Τρόποι λήξης μίσθωσης - Σιωπηρή αναμίσθωση - Αποζημίωση χρήσης και αποζημίωση για φθορές στο μίσθιο - ΕιρΑθ 372/2021

Γράφει ο Στάθης Δημ. Σταματελόπουλος, Νομικός Συνεργάτης Ε.Ε.Α.

Πολλές είναι οι περιπτώσεις κατά τις οποίες γεννάται εύλογη αμφιβολία μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή, αναφορικά με τους τρόπους λήξης μίας μίσθωσης, ειδικότερα, όταν ο μισθωτής και προ της λήξεως του συμβατικού χρόνου αποδίδει την χρήση του μισθίου, ή παραδίδει τα κλειδιά αυτού στον εκμισθωτή μονομερώς, χωρίς να υπάρξει άλλη ειδικότερη και δη έγγραφη, ή σιωπηρή συμφωνία μεταξύ τους, με την οποία θα συνομολογείται από αμφότερα τα συμβαλλόμενα μέρη η πρόωρη λήξη της μίσθωσης.

Εξάλλου, είναι πολύ συνηθισμένη στις συναλλαγές η πρακτική, ακόμη και μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης ο μισθωτής να εξακολουθεί να κάνει χρήση του μισθίου, καταβάλλοντας το συμφωνηθέν μίσθωμα, χωρίς καμία άλλη ειδικότερη συμφωνία του με τον εκμισθωτή για τυχόν παράταση του χρόνου της σύμβασης μίσθωσης, οπότε εύλογα δημιουργείται αμφιβολία αναφορικά με την εν τοις πράγμασι παράταση του συμβατικού χρόνου της σύμβασης, ή και για την σιωπηρή της ανανέωση, ή και την αναμίσθωση, ή και την κατάρτιση νέας σύμβασης μίσθωσης.

Τέλος, η συνηθέστερη περίπτωση έριδας και διαφωνίας μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή αφορά την, μετά την λήξη της μίσθωσης και την απόδοση της χρήσης του μισθίου, έγερση αξιώσεων του εκμισθωτή για την αποκατάσταση φθορών και ζημιών στο μίσθιο, που προέκυψαν κατά την διάρκεια της συμφωνημένης χρήσης του και για το ύψος της αιτούμενης αποζημίωσης, καθώς δεν είναι πάντοτε σαφές ποιες από τις προσγενόμενες φθορές και ζημίες στο μίσθιο οφείλει να αποκαταστήσει ο μισθωτής.

Στα σημαντικά και συνήθη αυτά ζητήματα, που αφορούν στις συμβάσεις μίσθωσης και στις σχέσεις μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή δίδει απάντηση η υπ. αριθμ. 372/2021 απόφαση του Ειρηνοδικείου Αθηνών, η οποία εξεδόθη επί σχετικών αγωγών εκμισθωτή σε βάρος μισθωτή μετά την λήξη της σύμβασης μίσθωσης.

Ειδικότερα σύμφωνα με το σκεπτικό της ως άνω απόφασης κρίθηκαν τα εξής:

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 608 παρ. 1 ΑΚ, μόλις περάσει ο συμφωνημένος ορισμένος χρόνος η μίσθωση λήγει «χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο», επομένως η μίσθωση εδώ λήγει αυτοδικαίως, χωρίς να απαιτείται καταγγελία από μέρους του εκμισθωτή, ή οποιαδήποτε άλλη όχληση του μισθωτή (ΑΠ 479/2001 ΕλΔ 43, σελ. 437, βλ. και Χ. Παπαδάκη, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου εκδ. δεύτερη, σημ. 2052, 2074).

Εξάλλου, η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει με την πάροδο του συμβατικού χρόνου, εφόσον δεν επακολουθήσει παράταση με συμφωνία του εκμισθωτή και του μισθωτή, πριν από τη λήξη της διάρκειας της, ή ανανέωση, ή έστω σιωπηρή αναμίσθωση (κατά το άρθρο 611 ΑΚ) οπότε, στην τελευταία αυτή περίπτωση η σύμβαση γίνεται αορίστου χρόνου και η λήξη της επέρχεται με καταγγελία.

Οι προϋποθέσεις για τη σιωπηρή αυτή ανανέωση, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 611ΑΚ είναι ότι : α) ο μισθωτής πρέπει να εξακολουθήσει τη χρήση του μισθίου μετά τη λήξη της μίσθωσης όπως ρητά ορίζει η ΑΚ 611, β) η γνώση του εκμισθωτή, τόσο για τη λήξη της μίσθωσης, όσο και για τη συνέχιση της χρήσης από το μισθωτή και γ) η μη εναντίωση του εκμισθωτή στην αναμίσθωση.

Περαιτέρω, η σύμβαση μισθώσεως μπορεί να καταργηθεί με αντίθετη σύμβαση των συμβαλλομένων. Η αντίθετη αυτή συμφωνία (καταργητική) μπορεί να είναι ρητή ή σιωπηρή, να συνάγεται δηλαδή από ορισμένη συμπεριφορά των συμβαλλομένων. Στην τελευταία αυτή περίπτωση, έχουμε σιωπηρή κατάργηση της μισθωτικής σύμβασης, αν η συμπεριφορά αυτή αποσκοπεί και επιφέρει τη λύση της σύμβασης. Τέτοια λύση της σύμβασης μισθώσεως επέρχεται και στην περίπτωση κατά την οποία, ο μισθωτής αποδώσει τη χρήση του μισθίου στον εκμισθωτή. Συντρέχει δε οικειοθελής, ή εκούσια απόδοση του μισθίου από το μισθωτή στον εκμισθωτή, όταν αυτή πραγματοποιείται κατόπιν ρητής, ή σιωπηρής μεταξύ τους συμφωνίας, έστω και με την παράδοση των κλειδιών στα χέρια του εκμισθωτή συνοδευόμενη από επιφύλαξη του τελευταίου ως προς τυχόν αξίωση είσπραξης οφειλόμενων μισθωμάτων και όχι με μονομερή από την πλευρά του μισθωτή εγκατάλειψη του μισθίου, η οποία ούτε λύση της μίσθωσης επιφέρει, ούτε παύση πληρωμής του μισθώματος (βλ. ΕφΑΘ 198/1985 ΑρχΝομ 36.356, ΕφΑΘ 3407/1985 ΕΔΠ 1985}.

Ωστόσο, η μονομερής εγκατάλειψη του μισθίου από το μισθωτή χωρίς να το αποδώσει στον εκμισθωτή δεν αποτελεί παράδοση τούτου, ούτε επιφέρει τη λύση της μισθώσεως αφού δεν εμποδίζεται αυτός (μισθωτής) να επανέλθει και να ανακαταλάβει το μίσθιο (βλ Χ. Παπαδάκη: Αγωγαί αποδόσεως μισθίου, έκδ. 1990, αριθ. 709 σ. 259, ίδιου Δνη 24.502, Α.Ν. 36.89, σχετ. ΑΠ 757/84 Α.Ν. 36.88, ΕΑ 198/85 Α.Ν 36.366, ΕΑ 3407/85 ΕΔΠ 1985 σ. 148, ΕΑ 11/83 Δνη 24.500, ΕΑ 1715/83 Δνη 24.1408).

Εξάλλου, κατά το άρθρο 601 του ΑΚ, ο μισθωτής για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο μετά την λήξη της μίσθωσης, οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει, δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι, προϋποθέσεις για την απαίτηση του συμφωνημένου μισθώματος, ως αποζημίωσης, είναι η λήξη της μίσθωσης και η μετά από αυτή παράνομη παρακράτηση του μισθίου από το μισθωτή, χωρίς να ερευνάται, αν ο εκμισθωτής υπέστη ζημία από την καθυστέρηση της απόδοσης του μισθίου (βλ. ΑΠ 229/2012, ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ, ΜονΠρωτΘηβ 1/2017 ΤΝΠ Νόμος).

Παράλληλα, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 592, 594, 599 και 330 ΑΚ προκύπτει ότι, ο μισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης υποχρεούται να χρησιμοποιεί το μίσθιο πράγμα με επιμέλεια και κατά τους όρους της συμβάσεως, ώστε κατά τη λήξη της να είναι σε θέση να εκπληρώσει την υποχρέωση του να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε, δηλαδή στην κατάσταση, στην οποία θα έπρεπε να βρίσκεται μετά από τη γενομένη χρήση, κατά τη διάρκεια της μισθώσεως και, συνεπώς, χωρίς φθορές, πλην εκείνων, που προκλήθηκαν από την σύμφωνα με τα συναλλακτικά ήθη και την καλή πίστη, συνήθη χρήση αυτού. Για κάθε φθορά πέραν από εκείνη που οφείλεται στη συνήθη χρήση, ο εκμισθωτής έχει αξίωση αποζημίωσης κατά του μισθωτή, που απορρέει από τη σύμβαση της μισθώσεως και καλύπτει κάθε ζημία θετική, ή αποθετική (ΑΠ 513/2009. ΑΠ 1667/2009, ΑΠ 1413/2008, Νόμος, ΑΠ 1597/1995 ΕλλΔνη 38.1120, ΑΠ 820/1986 ΝοΒ 35.1193). Για τη θεμελίωση της σχετικής αγωγής του ο εκμισθωτής πρέπει να επικαλεσθεί τη σύμβαση μισθώσεως, τις προκληθείσες φθορές και το ποσό της ζημίας (ΕφΑΘ 5340/2010 ΕλλΔνη 2011.586, ΜΠρΑΘ 1640/1993 Αρμ 1993.901, βλ και Βαθρακοκοίλη ΚΠολΔ, τ. Α’ σελ. 1145).

Επομένως, επί αγωγής με αίτημα την επιδίκαση αποζημιώσεως λόγω φθορών στο μίσθιο, πρέπει για το ορισμένο αυτής, κατ’ άρθρα 118 και 216 ΚΠολΔ (κατά το οποίο η αγωγή πρέπει να περιέχει σαφή έκθεση των γεγονότων που θεμελιώνουν σύμφωνα με τον νόμο αυτήν και δικαιολογούν την άσκηση της από τον ενάγοντα κατά του εναγομένου, ακριβή περιγραφή του αντικειμένου της διαφοράς και ορισμένο αίτημα -έτσι ώστε να παρέχεται στον μεν εναγόμενο η ευχέρεια της άμυνας, στο δε δικαστήριο η δυνατότητα ελέγχου του νόμω βάσιμου της αγωγής και της διαπίστωσης της αλήθειας των πραγματικών περιστατικών (ΑΠ 365/2000 ΕλλΔνη 41.1301, ΕφΘεσ 251/2000 Αρμ 55.471), να αναφέρονται λεπτομερώς οι υφιστάμενες κατ’ είδος και έκταση φθορές, ή μεταβολές και το ποσό της ζημίας που υφίσταται απ’ αυτές ο εκμισθωτής προσδιορίζοντας την απαιτούμενη προς αποκατάσταση καθεμιάς από αυτές δαπάνη και μάλιστα χωριστά τη δαπάνη για την αγορά των αναγκαίων υλικών και χωριστά τη δαπάνη για την αμοιβή για την απαιτούμενη κάθε επιμέρους εργασία (ΜΠρΑΘ 2079/2007 ΕφΑΔ 2009.289) και πιο συγκεκριμένα πρέπει να προσδιορίζονται με σαφήνεια: α) πόσα μέρη του μισθίου υπέστησαν ολική, ή μερική φθορά (είδος, ποσότητα και ποιότητα) και β) πόση η απαιτούμενη δαπάνη σε υλικά (ποσότητα, ποιότητα αυτών και η επιμέρους αξία κάθε υλικού) και για αμοιβή εργατοτεχνικού προσωπικού (αριθμός, ειδικότητα προσωπικού και ημέρες ή ώρες απασχόλησης). Αν τα στοιχεία αυτά ελλείπουν, η αγωγή είναι αόριστη και ανεπίδεκτη δικαστικής εκτιμήσεως (ΑΠ 1342/2006 ΕλλΔνη 48.833, ΕφΑΘ 6382/2009 ΕΔικΠολ 2011.179, ΕφΑΘ 5215/2002 ΕΔικΠολ 2003.171). Η αοριστία της αγωγής δεν συμπληρώνεται με τις προτάσεις, ούτε με παραπομπή σε έγγραφα και γενικά στις αποδείξεις, αλλά ο ενάγων οφείλει να εκθέτει στο αγωγικό δικόγραφο τα αναγκαία για τη θεμελίωση των ισχυρισμών του πραγματικά περιστατικά, ώστε στη συνέχεια με βάση αυτά να προβάλει τα μέσα άμυνας του ο αντίδικος και να κριθεί από το δικαστήριο η κατά νόμο θεμελίωση τους και στη συνέχεια με βάση τις δέουσες αποδείξεις η ουσιαστική βασιμότητα τους (βλ ΕιρΑλεξ 447/2020 ΤΝΠ Νόμος).

Τέλος, αξίζει να σημειωθεί ότι, η συγκεκριμένη απόφαση έκανε δεκτές τις συνεκδικασθείσες αγωγές, καίτοι για αυτές δεν είχε τηρηθεί η προδικασία της υποχρεωτικής διαμεσολάβησης, την οποία, ως τυπική προϋπόθεση της δίκης και ως προϋπόθεση του παραδεκτού της ένδικης αγωγής, καθιερώνει η διάταξη του αρ. 3 παρ. 2 Ν. 4640/2019, καθώς το Δικαστήριο έκρινε ότι και η διάταξη αυτή μόνο υπό το πρίσμα της αρχής της αναλογικότητας που καθιερώνει το άρθρο 25 του Συντάγματος μπορεί να νοηθεί και το οποίο δεσμεύει και τον Δικαστή (Ορφανίδης Γ., Εναλλακτικές μορφές επίλυσης διαφορών – Συμφιλίωση – Διαμεσολάβη, διαθ, εδώ: με ημ. προσβ. 7.10.2020).

Ειδικότερα το Δικαστήριο έκρινε σχετικά ότι, η καθιέρωση υποχρεωτικής έγγραφης προδικασίας, που εισήχθη με το αρ. 3 παρ. 2 Ν. 4640/2019, ως ειδικός όρος παραδεκτού συζήτησης επιγενόμενης αγωγής, που υπάγεται στο πεδίο εφαρμογής της εκούσιας διαμεσολάβησης και σκοπό έχει, κατά την αιτιολογική έκθεση του ως άνω νόμου «να άγεται μία διαφορά στην δικαιοσύνη μετά από επίγνωση των μερών ότι, αυτή δεν δύναται να επιλυθεί μέσω ενός τρίτου προσώπου, του διαμεσολαβητή, που δεν κρίνει τα μέρη και τη διαφορά, αλλά συμβάλλει στην επικοινωνία των μερών για την εύρεση του κοινού τόπου, που θα οδηγήσει στην αποκατάσταση της μεταξύ τους σχέσης» αντιβαίνει στη διάταξη του άρθρου 25 του Συντάγματος και την θεσμοθετούμενη με αυτήν αρχή της αναλογικότητας, καθόσον η κύρωση του απαραδέκτου της συζήτησης για την μη προσκομιδή του ενημερωτικού εντύπου δεν είναι αναλογική, αλλά, δυσανάλογα επαχθέστερη από την επιδιωκόμενη ωφέλεια προώθησης της εθελούσιας χρήσης του θεσμού της διαμεσολάβησης, ως εναλλακτικού τρόπου επίλυσης διαφοράς (ADR), ιδίως, αν ληφθεί υπόψη ότι, ο συμβιβασμός, που, κατ’ αποτέλεσμα, επιδιώκει ομοίως τη λύση της έριδας με αμοιβαίες υποχωρήσεις (εγγ. Νίκας Ν. Ο Δικαστικός Συμβιβασμός, Σάκκουλας, 1984), αποτελεί, ούτως ή άλλως, λειτουργική υποχρέωση του πληρεξουσίου Δικηγόρου, κατ’ αρ. 37 παρ. 3 ΚΔ (Ν..4194/2013) και αρ. 7 περ. β’ του Κώδικα Δεοντολογίας Δικηγορικού Λειτουργήματος, όπως εγκρίθηκε με την από 4.1.1980 απόφαση του ΔΣ του Δικηγορικού Συλλόγου και δημοσιεύτηκε στον Κώδικα Νομικού Βήματος στον τόμο του 1986, κυρίως, όμως, διότι, η σχετική πλημμέλεια του εντολοδόχου Δικηγόρου να ενημερώσει τον εντολέα του για τη δυνατότητα εκούσιας διαμεσολάβησης της διαφοράς του, που αναπτύσσει την ενέργεια της, αποκλειστικά, στην εσωτερική τους σχέση της αμοιβόμενης Δικηγορικής εντολής, απολήγει να μεταθέσει τις συνέπειες του πταίσματος στο πρόσωπο του διαδίκου (Γιαννόπουλος Π., ό.π., σ. 203). Συνεπώς, η εν λόγω διάταξη του αρ. 3 παρ. 2 Ν. 4640/2019, ως αντισυνταγματική είναι ανίσχυρη και δεν πρέπει να εφαρμόζεται (βλ ΟλΑΠ 6/2011, ΑΠ 252/2018 δημ. ΤΝΠ Νόμος, ΕιρΑΘ 976/2020 ΤΝΠ Νόμος).