε και η ενάγουσα εταιρεία, πλην όμως, το συγκεκριμένο ακίνητο δεν προτάθηκε εκ μέρους της. Ορθά επίσης κρίθηκε ότι, το ακίνητο αυτό προτάθηκε από άλλο μεσιτικό γραφείο και πραγματοποιήθηκε η μεταβίβαση με τη συμβολή του νομίμου εκπροσώπου της δεύτερης μεσιτικής εταιρείας, ο οποίος βάση της σχετικής σύμβασης εντολής, ανέλαβε την διεξαγωγή των διαπραγματεύσεων, μέχρι και τον καθορισμό του ύψους του τιμήματος πώλησης, το οποίο και έγινε αποδεκτό. Ορθά επίσης ΄έγινε δεκτό ότι, η ενάγουσα δεν ενημέρωσε τους πωλητές, για ην ύπαρξη του διαγωνισμού, ούτε και εκπροσώπησε αυτούς και το ακίνητο τους και συνεπώς μεταξύ της ενέργειας του μεσίτη (αρχικής υπόδειξης) και της πραγμάτωσης της σύμβασης, δεν υπάρχει σχέση αιτίου προς αποτέλεσμα. Τέλος ορθά έγινε δεκτό από το Εφετείο ότι, ο αιτιώδης σύνδεσμος μεταξύ των δύο αυτών ενεργειών διεκόπη, διότι παρεισέφρησε άλλο γεγονός, δηλαδή η ενέργεια ανοικτής πρόκλησης και η μεσολάβηση άλλου προσώπου για την κατάρτιση της και η συναφθείσα αγοραπωλησία δεν υπήρξε απότοκος οποιασδήποτε μεσιτικής ενέργειας της ενάγουσας εταιρείας και ως εκ τούτου, καμία αμοιβή δεν δικαιούται αυτή, τόσο από τους πωλητές, όσο και από την αγοράστρια εταιρεία .

Κατόπιν αυτών, το Εφετείο ορθά δέχτηκε την έφεση των εναγομένων και ορθώς εξαφάνισε την πρωτόδικη απόφαση, με την οποία είχε γίνει δεκτή η ένδικη αγωγή και είχε επιδικασθεί στην ενάγουσα η αιτηθείσα μεσιτική αμοιβή, στη συνέχεια δε, δικάζοντας εκ νέου την αγωγή ορθά επίσης απέρριψε αυτή, ως ουσία αβάσιμη και για το λόγο αυτό και ο Άρειος Πάγος απέρριψε την αίτηση αναίρεσης της ενάγουσας μεσιτικής εταιρείας .