Εμπορικές μισθώσεις: Γενικές επισημάνσεις και έκτακτες ρυθμίσεις λόγω πανδημίας

Μοιράσου το στο

Γράφει η Σουζάνα Κλημεντίδη, Δικηγόρος

Τα τελευταία χρόνια που ακολουθούν την οικονομική κρίση, καθίσταται σαφές ότι η πλειονότητα των επιχειρήσεων και επαγγελματιών στρέφονται περισσότερο στη μίσθωση, παρά στην αγορά ακινήτου για τη στέγαση της επαγγελματικής τους δραστηριότητας. Οι εμπορικές μισθώσεις αποτελούν αναμφίβολα σημαντικό κομμάτι της επαγγελματικής και οικονομικής ζωής με τεράστιο οικονομικό αντίκτυπο και για το λόγο αυτό ρυθμίζονται νομοθετικά, και μάλιστα με διατάξεις αναγκαστικού δικαίου, που υπερισχύουν της βούλησης των μερών. Στο βαθμό που οι εν λόγω ρυθμίσεις περιορίζουν την ελεύθερη διαπραγμάτευση μεταξύ των μερών, σκόπιμο είναι να γίνει μια γενική επισκόπηση του θεσμού.

Αρχικά, ως εμπορική μίσθωση νοείται η μίσθωση πράγματος, ιδίως ακινήτου για εμπορική ή επαγγελματική χρήση. Σύμφωνα με το νέο νομοθετικό καθεστώς διακρίνονται σε «παλαιές» (προ της 28.2.2014) και «νέες» (μετά την 28.2.2014). Δικαιολογητικός λόγος της διάκρισης αυτής είναι η απελευθέρωση των μισθώσεων και ο περιορισμός της υπέρμετρης δέσμευσης του επαγγελματία, που υποχρεούταν με το προηγούμενο νομοθετικό καθεστώς να συνάψει 12ετή μίσθωση. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι οι παλαιές μισθώσεις μεγάλης χρονικής διάρκειας δεν θίγονται, ενώ με το νέο νομοθετικό καθεστώς, υπερισχύει η συμβατική ελευθερία και τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν ελεύθερα ό,τι κρίνουν συμφέρον, με μοναδικό περιορισμό την ελάχιστη 3ετή διάρκεια, και την κατάρτιση έγγραφου μισθωτηρίου, το οποίο υποχρεωτικά αναρτάται ηλεκτρονικά στο πληροφοριακό σύστημα της ΑΑΔΕ (δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης).

Ειδικότερα, για τις παλαιές μισθώσεις πριν την 28-2-2014, εξακολουθεί να προβλέπεται ελάχιστη διάρκεια τουλάχιστον 12 χρόνια, χωρίς όμως την προβλεπόμενη αυτόματη 4ετή παράταση μετά την παρέλευση άπρακτου του 9μήνου μετά την λήξη της 12ετίας. Ως προς την καταγγελία και λύση των εμπορικών μισθώσεων, για τις μεν ορισμένου χρόνου μισθώσεις, που δεν έχουν λήξει, ισχύει η υποχρέωση καταγγελίας 3 μήνες πριν από την αποχώρηση του μισθωτή, μετά την παρέλευση 1 έτους από τη μίσθωση, με την καταβολή 1 επιπλέον μισθώματος αποζημίωσης, ενώ αντιθέτως, για τις αορίστου χρόνου μισθώσεις η υποχρέωση καταγγελίας είναι 15 ημέρες πριν την αποχώρηση από το μίσθιο.

Για τις νέες μισθώσεις μετά την 28-2-2014 προβλέπεται ελάχιστη διάρκεια 3 έτη, ακόμα και αν έχει συμφωνηθεί μικρότερο χρονικό διάστημα. Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος. Η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει αυτοδικαίως μόλις περάσει το διάστημα αυτό, ενώ για τη σύμβαση μίσθωσης αορίστου χρόνου χρειάζεται έγκυρη καταγγελία. Επιπλέον, η επαγγελματική μίσθωση λήγει αυτόματα με το πέρας του συμφωνημένου χρόνου ή με την πάροδο της τριετίας. Η καταγγελία πρέπει να είναι έγγραφη και να επιδίδεται, αναλόγως, στον εκμισθωτή, ή στον μισθωτή. Τα έννομα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά από τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της στον εκμισθωτή ή μισθωτή. Δηλαδή, καθένα συμβαλλόμενο μέρος έχει το δικαίωμα της καταγγελίας οποιαδήποτε στιγμή (μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου μίσθωσης), με την υποχρέωση του εκμισθωτή και αντίστοιχη του μισθωτή για παράταση τριών (3) μηνών (και καταβολής των αντίστοιχων μισθωμάτων) μετά την κοινοποίηση. Ωστόσο, για την πρόωρη καταγγελία, γίνεται δεκτό ότι χρειάζεται να συντρέχει σπουδαίος λόγος, και κυρίως αθέτηση κύριας συμβατικής υποχρέωσης. Αξίζει να αναφερθεί ότι το ύψος του μισθώματος για την εμπορική ρύθμιση διαμορφώνεται ελεύθερα. Κάθε σχετική συμφωνία, αλλά και για την μετέπειτα αύξηση ή μείωσή του, είναι νομικά έγκυρη και δεσμευτική, ενώ εξακολουθεί να ισχύει το τέλος χαρτοσήμου σε ποσοστό 3,6%.

Ενδεικτικά, λόγοι καταγγελίας για τη λύση γενικώς αποτελεί η καθυστέρηση καταβολής μισθωμάτων, η κακή χρήση του μίσθιου ή ελαττώματα στο μίσθιο, η παράβαση οποιουδήποτε όρου, εφόσον προβλεφθεί ρητά στη σύμβαση, καθώς και ο θάνατος μισθωτή, στην οποία τελευταία περίπτωση η καταγγελία γίνεται από τους κληρονόμους του μισθωτή. Σε κάθε περίπτωση λύσης της σύμβασης ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση δήλωσης της λύσης αυτής μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τη λύση της στο πληροφοριακό σύστημα της Α.Α.Δ.Ε., διαφορετικά η μίσθωση θεωρείται πως είναι σε ισχύ. Κατά τα λοιπά, εκμισθωτής και μισθωτής έχουν αμφότεροι τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που ισχύουν στις μισθώσεις εν γένει, ήτοι, υποχρέωση εκμισθωτή παράδοσης στον ενοικιαστή του μισθίου κατάλληλου για τη συμφωνημένη επαγγελματική χρήση και υποχρέωση μισθωτή καταβολής του συμφωνημένου μισθώματος κατά το συμφωνημένο τρόπο και χρόνο. Υπενθυμίζεται ότι επιτρέπεται η άσκηση ελεύθερου επαγγέλματος συμβατού προς την κύρια χρήση του κτιρίου «αποκλειστικώς και αυτοπροσώπως υπό των ενοικούντων εις τους χώρους αυτούς», και όχι δηλαδή από τρίτους, εκτός αν έχει συμφωνηθεί το αντίθετο ή η χρήση του ως επαγγελματική κατοικία είναι ασύμβατη προς την κύρια χρήση του κτιρίου.

Περαιτέρω, η έξωση από το μίσθιο είναι συχνό φαινόμενο και επέρχεται, αναλόγως προς τα γενικώς ισχύοντα, είτε λόγω της λήξης της μίσθωσης, είτε λόγω μη καταβολής μισθωμάτων (δυστροπία) και παρακράτησης του μίσθιου. Η διαδικασία εκκινεί με έκδοση διαταγής απόδοσης του μίσθιου και πληρωμής μισθωμάτων, όταν η μίσθωση είναι σε ισχύ, εφόσον έχει κοινοποιηθεί έγγραφη εξώδικη όχληση προς τον μισθωτή τουλάχιστον δεκαπέντε ημέρες πριν την υποβολή αίτησης για την έκδοση της διαταγής. Πρακτικά, η αποβολή μπορεί να πραγματοποιηθεί είκοσι ημέρες μετά την επίδοση της διαταγής, με τη συνδρομή δικαστικού επιμελητή. Όταν δεν πληρούνται οι παραπάνω προϋποθέσεις και ο μισθωτής εξακολουθεί να παραμένει στο μίσθιο χωρίς να καταβάλει μισθώματα, ο εκμισθωτής μπορεί να ασκήσει αγωγή απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων. Ωστόσο, αξίζει να αναφερθεί ότι η διαταγή απόδοσης μίσθιου είναι στην πράξη πολύ πιο σύντομη και αποτελεσματική από την αντίστοιχη αγωγή, η οποία αποβαίνει χρονοβόρα, καθώς απαιτείται πολύμηνη αναμονή μέχρι την έκδοση της σχετικής απόφασης.

Σημειώνεται τέλος, ότι το μέτρο της μείωσης των ενοικίων επιχειρήσεων του ιδιωτικού τομέα, των οποίων αναστέλλεται η λειτουργία της έδρας ή των υποκαταστημάτων τους, με εντολή δημόσιας αρχής, καθώς και των επιχειρήσεων που έχουν χαρακτηριστεί ως “πληττόμενες”, παρατείνεται και για τον Φεβρουάριο 2021. Ειδικότερα, με την πολυαναμενόμενη Υπουργική Απόφαση που δημοσιεύθηκε στις 11/02/2021, ορίζονται κατά περίπτωση συγκεκριμένοι Κωδικοί Αριθμοί Δραστηριότητας για τους οποίους ισχύει πλήρης απαλλαγή καταβολής του συνολικού μηνιαίου μισθώματος ή απαλλαγή για το 40% του συνολικού μισθώματος. Παράλληλα θεσπίζεται για τους ιδιοκτήτες-εκμισθωτές ότι δεν συνιστά εισόδημα και δεν υπόκειται σε φόρο εισοδήματος και ειδική εισφορά αλληλεγγύης το ποσό του μισθώματος που δεν εισπράχθηκε. Είναι φανερό, ότι η ανάγκη περαιτέρω παράτασης του μέτρου είναι επιτακτική, ενόψει των καταστροφικών συνεπειών του lockdown, που πλήττει σοβαρά ακόμη και τις επιχειρήσεις που είναι σε λειτουργία.

Συμπερασματικά, λόγω της φύσης των εμπορικών μισθώσεων και του αντικτύπου τους στην εσωτερική οικονομία και κοινωνία, καθίστανται σαφείς οι λόγοι έγκαιρης και αποτελεσματικής νομοθετικής μέριμνας, καθώς και η ανάγκη θέσπισης έκτακτων προστατευτικών ρυθμίσεων σε δύσκολους καιρούς, όταν αμφότερα τα μέρη μιας εμπορικής μίσθωσης δοκιμάζονται σκληρά από τις οικονομικές και κοινωνικές συνέπειες αδιάλειπτων οριζόντιων μέτρων.