- 09/11/2021
Η τύχη της μίσθωσης σε περίπτωση κατάσχεσης του μισθίου – Δικαιώματα και υποχρεώσεις
Γράφει ο Θράσος Μίαρης, Φοροτεχνικός, Συνεργάτης Ε.Ε.Α.
Η αλλαγή του ιδιοκτήτη ενός ακινήτου κατά τη διάρκεια της μίσθωσής του δεν είναι σπάνια. Ιδιαίτερα με την αγορά ενός ακινήτου, που χρησιμεύει ως κατοικία, ο νέος ιδιοκτήτης συνήθως στοχεύει στην ιδιοκατοίκηση του ακινήτου και όχι στην ενοικίασή του. Αυτός είναι και ο λόγος, που η αλλαγή του ιδιοκτήτη συνιστά τη μεγαλύτερη αγωνία του μισθωτή. Αμέσως μετά την αγορά του ακινήτου ο νέος ιδιοκτήτης επιδιώκει την έξωση του ενοικιαστή για ιδιοκατοίκηση. Εντούτοις, ο νομοθέτης έχει προνοήσει για την προστασία του ενοικιαστή, ορίζοντας τις προϋποθέσεις διαμονής του στο ακίνητο, ακόμη και μετά την αλλαγή του ιδιοκτήτη του.
Αλλαγή ιδιοκτήτη μισθωμένου ακινήτου με σύμβαση (π.χ. πώληση, δωρεά κλπ)
Σύμφωνα με το άρθρο 614 ΑΚ (Αστικού Κώδικα), στη μίσθωση ακινήτου που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, αν ο εκμισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μεταβιβάσει σε τρίτον την κυριότητά του μισθίου ή παραχωρήσει άλλο εμπράγματο δικαίωμα που αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης, εκτός αν έγινε αντίθετη συμφωνία στο μισθωτήριο έγγραφο. Αν το εμπράγματο δικαίωμα που παραχώρησε ο εκμισθωτής στον τρίτο δεν αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο τρίτος έχει υποχρέωση να μην την παρεμποδίσει.
Δηλαδή, εάν κατά τη διάρκεια της ενοικίασης λάβει χώρα πώληση του ακινήτου σε νέο ιδιοκτήτη, οι υποχρεώσεις και τα δικαιώματα του νέου ιδιοκτήτη του ακινήτου δεν αλλάζουν, εφόσον πληρούνται δύο προϋποθέσεις:
α) Αποδεικνύεται η ενοικίαση με μισθωτήριο συμβόλαιο βεβαίας χρονολογίας. Ένα έγγραφο αποκτά βέβαια χρονολογία με συγκεκριμένους τρόπους, οι οποίοι ορίζονται στο άρθρο 446 ΑΚ. Ειδικότερα, το ιδιωτικό έγγραφο αποκτά βέβαια χρονολογία ως προς τους τρίτους, μόνο όταν το θεωρήσει συμβολαιογράφος ή άλλος δημόσιος υπάλληλος, αρμόδιος κατά το νόμο, ή όταν πεθάνει ένας από εκείνους που το υπέγραψαν ή όταν το ουσιώδες περιεχόμενό του αναφερθεί σε δημόσιο έγγραφο ή όταν υπάρξει άλλο γεγονός που κάνει με ανάλογο τρόπο βέβαιη τη χρονολογία. Καταχώρηση στο taxis ΑΔΔΕ.
Παλαιότερα το έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης αποκτούσε βεβαία χρονολογία με την υποβολή και τη χειρόγραφη θεώρηση ενός αντιγράφου του από την αρμόδια Δημόσια Οικονομική Υπηρεσία. Πλέον η θεώρηση αυτή γίνεται μέσω της ηλεκτρονικής καταχώρισης του μισθωτηρίου στο TAXIS (ιστοσελίδα της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων) και την εκτύπωση του σχετικού αποδεικτικού εγγράφου.
β) Δεν έχει συμφωνηθεί κάτι διαφορετικό με το μισθωτήριο συμφωνητικό. Δηλαδή, δεν έχει περιληφθεί όρος στο ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, ο οποίος να προβλέπει λόγου χάρη, ότι σε περίπτωση πώλησης του ακινήτου κατά τη διάρκεια της ενοικίασης, θα πρέπει να πραγματοποιηθεί η αποχώρηση του ενοικιαστή από το ακίνητο εντός τριών μηνών από τότε, που θα του ζητηθεί από τον νέο ιδιοκτήτη.
Στο σημείο αυτό πρέπει να εξετασθεί τι ισχύει σε περίπτωση που μία από τις δύο ως άνω προϋποθέσεις ελλείπουν, δηλαδή η μίσθωση δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας ή υπάρχει αντίθετος όρος στο μισθωτήριο.
Σύμφωνα με το άρθρο 615 ΑΚ, στη μίσθωση ακινήτου που δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας ή που περιέχει τον όρο, ότι σε περίπτωση εκποίησης του μισθίου ή παραχώρησης εμπράγματου δικαιώματος που αποκλείει τη χρήση του μισθωτή ο νέος κτήτορας θα έχει δικαίωμα να αποβάλει το μισθωτή, ο νέος κτήτορας μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση πριν από ένα μήνα, αν η μίσθωση έχει διάρκεια έως ένα έτος και πριν από δύο μήνες, αν έχει διάρκεια μακρότερη από ένα έτος. Εάν ο νέος κτήτορας καταγγείλει τη μίσθωση, διατηρούνται ακέραια τα δικαιώματα του μισθωτή απέναντι στον εκμισθωτή για αποζημίωση.
Η καταχώριση του μισθωτηρίου στο TAXIS του προσδίδει βεβαία χρονολογία. Επίσης, η προφορική ενοικίαση δεν επιφέρει την προστασία του ενοικιαστή, εάν τα στοιχεία της δεν καταχωριστούν στο TAXIS και τα δικαιώματα του ενοικιαστή χωρίς συμβόλαιο είναι περιορισμένα. Ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης όμως, που αναγράφει μειωμένο ενοίκιο σε σχέση με συμφωνηθέν, μπορεί να φέρει βεβαία χρονολογία, ανεξάρτητα από την πλημμέλειά του αυτή.
Στην περίπτωση αυτή ο νέος ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να προβεί σε καταγγελία της μίσθωσης. Τα αποτελέσματα της καταγγελίας θα επέλθουν μέσα σε ένα μήνα από τότε που αυτή επιδόθηκε στο μισθωτή, εάν η μίσθωση έχει διάρκεια έως ένα έτος και μέσα σε δύο μήνες, εάν έχει διάρκεια μεγαλύτερη από ένα έτος.
Αλλαγή ιδιοκτήτη μισθωμένου ακινήτου με πλειστηριασμό
Η αλλαγή στην ιδιοκτησία ακινήτου μπορεί να γίνει και μέσω πλειστηριασμού.
Σύμφωνα με το άρθρο 1009 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (ΚΠολΔ), όπως αυτό τροποποιήθηκε με το Ν. 4335/2015, αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο δύο (2) μηνών από την καταγγελία. Στην περίπτωση αυτή η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης εκτελείται κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από αυτούς ή κατέχει το μίσθιο γι’ αυτούς.
Ο λόγος, που ο νομοθέτης κάνει διάκριση μεταξύ των εμπορικών και αστικών μισθώσεων, είναι η προστασία του υπερθεματιστή (δηλαδή του αγοραστή του ακινήτου μέσω πλειστηριασμού) από τον επιχειρηματία, που προβαίνει σε εικονική ενοικίαση ακινήτου ιδιοκτησίας του σε άλλη επιχείρηση συμφερόντων του ιδίου για μεγάλο χρονικό διάστημα, όταν πλέον κινδυνεύει με κατάσχεση, με απώτερο στόχο να μπορεί να το εκμεταλλεύεται και μετά την πώλησή του με πλειστηριασμό. Με τη νέα ρύθμιση ο νέος ιδιοκτήτης, ανεξαρτήτως της ύπαρξης εγγράφου μισθωτηρίου με βέβαια χρονολογία και οποιασδήποτε προγενέστερης συμφωνίας μεταξύ μισθωτή και προηγούμενου ιδιοκτήτη, θα μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση και μετά από δύο μήνες από την καταγγελία θα έχει τη δυνατότητα να προβεί σε αποβολή του μισθωτή από το ακίνητο.
Ενοικίαση ακινήτου μετά την κατάσχεσή του
Τα ανωτέρω αφορούν την περίπτωση που το ακίνητο εκμισθώθηκε και μετά κατασχέθηκε, δηλαδή η εκμίσθωση προηγήθηκε της κατάσχεσης. Διαφορετική είναι όμως η περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο νοικιάστηκε μετά την κατάσχεσή του, δηλαδή η κατάσχεση προηγήθηκε της ενοικίασης.
Στο άρθρο 997 παρ. 1 εδ. β του ΚΠολΔ ορίζεται ότι μετά την κατάσχεση του ακινήτου η εκμίσθωσή του από τον οφειλέτη ή τον τρίτο κύριο ή νομέα ή η παραχώρηση της χρήσης ή κατοχής του με βάση άλλη έννομη σχέση μπορεί να καταγγελθεί από τον υπερθεματιστή μέσα σε προθεσμία ενός (1) μηνός από τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης. Με την καταγγελία αυτή η μίσθωση ή άλλη έννομη σχέση λύεται μετά από δύο (2) μήνες και χωρεί η κατά το άρθρο 1005 παράγραφος 2 εκτέλεση. Επιπλέον, δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης κατά το άρθρο 615 ΑΚ, που αναλύθηκε ανωτέρω, δεν θίγεται και η περίληψη εκτελείται κατά του μισθωτή αφού περάσουν οι προθεσμίες του άρθρου αυτού που αρχίζουν αφότου η περίληψη επιδοθεί στο μισθωτή.
Όταν γίνεται αγορά ενός ακινήτου με δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό, κατά την κατακύρωση του ακινήτου στον υπερθεματιστή (αγοραστή, που έκανε τη μεγαλύτερη προσφορά), συντάσσεται από τη συμβολαιογράφο κατακυρωτική έκθεση. Η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης συνιστά τον τίτλο ιδιοκτησίας του υπερθεματιστή, του οποίου γίνεται μεταγραφή στο Υποθηκοφυλακείο και/ή το Κτηματολογικό γραφείο. Μέσα σε προθεσμία ενός μηνός από τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, μπορεί ο υπερθεματιστής να καταγγείλει τη μίσθωση και, από τότε που θα την καταγγείλει, η μίσθωση λύεται μετά την πάροδο δύο μηνών.
Το άρθρο 997 ΚΠολΔ δεν κάνει διάκριση μεταξύ μίσθωσης που αποδεικνύεται με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας ή όχι. Συνεπώς εφαρμόζεται και στις δύο περιπτώσεις, ακόμη δηλαδή και αν η μίσθωση καταρτίσθηκε με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας.
Ταυτόχρονα όμως, ορίζει το άρθρο 997 ΚΠολΔ ότι ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης και σύμφωνα με το άρθρο 615 ΑΚ.
Δηλαδή, εάν το ακίνητο πρώτα κατασχέθηκε και εν συνεχεία μισθώθηκε και ταυτόχρονα η μίσθωση δεν μπορεί να αποδειχθεί με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας, ο νέος ιδιοκτήτης έχει να επιλέξει να καταγγείλει τη μίσθωση είτε σύμφωνα με το άρθρο 997 ΚΠολΔ, είτε σύμφωνα με το 615 ΑΚ, τα οποία αναλύθηκαν ανωτέρω.
Προκαταβολή των ενοικίων από τον μισθωτή προς τον προηγούμενο ιδιοκτήτη
Ενδιαφέρον παρουσιάζει στο σημείο αυτό να δούμε τι γίνεται στην περίπτωση που έχει γίνει προκαταβολή ενοικίων από τον ενοικιαστή στον προηγούμενο ιδιοκτήτη, που καλύπτουν χρονικό διάστημα και μετά τη μεταβίβαση της κυριότητας. Στην πρακτική συναντάται τακτικά να καταρτίζεται μία μακροχρόνια ενοικίαση με συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο και έχουν προκαταβληθεί τα μισθώματα από το μισθωτή στον εκμισθωτή για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.
Σύμφωνα όμως με το άρθρο 616 ΑΚ, οι προκαταβολές μισθωμάτων, που έγιναν στον εκμισθωτή που εκποίησε ή οι εκχωρήσεις μισθωμάτων, που έγιναν απ’ αυτόν, καθώς και οι κατασχέσεις μισθωμάτων, που έγιναν από δανειστές του, είναι ανίσχυρες απέναντι στο νέο κτήτορα για μισθώματα πέρα από τρεις μήνες, που αρχίζουν από τότε που αυτός γνωστοποίησε στο μισθωτή την εκποίηση.
Δηλαδή, τα ενοίκια που προκαταβλήθηκαν από τον ενοικιαστή στον προηγούμενο ιδιοκτήτη του ακινήτου δεν δεσμεύουν τον νέο ιδιοκτήτη να τα ζητήσει εκ νέου από τον ενοικιαστή. Ο ενοικιαστής θα είναι υποχρεωμένος να καταβάλλει τα ενοίκια στο νέο ιδιοκτήτη μετά από τρεις μήνες, από τότε που ο νέος ιδιοκτήτης γνωστοποιήσει στον ενοικιαστή την μεταβίβαση του ακινήτου.
Θα μπορούσε όμως ενδεχομένως ένας καλόπιστος ενοικιαστής να αντιτάξει προς το νέο ιδιοκτήτη την ένσταση της καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος, σύμφωνα με το άρθρο 281 του Αστικού Κώδικα, εφόσον αυτός γνώριζε, όταν αγόραζε το ακίνητο, ότι ήταν μισθωμένο για πολλά χρόνια με προκαταβεβλημένο μίσθωμα, αφού το μισθωτήριο έγινε με συμβολαιογραφικό έγγραφο το οποίο μεταγράφηκε στο Υποθηκοφυλακείο, δηλαδή έλαβε δημοσιότητα έναντι των τρίτων.
