Πρακτικός Οδηγός: Ρύθμιση οφειλών και παροχή δεύτερης ευκαιρίας – Κύρια κατοικία και ευάλωτοι οφειλέτες

ΡΥΘΜΙΣΗ ΟΦΕΙΛΩΝ ΚΑΙ ΠΑΡΟΧΗ ΔΕΥΤΕΡΗΣ ΕΥΚΑΙΡΙΑΣ

ΚΥΡΙΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑ ΚΑΙ ΕΥΑΛΩΤΟΙ ΟΦΕΙΛΕΤΕΣ

-Υπό το φως των νέων ρυθμίσεων του ν. 4738/2020-

1.6.2021

Ωστόσο, εφόσον μέχρι σήμερα δεν έχει συσταθεί ο «Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης», δεν είναι δυνατή η εφαρμογή του παρόντος. Η έναρξη λειτουργίας του Φορέα πιστοποιείται με Απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, μετά από εισήγηση της Ειδικής Γραμματείας Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους.

Α. ΓΕΝΙΚΑ – ΑΝΑΓΚΑΙΟΙ ΟΡΙΣΜΟΙ ΚΑΙ ΕΠΕΞΗΓΗΣΕΙΣ:

• Η προστασία της κύριας κατοικίας αφορά πλέον ΜΟΝΟ ευάλωτους οφειλέτες, οι οποίοι ορίζονται ως οι οφειλέτες στο πρόσωπο των οποίων πληρούνται σωρευτικά ορισμένα εισοδηματικά, περιουσιακά και λοιπά κριτήρια, που ήδη ισχύουν σύμφωνα με το άρθρο 3 του Ν. 4472/2017, για τη χορήγηση επιδόματος στέγασης.
• Ως «βεβαίωση ευάλωτου οφειλέτη», νοείται αυτή που βεβαιώνει ότι ο οφειλέτης είναι ευάλωτος και ποια είναι η κύρια κατοικία του. Η βεβαίωση αυτή χορηγείται ύστερα από αίτηση του οφειλέτη κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα στη σχετική ΚΥΑ που θα εκδοθεί.
• Ως «κύρια κατοικία», νοείται το ακίνητο το οποίο έχει δηλώσει ο οφειλέτης ως κατοικία του στην τελευταία φορολογική δήλωση που προηγείται της αίτησης του άρθρου 219 ή όπως προκύπτει από άλλα στοιχεία που αποδεικνύουν επαρκώς ότι ο οφειλέτης όντως χρησιμοποιεί και άλλαξε μετά τη φορολογική δήλωση. Οπότε, ΔΕΝ διασώζεται η δυνητική κατοικία όπως στο Ν. 3869/2010.
• Ως «Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης», ορίζεται ο ιδιωτικός φορέας (ΝΠΙΔ) στον οποίο παραχωρείται από το Δημόσιο μέσω διαγωνιστικής διαδικασίας, το δικαίωμα και οι αρμοδιότητες απόκτησης ακινήτων ευάλωτων οφειλετών, υπό τις προϋποθέσεις του Νόμου.
• Υπενθυμίζουμε ότι με τον ν. 3869/10 ο οφειλέτης μπορούσε να διατηρήσει το δικαίωμα κυριότητας επί της κύριας κατοικίας του με καταβολή ως ανταλλάγματος μηνιαίων δόσεων μέχρι 20 έτη και με υπολογισμό του ποσού των δόσεων βάσει εμπορικής αξίας του ακινήτου στο περίπου 80-90%.
• Πλέον αντί της δυνατότητας εξαίρεσης της κύριας κατοικίας από τη ρευστοποίηση, ο οφειλέτης έχει δυνατότητα μίσθωσης και επαναγοράς της κύριας κατοικίας του από τον «Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης» (Ο φορέας έχει πλέον την κυριότητα και τη διαχείριση του ακινήτου).Με άλλα λόγια, ο οφειλέτης για να αποφύγει την έξωσή του, μπορεί να συνεχίσει να μένει στην κύρια κατοικία του, της οποίας χάνει την κυριότητα, καταβάλλοντας μηνιαίο μίσθωμα (με εκμισθωτή τον Φορέα), το οποίο θα επιδοτείται από το κράτος, ενώ έχει δυνατότητα επαναγοράς του εντός δώδεκα (12) ετών. Δηλαδή, ο οφειλέτης χάνει την κυριότητα και νομή της κύριας κατοικίας του. Διατηρεί μόνο την κατοχή και έχει προσδοκία επαναπόκτησης του ακινήτου.

Β. ΠΕΔΙΟ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ:     

Β.ΠΕΔΙΟ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ – ΠΡΟΥΠΟΘΕΣΕΙΣ:

Οφειλέτες που πληρούν τα παρακάτω κριτήρια, ελλείψει ειδικότερης απόφασης:

1) Εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια:

– με συνολικό ετήσιο εισόδημα 7.000 €, προσαυξανόμενο κατά 3.500 € για κάθε επιπλέον μέλος με ανώτατο όριο τα 21.000 €,

– συνολική φορολογητέα αξία ακίνητης περιουσίας -βάσει του τελευταίου εκκαθαριστικού ΕΝΦΙΑ- 120.000 €, προσαυξανόμενο κατά 15.000 € για κάθε επιπλέον μέλος με ανώτατο όριο τα 180.000 €,

– σύνολο τραπεζικών καταθέσεων 7.000 €, προσαυξανόμενο κατά 3.500 € για κάθε επιπλέον μέλος με ανώτατο όριο τα 21.000 €

2) Κατάσταση αφερεγγυότητας:

– Κήρυξη σε πτώχευση

– Επίσπευση αναγκαστικής εκτέλεσης σε βάρος της κύριας κατοικίας του οφειλέτη από ενυπόθηκο ή προσημειούχο πιστωτή

Γ. ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ:

1) ΑΙΤΗΜΑ:

– Ο οφειλέτης υποβάλλει αίτημα μεταβίβασης ή μίσθωσης της κύριας κατοικίας του στον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης.

– Απαραίτητα στοιχεία: στοιχεία ταυτότητας οφειλέτη, κατασχετήριο ή απόφαση πτώχευσης, τίτλοι ιδιοκτησίας και βεβαίωση ευάλωτου οφειλέτη.

-Τα πάσης φύσης έξοδα μεταβίβασης καταβάλλονται από τον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης και παρακρατούνται από το τίμημα μεταβίβασης.

– Το Αντικείμενο του αιτήματος:

α) η μη εκποίηση – ρευστοποίηση (ώστε να μην καταλήξει σε τρίτο πρόσωπο)

β) η απόκτηση ακινήτου από τον Φορέα και

γ) η εκμίσθωση από αυτόν με μισθωτή τον οφειλέτη.

2) ΠΡΟΘΕΣΜΙΑ

– 60 ημερολογιακές ημέρες από τη δημοσίευση της απόφασης που κηρύσσει τον ευάλωτο σε πτώχευση στο Ηλεκτρονικό Μητρώο Φερεγγυότητας ή σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης από την ημερομηνία του κατασχετήριου εγγράφου .

3) ΤΙΜΗΜΑ

– Το τίμημα μεταβίβασης ισούται με την εμπορική αξία του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του οφειλέτη επί της πρώτης κατοικίας του, σύμφωνα με την εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή (με πρόβλεψη για αυξομειώσεις).

– Το τίμημα για τη μεταβίβαση του ακινήτου καταβάλλεται από το φορέα είτε στο σύνδικο για τη διανομή στους πιστωτές, σε περίπτωση μεταβίβασης λόγω πτώχευσης, έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του εξαμήνου που ακολουθεί τη δημοσίευση στο Ηλεκτρονικό Μητρώο Φερεγγυότητας της απόφασης που κηρύσσει την πτώχευση, είτε στον υπάλληλο του πλειστηριασμού (συμβολαιογράφο), σε περίπτωση μεταβίβασης λόγω επίσπευσης αναγκαστικής εκτέλεσης, το αργότερο 5 ημέρες πριν την ημερομηνία του πλειστηριασμού.

ΣΗΜ.: Σε περίπτωση αιτήματος μεταβίβασης λόγω κατάσχεσης με τιμή πρώτης προσφοράς μεγαλύτερη από την τιμή εκτίμησης σε ποσοστό άνω του 15%, το τίμημα μεταβίβασης καθορίζεται ως το χαμηλότερο της τιμής πρώτης προσφοράς ή της τιμής εκτίμησης άλλου πιστοποιημένου εκτιμητή που διορίζει ο επισπεύδων πιστωτής.

4)ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΚΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΟΦΕΙΛΕΤΗ:

-Σε περίπτωση που ο ευάλωτος οφειλέτης κατέχει ποσοστό επί της κυριότητας ή είναι ψιλός κύριος ή επικαρπωτής, απαιτείται σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών για την άσκηση του δικαιώματος μεταβίβασης ή μίσθωσης της κύριας κατοικίας του

-Ειδικότερα, οι συνιδιοκτήτες, ή κατά περίπτωση ο ψιλός κύριος ή επικαρπωτής, πρέπει να δηλώσουν αποδοχή της μίσθωσης, καθώς και παραίτηση από οποιοδήποτε δικαίωμα επί του μισθώματος ή από τη δυνατότητα προσβολής της μίσθωσης για οποιοδήποτε λόγο μέχρι τη συμβατική λήξη της. Η ως άνω δήλωση δεσμεύει και τους διαδόχους τους ανεξαρτήτως αιτίας !

5) ΑΠΟΚΤΗΣΗ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ ΑΠΟ ΤΟΝ ΦΟΡΕΑ

– Ο φορέας αποκτά το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του δικαιούχου επί της κύριας κατοικίας του με την καταβολή του τιμήματος μεταβίβασης κατά περίπτωση στον υπάλληλο του πλειστηριασμού ή στον σύνδικο της πτώχευσης, κατά τα ανωτέρω.

– Η καταβολή του τιμήματος συνεπάγεται τη μεταβίβαση του ιδιοκτησιακού δικαιώματος στο φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης και τη ματαίωση του πλειστηριασμού, σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης.

– Ο φορέας αποκτά το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του δικαιούχου ευάλωτου οφειλέτη ελεύθερο από κάθε βάρος ή διεκδίκηση τρίτου.

– Πρακτικά ο ευάλωτος οφειλέτης χάνει την κυριότητα και νομή του επί της κύριας κατοικίας του, ενώ διατηρεί μόνο την κατοχή επ’ αυτής δυνάμει της μίσθωσης από το φορέα, ο οποίος καθίσταται ο νέος κύριος του ακινήτου.

Δ. ΜΙΣΘΩΣΗ ΚΥΡΙΑΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ:

ΔΙΑΡΚΕΙΑ:

12 ΕΤΗ

Το μίσθωμα καθορίζεται με βάση απόδοση που αντιστοιχεί προς το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο που ίσχυε σύμφωνα με το στατιστικό δελτίο της Τράπεζας της Ελλάδος κατά τον τελευταίο μήνα για τον οποίο υφίσταται μέτρηση, αναπροσαρμοζόμενο με επιτόκιο αναφοράς αυτό των Πράξεων Κύριας Αναχρηματοδότησης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας. Η αναθεώρηση του μισθώματος γίνεται ετησίως στην επέτειο της κατάρτισης της μίσθωσης.

ΣΗΜ.: Τα δικαιώματα του ευάλωτου οφειλέτη από τη μίσθωση καθώς και το δικαίωμα επαναγοράς είναι αμεταβίβαστα, εκτός από την περίπτωση καθολικής διαδοχής (δηλαδή, κληρονομική συνέχεια διαδικασίας).

–           Σε περίπτωση υπερημερίας οφειλέτη ως προς την καταβολή 3 μισθωμάτων και μη συμμόρφωσης κατόπιν της σχετικής όχλησης του μισθωτή με προθεσμία ενός μηνός.

–          Αν εντός της 12ετίας, δηλαδή της περιόδου περί απαλλαγής, δεν επιτευχθεί η απαλλαγή του οφειλέτη ως προς τα χρέη του = τότε προκαλείται ΕΚΠΤΩΣΗ εκ των δικαιωμάτων και της διαδικασίας (ο νομοθέτης λέει καταγγελία, υπονοώντας αυτό), μετά την παρέλευση ενός μήνα από τη σχετική τελεσίδικη απόφαση.

Αποτελέσματα καταγγελίας:

–          Υποχρέωση οφειλέτη για απόδοση μισθίου

–          Αυτοδίκαιη απώλεια δικαιώματος επαναγοράς

–          Η κατοικία παραμένει στον Φορέα

Ε.ΕΠΑΝΑΓΟΡΑ ΚΥΡΙΑΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ:

ΠΡΟΥΠΟΘΕΣΕΙΣ:

Ο οφειλέτης (ή οι νόμιμοι διάδοχοί του) έχουν δικαίωμα επαναγοράς της κύριας κατοικίας του, που είχε μεταβιβαστεί στο φορέα:

Ø  Εφόσον καταβάλλει το σύνολο των μισθωμάτων για τη διάρκεια της μίσθωσης, δηλαδή με την πάροδο των 12 ετών και την έγκαιρη καταβολή του συνόλου των μισθωμάτων.

Ø  Εφόσον καταβάλλει το τίμημα επαναγοράς, όπως θα καθοριστεί με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών.

Σε περίπτωση που το δικαίωμα αυτό ασκηθεί πριν τη συμβατική λήξη της μίσθωσης, δηλαδή πριν την πάροδο της 12ετίας, τότε ο οφειλέτης οφείλει να καταβάλει στο φορέα την τρέχουσα αξία των μισθωμάτων που οφείλονται μέχρι τη λήξη της μίσθωσης, πλέον του τιμήματος επαναγοράς.

ΣΤ. ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΟ ΕΠΙΔΟΜΑ:

ΓΕΝΙΚΑ :

–          Ο ευάλωτος οφειλέτης που καταρτίζει μίσθωση της κύριας κατοικίας του μετά την πτώχευσή του ή την επίσπευση αναγκαστικής εκτέλεσης εις βάρος του, δικαιούται στεγαστικού επιδόματος, το οποίο καταβάλλεται στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης σε μερική εξόφληση του μισθώματος.

–          Ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να υποβάλει ειλικρινή δήλωση για τα περιουσιακά του στοιχεία και τα οικογενειακά του εισοδήματα, κατά την άσκηση των εν λόγω δικαιωμάτων του.

–          Η δόλια ή με βαριά αμέλεια παράβαση αυτής της υποχρέωσης, συνεπάγεται την ανατροπή των δικαιοπραξιών στις οποίες προέβη ο οφειλέτης επικαλούμενος τα ανακριβή στοιχεία, καθώς και την υποχρέωσή απόδοσης κάθε σχετικού ωφελήματος σε αυτόν από τον οποίο το απέκτησε.

ΣΗΜ.: Καθόσον χρόνο ο ευάλωτος οφειλέτης λαμβάνει επίδομα στέγασης, δεν μπορεί να αντιτάξει στο Δημόσιο ισχυρισμό περί τραπεζικού και φορολογικού απορρήτου (παραίτηση), αναφορικά με τη διαπίστωση ότι οι προϋποθέσεις παροχής του επιδόματος συνεχίσουν να ισχύουν.