Η διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ακινήτου

Του Κωνσταντίνου Λάιου, Νομικού Συνεργάτη του ΕΕΑ


Η διαταγή απόδοσης μίσθιου (ακινήτου) συνιστά μία διαδικασία που διακρίνεται εδώ και πολλά χρόνια από ταχύτητα καθώς δεν απαιτείται συζήτηση στο ακροατήριο σε αντίθεση με τα παλαιότερα χρόνια όπου απαιτούνταν η άσκηση αγωγής, που σίγουρα ήταν μια διαδικασία πολύ πιο χρονοβόρα μα και αρκετά πιο δαπανηρή για τον ενάγοντα.

Ας δούμε τα άρθρα 637 έως 662Θ μετά τον Ν 4335/2015

Άρθρο 637

Κατά τις διατάξεις των άρθρων 638 έως 645, στην περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία, μπορεί να ζητηθεί η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μίσθιου ακινήτου, αν η έναρξη της μίσθωσης αποδεικνύεται εγγράφως και εφόσον έχει επιδοθεί έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή δεκαπέντε (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης. Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μίσθιου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία. Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά.

Άρθρο 638

Αρμόδιος για την έκδοση της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μίσθιου είναι ο ειρηνοδίκης στις περιπτώσεις που αυτός έχει αρμοδιότητα κατά το άρθρο 14 παράγραφος 1 περίπτωση β` και ο δικαστής του μονομελούς πρωτοδικείου σε κάθε άλλη περίπτωση. (η διαφοροποίηση γίνεται με το ποσό του μηνιαίου μισθώματος και με όριο τα 600 ευρώ). Η αίτηση υποβάλλεται στο κατά το άρθρο 29 κατά τόπο αρμόδιο δικαστήριο.

Άρθρο 639

1. Η διάταξη της παραγράφου 1 του άρθρου 626 εφαρμόζεται αναλόγως.
2. Η αίτηση πρέπει να περιλαμβάνει, εκτός από τα στοιχεία του άρθρου 117 ή 118, και εκείνα της παραγράφου 1 του άρθρου 119, καθώς και: α) αίτημα να εκδοθεί διαταγή απόδοσης της χρήσης του μίσθιου ακινήτου και μνεία του τόπου όπου βρίσκεται με περιγραφή του, β) επίκληση του εγγράφου από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση, γ) επίκληση της κατά το άρθρο 637 ΚΠολΔ περίπτωσης σύμφωνα με την οποία ζητείται η απόδοση της χρήσης του μίσθιου με μνεία των αναγκαίων περιστατικών, καθώς και της έκθεσης επίδοσης.
3. Στην αίτηση επισυνάπτεται το έγγραφο από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση, η έκθεση επίδοσης της όχλησης, καθώς και κάθε άλλο σχετικό έγγραφο. Ο δικαστής μπορεί να καλέσει τον αιτούντα να βεβαιώσει και ενόρκως τα περιστατικά που απαιτούνται για την έκδοση της διαταγής.
4. Η διάταξη του άρθρου 627 εφαρμόζεται αναλόγως.

Άρθρο 640

1. Αν η αίτηση είναι νόμιμη και τα απαιτούμενα σε κάθε περίπτωση περιστατικά αποδεικνύονται εγγράφως, ο δικαστής εκδίδει διαταγή με την οποία υποχρεώνει τον καθ’ ου να αποδώσει στον αιτούντα τη χρήση του μίσθιου και τον καταδικάζει στα δικαστικά έξοδα.
2. Η διαταγή καταρτίζεται εγγράφως και περιέχει:
α) το ονοματεπώνυμο του δικαστή που την εκδίδει,
β) το ονοματεπώνυμο, το πατρώνυμο, την κατοικία, τη διεύθυνση, καθώς και τον αριθμό φορολογικού μητρώου εκείνου που ζήτησε την έκδοση της διαταγής και αν πρόκειται για νομικό πρόσωπο την επωνυμία, τη διεύθυνση της έδρας του και τον αριθμό φορολογικού μητρώου
γ) το ονοματεπώνυμο, το πατρώνυμο, την κατοικία, τη διεύθυνση, καθώς και αν αυτό είναι εφικτό τον αριθμό φορολογικού μητρώου εκείνου κατά του οποίου στρέφεται η αίτηση και αν πρόκειται για νομικό πρόσωπο την επωνυμία, τη διεύθυνση της έδρας του, καθώς και αν αυτό είναι εφικτό τον αριθμό φορολογικού μητρώου,
δ) περιγραφή του μίσθιου,
ε) την αιτία της απόδοσης με έκθεση των αναγκαίων περιστατικών και μνεία της έκθεσης επίδοσης της όχλησης,
στ) διαταγή απόδοσης της χρήσης του μίσθιου,
ζ) υπόμνηση στον καθ’ ου ότι η διαταγή αποτελεί τίτλο εκτελεστό που μπορεί να εκτελεστεί μετά την πάροδο είκοσι (20) ημερών από την προς αυτόν επίδοση και ότι δικαιούται να ασκήσει κατ’ αυτής ανακοπή μέσα σε προθεσμία δεκαπέντε (15) εργάσιμων ημερών από την επίδοση και η) υπογραφή του δικαστή που την εξέδωσε.
3. Η διαταγή αποτελεί τίτλο εκτελεστό. Η εκτέλεση μπορεί να πραγματοποιηθεί αφού παρέλθουν είκοσι (20) ημέρες από την επίδοσή αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση, χωρίς να απαιτείται προηγούμενη επίδοση αντιγράφου της. Η διαταγή εκτελείται και κατά των προσώπων που αναφέρονται στο άρθρο 616.

Άρθρο 641

1. Ο δικαστής απορρίπτει την αίτηση: α) αν δεν συντρέχουν οι απαιτούμενες προϋποθέσεις για την έκδοσή της και β) αν ο αϊτών δεν δίνει τις τυχόν ζητούμενες από αυτόν εξηγήσεις ή δεν προβαίνει στις υποδεικνυόμενες συμπληρώσεις ή διορθώσεις της αίτησης ή δεν παρέχει τις τυχόν ζητούμενες από αυτόν βεβαιώσεις της υπογραφής ιδιωτικών εγγράφων ή αν, μολονότι έχει κληθεί να βεβαιώσει ενόρκως τα κατά το άρθρο 639 περιστατικά, δεν προβαίνει στη βεβαίωση αυτή.
2. Η απόρριψη της αίτησης σημειώνεται κάτω από την αίτηση με σύντομη έκθεση του λόγου.
3. Η απόρριψη της αίτησης δεν εμποδίζει την υποβολή νέας ούτε την άσκηση αγωγής.

Άρθρο 642

Ο καθ’ ου η διαταγή δικαιούται να ασκήσει ανακοπή ενώπιον του καθ’ ύλην αρμοδίου για την εκδίκαση της αγωγής απόδοσης του μίσθιου δικαστηρίου, μέσα σε προθεσμία δεκαπέντε (15) εργάσιμων ημερών από την επίδοση της διαταγής. Η ανακοπή εκδικάζεται ως μισθωτική διαφορά.

Άρθρο 643

Η άσκηση της ανακοπής δεν αναστέλλει την εκτέλεση της διαταγής. Ο δικαστής όμως που την εξέδωσε μπορεί, ύστερα από αίτηση του ανακόπτοντα, η οποία εκδικάζεται κατά τα άρθρα 686 επ., να χορηγήσει αναστολή, είτε με εγγυοδοσία υπέρ του καθ’ ου η ανακοπή είτε χωρίς εγγυοδοσία, έως την έκδοση οριστικής απόφασης επί της ανακοπής.

Άρθρο 644

1. Αν η ανακοπή ασκήθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα και οι λόγοι της είναι νόμιμοι και βάσιμοι, το δικαστήριο ακυρώνει τη διαταγή απόδοσης της χρήσης του μίσθιου, διαφορετικά απορρίπτει την ανακοπή και επικυρώνει τη διαταγή.
2. Η διάταξη του άρθρου 634 εφαρμόζεται αναλόγως.

Άρθρο 645

Στην αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μίσθιου μπορεί να σωρευτεί και αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, κοινόχρηστων δαπανών, τελών και λογαριασμών κοινής ωφέλειας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται από δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας. Στην περίπτωση αυτή εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των άρθρων 638 έως 645, 624, 626 παρ. 2 και 3, 630 στοιχ. γ, δ και ε και 634.

Τα άρθρα 646 έως 662Θ καταργήθηκαν

Η ειδική αυτή διαδικασία εφαρμόζεται μόνο στις περιπτώσεις καθυστέρησης υποβολής του μισθώματος λόγω δυστροπίας. Εάν οι λόγοι της είναι διαφορετικοί από αυτόν της καθυστέρησης από δυστροπία της καταβολής των μισθωμάτων τότε θα πρέπει να ακολουθηθεί διαφορετική διαδικασία. Στην αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μίσθιου μπορεί – όπως συνήθως συμβαίνει – να σωρευτεί και αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, κοινόχρηστων δαπανών, τελών και λογαριασμών κοινής ωφέλειας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται εγγράφως είτε από δημόσια είτε από ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας.
Αρμόδιος καθ’ ύλην δικαστής για την έκδοση της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μίσθιου είναι ο ειρηνοδίκης στις περιπτώσεις που το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα δεν υπερβαίνει τα εξακόσια (600) ευρώ ενώ σε κάθε άλλη περίπτωση αρμόδιος είναι ο δικαστής του μονομελούς πρωτοδικείου. Κατά τόπο αρμόδιο δικαστήριο για την υποβολή της αίτησης είναι το δικαστήριο στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο.
Οι προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μίσθιου και πληρωμής μισθωμάτων είναι οι ακόλουθες:
έγγραφη απόδειξη της μίσθωσης με ιδιωτικό ή δημόσιο έγγραφο (συμφωνητικό μίσθωσης). Μετά τον Ν. 4335/2015, αρκεί να αποδεικνύεται εγγράφως η έναρξη της μίσθωσης, χωρίς να είναι πλέον αναγκαία η έγγραφη ανανέωση της μισθωτικής σύμβασης.
η καθυστέρηση του μισθώματος, έστω και ενός, από δυστροπία.
η επίδοση με δικαστικό επιμελητή έγγραφης όχλησης (εξώδικης όχλησης – πρόσκλησης για καταβολή μισθωμάτων – δήλωση) στον μισθωτή, με την οποία ο εκμισθωτής ζητεί την καταβολή του ή των οφειλόμενων μισθωμάτων. Η όχληση πρέπει να έχει επιδοθεί « δεκαπέντε τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης » και ο υπολογισμός του εκκινεί από την επομένη της επίδοσης της όχλησης και λήγει όταν περάσει όλη η τελευταία ημέρα.
Στην αίτηση πρέπει να επισυνάπτονται όλα τα έγγραφα που την θεμελιώνουν και να γίνεται επίκληση αυτών στο περιεχόμενο της καθώς σε άλλη περίπτωση ο δικαστής δεν μπορεί να τα λάβει υπόψη του, με συνέπεια της απόρριψη της αίτησης.
Ειδικότερα:
το έγγραφο από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση (μισθωτήριο),
όσα έγγραφα σχετίζονται με την νομιμοποίηση του εκμισθωτή,
η έκθεση επίδοσης της έγγραφης όχλησης του εκμισθωτή προς τον μισθωτή από την οποία να προκύπτει ότι έχει λάβει χώρα εμπρόθεσμα, και
η τυχόν έγγραφη συμφωνία των μερών για παρέκταση της αρμοδιότητας.
Πρέπει να σημειωθεί ωστόσο ότι, δεν υφίσταται πλέον η υποχρέωση υποβολής προς το Δικαστήριο πιστοποιητικού της αρμόδιας Δ.Ο.Υ. ότι δηλώθηκαν τα μισθώματα της τελευταίας διετίας από το μίσθιο ακίνητο του οποίου ζητείται η απόδοση. Δεν απαιτείται ούτε η προσκόμιση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ για την έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μίσθιου.
Η διαταγή αποτελεί τίτλο εκτελεστό. Η εκτέλεση μπορεί να πραγματοποιηθεί αφού παρέλθουν είκοσι (20) ημέρες από την επίδοσή αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση, χωρίς να απαιτείται προηγούμενη επίδοση αντιγράφου της. Η διαταγή εκτελείται και κατά των υπομισθωτών και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από το μισθωτή ή κατέχει το μίσθιο για αυτόν.